某乎看到的广州楼市点评,来吹水?毕竟选好时机能抵几年工资。。
942349房产楼市
仅个人观点,刚好之前从事地产所以就说自己站在地产业内看到的东西,经济金融货币类等因素我说不来。
————
今年明年都不适合买房。
去年就已经开始感觉不对劲了,我不仅仅是嘴嗨,也有行动,去年春节辞掉了地产的工作,卖了房子,两套老破旧,广州市荔湾区周门那里,一个35000一个37000卖的。现在在租房子,一年才四万,新小区,配套设施齐全,比住自己的那老破旧爽多了。
我这个决定应该是做对了,也很幸运有人接手,现在那块房源极多,放各种价位的都有,成交周极长,我拿着去年卖房子的钱多看点房多砍砍价应该可以买到旁边的小区电梯房了,应该可以同样买两套且面积不缩。
但我不会再去买的,我还在担忧在经济继续恶化下去假如我失业,这卖房加储蓄的八百多万能不能让我和我老婆和刚出生的女儿生活影响不那么大或者说…活下去(我就这么悲观,当时卖房子只有一个想法,保命!)
从事地产也有四五年了,一直也喜欢研究经济和各种数据以及政策,分析开发商各种行为背后的原因,分析买卖双方的各种心态。我发现了广佛一手开发商开给中介的佣金越来越高了,不敢明目张胆的降价,就一点点的用各种节日各种理由优惠促销,然后优惠了就不再调回去了,二手成交量在萎缩,成交周期在拉长,广佛的法拍房越来越多,以前房源稀缺的小区也有房源了。
这说明了房价在降,断供或失信人员在增长,但市场有延后性(我的那两套房子就是在16年初捡的漏,非常便宜入手的),很多业主还没有反应过来,只感觉成交少了,把成交变少归为调控的原因。
而且客户议价的价格越来越低,开始可能放450万,有客户400万同意成交,后面的客户只能到390万,380万…他们接受不了,在第一个开出400万后他们就把房子定价为最低400万,如果现在卖380万会感觉亏了20万,这是很难接受,且片区里偶尔的一两套以他们心里价位段成交会稳住他们,让他们打消降价的念头,毕竟本来可以400万成交的,现在要降到400万以下去成交跟割肉一样痛苦。
所以18年到现在处于非常奇怪的时期,看起来广州房价好像只是横盘而已并没有降价,但剥开这些表象会发现降价幅度不小(不要跟我说个例)。
广州佛山没有了双合同首付回归三成了成交量也没比双合同时多,有些缺钱的开发商在暗地里用内部转名的借口用非常大的降价促销回收资金,不通过售楼部销售,让二手中介去卖。(广州荔湾区的高端楼盘,金众西关海,去网上看的话现在还是均价7万一方,去年年尾就有过一次网上标价6.8万,售楼部问也是6.8万,但有人出来放盘,说有一批之前炒房团很便宜买的,现在要转名,4.5万左右,佣金很高,但禁止中介发朋友圈。)
广州周边地区清远三水肇庆的房价已经阴跌到16年的价格才能大量出货了,都是开一万然后各种打折实际成交就8000。
广州佛山土地流拍非常多了,广佛周边土地挂出来等到临拍又撤销的奇怪操作非常多,有块地还反复这样好几次。开发商不会是地都要了,只有大开发商才会拿点地段还行的地了。
广州二手市场又因为两年限售所以市场卖的是2017年10月前买二手的那些,这些房源都是获利还很多的,所以都不着急。但越往后,解禁的房源越来越多,成本价会越来越高。
所以不是横盘,而是大家还没反应过来,开发商们又很默契的尽量不惊动别人的慢慢出货,二手又限售,所以一直没有踩踏。
然而现在…
经济报表不好看不景气的前提下
恒大打折促销回笼资金,销售金额达到了世界单月最高,应该会是引爆恐惧的导火线,踩踏可能快要或正在发生。
————
有些人可能会想,”十年前就有人说要崩盘,这十年涨了多少”等。
只能说这样想的人很幼稚,或者说是房价一次次打大家脸导致这样想。
房子这个东西,我接触跟成交的客户很多,我喜欢跟人谈各种事情,从国家国际大事到家里芝麻小事,可能大家和销售和中介一起时大都只谈房子只销售,我不一样,跟客户在一起一个小时有四十分钟不在销售,只闲聊,所以我知道更多人的想法和看法,从开着宾利的土豪到需要掏六个钱包才能买房的普通打工者,各种各样的人,各行各业的人。
“钱难赚了,生意不好做了”这是近两年最多的话,也是通用于每个阶层的人。
觉得房子跟其他商品、其他金融产品、跟股票等是不一样的东西,这是大多数普通人的想法。
其实这是错的,从需求角度来讲,房子也是普通商品,衣食住行,房子甚至没有衣食重要,既然是商品,价格就会因为供需关系来调整价格。
(且个人认为现在的“刚需”在这几年可能并不真的太刚需,可能是大家,是开发商,是媒体通力合作灌输给大家的。这种价格谈刚需,得冷静思考一下这几年的刚需是否是一种另类的营销手段 )
从金融产品的角度来讲,就是希望它给自己带来收益,这两年上车的大多都是知情或不知情的从金融产品角度对待它(别说很多人买房不打算倒卖,就住,只是怕它再涨而已。一样的,这样跟期货市场选择现货交割的多方能有多大区别?),既然它是金融产品,那就会受到政策货币情绪等等所影响。它跟股票有什么区别?它就是支流动性极差,T+N月N年的股票。
上述所说,房子既然是商品,是金融产品,“十年前就有人说房地产要崩盘了”这类话可以在经济放缓,失业增长,甚至是滞胀这样的情况下做为看涨的理由吗?
一种商品会一直涨,而且是在产能过剩、厂家借不到新钱且大量债务快要到期的情况下。
一支股票会一直涨,而且是在各种利空、国家堵住资金流入股市的情况下。
------------------------------
我目前情况是17年差不多最高位的时候帮家里出了小北的学位房(原本是对口天秀小学,后来合并到小北了,基本算是最高位了),然后在某8上自己找了间私房(烂屋,自己重建了),但这是家里的与我无关,家里不提供财政支持。
原本打算明年年底刚需买房结婚,95年的自己到时应该有个四十几五十万左右首付吧,也说不好,不知道女方要不要彩礼嫁妆什么的,不过这些钱可以全部给她也行,房子只写她名字也行,不知道肯不肯,不肯再说,初步规划是这样。
但目前的确楼市看得我有点触目惊心,假设套在山腰上的话,随随便便都是我几年工资了。希望大佬指点一哈,另外我还想劝家里人卖了现在这套(钱与我无关,也不会用家里的钱,因为还有个哥,资金方面比较敏感),就是不知道户口怎么办,租房应该不能迁入户口吧?还是随便买套小的先?
2019/10/21
全部回帖
三亚也开始救市了,广州会吗?
2019/10/21回复
我妈的宝贝女4楼
楼市问题根本就是债务问题,清库存后,地方债务从公共部门转移到居民部门。
1718年这两年,有多少人买房的动机是出于自住的,大部分\"刚需\"都是害怕房价暴涨,所以赶紧凑够首付,恐慌性上车,预期都是看涨市场,结果就是接盘一二线郊区三四线非核心地段,这些地段\"住不了租不出卖不掉\",难道指望郭嘉救市再来一波去库存吗,到时候估计十块钱只能买一个鸡蛋了。
当前各大楼市论坛主要是房多跟房奴的矛盾,房多天天过年,房奴苦不堪言(特别是上车了一二线郊区三四线非核心区的\"刚需\"们,他们根本住不了他们买下的房子,因为地区收入差异,只能靠房本跟业主群体验有房的幸福感了。)
入市有风险,投资需谨慎。
人在白云,刚出地铁,利益相关,匿了。
1718年这两年,有多少人买房的动机是出于自住的,大部分\"刚需\"都是害怕房价暴涨,所以赶紧凑够首付,恐慌性上车,预期都是看涨市场,结果就是接盘一二线郊区三四线非核心地段,这些地段\"住不了租不出卖不掉\",难道指望郭嘉救市再来一波去库存吗,到时候估计十块钱只能买一个鸡蛋了。
当前各大楼市论坛主要是房多跟房奴的矛盾,房多天天过年,房奴苦不堪言(特别是上车了一二线郊区三四线非核心区的\"刚需\"们,他们根本住不了他们买下的房子,因为地区收入差异,只能靠房本跟业主群体验有房的幸福感了。)
入市有风险,投资需谨慎。
人在白云,刚出地铁,利益相关,匿了。
2019/10/21回复
按年利4%来算复利增长,18年就会翻一倍
2019/10/21回复
因为16年的低价盘都解禁了,就跟原始股解禁后股价下跌一样,广州规划又差,楼盘又多2000前的,比如帖子说这些荔湾老破旧,不是未来发展方向,又没有好学位,过几年更加老化,说不定会沦为贫民窟,此时不抛,更待何时?
2019/10/21回复
tiancaikydo楼10楼
我妈的宝贝女:
楼市问题根本就是债务问题,清库存后,地方债务从公共部门转移到居民部门。1718年这两年,有多少人买房的动机是出于自住的,大部分\"刚需\"都是害怕房价暴涨,所以赶紧凑够首付,恐慌性上车,预期都是看涨市场,结果就是接盘一二线郊区三四线非核心地段,这些地段\"住不了租不出卖不掉\",难道指望郭嘉救市再来一波去库存吗,到时候估计十块钱只能买一个鸡蛋了。当前各大楼市论坛主要是房多跟房奴的矛盾,房多天天过年,房奴苦不堪言(特别是上车了一二线郊区三四线非核心区的\"刚需\"们,他们根本住不了他们买下的房子,因为地区收入差异,只能靠房本跟业主群体验有房的幸福感了。)入市有风险,投资需谨慎。人在白云,刚出地铁,利益相关,匿了。
查看原文17年是真的疯狂,经常返价完全不理性
2019/10/21回复
tiancaikydo楼11楼
steventail:
因为16年的低价盘都解禁了,就跟原始股解禁后股价下跌一样,广州规划又差,楼盘又多2000前的,比如帖子说这些荔湾老破旧,不是未来发展方向,又没有好学位,过几年更加老化,说不定会沦为贫民窟,此时不抛,更待何时?
查看原文我也想不懂荔湾凭啥跟天河价格差不多
2019/10/21回复
葱葱他妈妈wendy14楼
15,16年是p.2.p发展高峰期,楼市低迷期,正好有大量p.2.p给楼市输血。现在p2p大量倒闭,还有可依赖的输血渠道吗?
2019/10/21回复
芳村这边长远规划还是很好的 房价特别是二手的也有回调的迹象
2019/10/21回复
Garrette066316楼
体制内有闲钱就上呗,毕竟公积金那么多,不买房还能干啥。体制外没太多储蓄就别强行加杠杠了,别一不小心失业了,经济还在筑底呢
2019/10/21回复
|5539_400517楼
|mamawang101189:
芳村这边长远规划还是很好的 房价特别是二手的也有回调的迹象
查看原文绿中介中海花湾有人放盘4.5万一方
2019/10/21回复
tiancaikydo楼18楼
Garrette0663:
体制内有闲钱就上呗,毕竟公积金那么多,不买房还能干啥。体制外没太多储蓄就别强行加杠杠了,别一不小心失业了,经济还在筑底呢
查看原文没有公积金,但结婚刚需啊。。
2019/10/22回复
tiancaikydo楼19楼
|mamawang101189:
芳村这边长远规划还是很好的 房价特别是二手的也有回调的迹象
查看原文芳村能行么。。有啥规划不?除了白鹅潭
2019/10/22回复