论公积金先生理论之谬误
18207房产楼市
广州第一穷人1,1978年广州市居民人均年生活收入为442.08元，1980、1985和1987年分别提高到554.52元、1046.52元和1415.4元。1988年又继续提高到1743.55元，比1978年增长2.94倍。
1988年末，广州市城镇居民储蓄存款余额达70.86亿元，比1978年4.88亿元增长13.5倍。
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广州市劳动和社会保障局和广州市统计局昨日公布,2008年度广州城镇单位职工年平均工资已达45365元
2008年，广州城市居民人均可支配收入为25317元，比1978年增长56.3倍，年均增长14.4％；广州农村居民人均纯收入为9828元，比1978年增长45.2倍，年均增长13.6％。城乡居民储蓄存款余额由1978年的5.67亿元增长到2008年的6867.29亿元，年均增长26.7％。
分析:居民收入增长率非常高,储蓄也是.因此未来的货币供应增长速度恐怕让人无法预料.
2,1988年广州市居民家庭人均居住面积达8.2平方米，比1978年的4.5平方米，增长82.22%。居民住房紧张状况开始得到缓和，无房户人口占总人口的比重1981年为0.4%，1988年已全获解决；住房4平方米以下的困难户人口占总人口的比重由1981年35.7%，下降到1988年的30%；人均居住面积4～6平方米的狭窄户和不方便户的人口比重由1981年42.3%下降到1988年的13.71%；人均超过6平方米户的人口比重由1981年21.6%，上升到1988年的56.29%。住房配套设施也明显改善，1988年居民自来水普及率已达100%，其中独用自来水的户由1983年的60%上升到1988年的79.33%；有厨房设备的户占98.67%，其中独用厨房的户由1983年的64%上升到1988年79.33%；宅内有卫生设备的户由1983年的48%上升到1988年的74%。其中独用卫生设备的户由1983年的29%上升到1988年的58.67%。
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在各方通力合作下，1980年11月，东湖新村首期1—5栋封顶，这些房子全部交给港方。在尚未封顶时，港方已将这部分物业在香港预售，这5栋楼总共才140个单元，但广告一打出后，当天即有1800多人排队抢购，售价达港币2300—2500元／平方米。
分析:按照公生的分析,当年收入得400多的居民们,楼价居然卖2000多/平,必然会暴跌到合理的价格?
不论以前人均居住面积多少,时间过去都应该折旧?那么我们按公生的折旧理论算算.
东湖新村售价2500,1980年建成,到现在建筑物折旧就是2500*(70-23)/70=1678/平.
加上地价(公生会告诉大家,土地是国有的不能算入价钱中去,我们拿2000计算),最多应该4000元就可以了.
现实呢?
2010年,广州东湖新村均价11100 元/平米
呵呵...
2010/08/16
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兔子仔仔
任生
我的公积金4楼为了避免广州第一穷人的理论对群众的误导
我先简单解释几句：
第一、你很喜欢拿货币发行量来说事，城乡居民储蓄存款余额由1978年的5.67亿元增长到2008年的6867.29亿元，年均增长26.7％。30年增长了1000多倍，但是物价这三十年是否上涨了1000多倍呢？可见储蓄存款的增长并不能得出物价包括房价增长的幅度。
第二、收入也是一个概念，2008年，广州城市居民人均可支配收入为25317元，比1978年增长56.3倍，年均增长14.4％；广州农村居民人均纯收入为9828元，比1978年增长45.2倍，年均增长13.6％。年均都是增长14%左右，但是物价这三十年是否年均上涨了14%呢？简单统计可知实际上最近十年的CPI年均为2%，可见储蓄存款的增长并不能得出物价包括房价增长的幅度。而且以前的收入低是因为福利高，医疗，教育甚至住房都没有货币化，所以工资没有包含这些内容，少是正常的，现在，医疗，教育和住房都货币化了，都包含在工资里了，比以前多是正常的。
第三、人均住房面积确实是逐年增长的，但是由于计划生育的存在，人口的增长却有其瓶颈，人均住房面积越是增长，人口增长越是跟不上，住房过剩的问题越严重，你想想，以前一家两个小孩，人均4.5平米，两家人8个人一共36平米，到了1988的时候一家一个小孩，人均8平米，两家人6个人一共48平米，人越来越少，住房面积越来越大，到现在421的家庭结构，爷爷奶奶辈2套房子，父母1套房子，等到这一代的小孩长大后，自己也买1套，以后老人家都去世后，就有可能有四套房子。房子未来的趋势是过剩的。
第四、中国改革开放三十年来，由于经济基数低，走市场经济之路，重视GDP增长，结果经济发展速度迅猛，年均接近10%，但是随着经济总量的增大，经济过快增长带来的种种弊端，经济增长速度必然变慢，这个和现在美国当之无愧是世界第一，但是经济发展速度也有3%以下，甚至负增长一个道理。
第五、我的计算，不但考虑建筑的老化贬值，考虑了土地使用期的缩短贬值，更考虑了未来土地增值对剩余土地使用期价值重估的影响，还考虑了物价上涨建筑造价上涨对现有建筑价值重估的影响，还考虑了重要因素容积率的影响，还考虑了学位、楼层、环境等具体因素对物业价值的溢价折价的影响。你没有详细了解我的分析内容，也没有弄明白我的分析过程。
第六、东湖新村的个案，你也知道是卖给香港人的，当然按香港人的收入比来计算，怎么可能按国人的收入来计算。另外你只是简单机械静态地只按时间因素计算它的建筑和低价的现值，但是没有考虑地价升值和建筑造价涨价对当前房产价值的重估影响，更没有考虑容积率的影响。
附近容积率2.7的地价10000，
东湖新村8层按1.8的容积率计算，剩余40年土地使用期价值
10000*2.7/1.8*40/70=7907
而建筑剩余5年价值771 合计8679
考虑地处珠江边，二沙畔，东湖公园附近，东山老建筑群、临近省委军区等
给予10%的环境溢价
合计9546
[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-16 10:03 编辑 ]
我先简单解释几句：
第一、你很喜欢拿货币发行量来说事，城乡居民储蓄存款余额由1978年的5.67亿元增长到2008年的6867.29亿元，年均增长26.7％。30年增长了1000多倍，但是物价这三十年是否上涨了1000多倍呢？可见储蓄存款的增长并不能得出物价包括房价增长的幅度。
第二、收入也是一个概念，2008年，广州城市居民人均可支配收入为25317元，比1978年增长56.3倍，年均增长14.4％；广州农村居民人均纯收入为9828元，比1978年增长45.2倍，年均增长13.6％。年均都是增长14%左右，但是物价这三十年是否年均上涨了14%呢？简单统计可知实际上最近十年的CPI年均为2%，可见储蓄存款的增长并不能得出物价包括房价增长的幅度。而且以前的收入低是因为福利高，医疗，教育甚至住房都没有货币化，所以工资没有包含这些内容，少是正常的，现在，医疗，教育和住房都货币化了，都包含在工资里了，比以前多是正常的。
第三、人均住房面积确实是逐年增长的，但是由于计划生育的存在，人口的增长却有其瓶颈，人均住房面积越是增长，人口增长越是跟不上，住房过剩的问题越严重，你想想，以前一家两个小孩，人均4.5平米，两家人8个人一共36平米，到了1988的时候一家一个小孩，人均8平米，两家人6个人一共48平米，人越来越少，住房面积越来越大，到现在421的家庭结构，爷爷奶奶辈2套房子，父母1套房子，等到这一代的小孩长大后，自己也买1套，以后老人家都去世后，就有可能有四套房子。房子未来的趋势是过剩的。
第四、中国改革开放三十年来，由于经济基数低，走市场经济之路，重视GDP增长，结果经济发展速度迅猛，年均接近10%，但是随着经济总量的增大，经济过快增长带来的种种弊端，经济增长速度必然变慢，这个和现在美国当之无愧是世界第一，但是经济发展速度也有3%以下，甚至负增长一个道理。
第五、我的计算，不但考虑建筑的老化贬值，考虑了土地使用期的缩短贬值，更考虑了未来土地增值对剩余土地使用期价值重估的影响，还考虑了物价上涨建筑造价上涨对现有建筑价值重估的影响，还考虑了重要因素容积率的影响，还考虑了学位、楼层、环境等具体因素对物业价值的溢价折价的影响。你没有详细了解我的分析内容，也没有弄明白我的分析过程。
第六、东湖新村的个案，你也知道是卖给香港人的，当然按香港人的收入比来计算，怎么可能按国人的收入来计算。另外你只是简单机械静态地只按时间因素计算它的建筑和低价的现值，但是没有考虑地价升值和建筑造价涨价对当前房产价值的重估影响，更没有考虑容积率的影响。
附近容积率2.7的地价10000，
东湖新村8层按1.8的容积率计算，剩余40年土地使用期价值
10000*2.7/1.8*40/70=7907
而建筑剩余5年价值771 合计8679
考虑地处珠江边，二沙畔，东湖公园附近，东山老建筑群、临近省委军区等
给予10%的环境溢价
合计9546
[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-16 10:03 编辑 ]
2010/08/16回复
广州第一穷人楼5楼1,物价升幅不足1000倍并不代表货币发行量不高.cpi2%?现在的cpi有谁会信呢?自己看广州菜篮子报价,看看市场里能买到那个价格吗?
2,80年的时候买东西要靠票.大家都必须排队买东西.你很多的理论都在谈楼价点暴跌点不合理.但是无谈到以前的人生活是如何的.假如楼价真是跌回原点,大家排队拿票去换生活用品,这是代表社会倒退还是进步呢?
3,人均住房面积的增加说明了大家对改善性住房的需求不断提高.以前住4平方很满足了,接着是8平方,16平方...这种情况下房屋需求和要求越来越高,你所说的所谓7套房并不能成为跌价的理由.很简单地说,比如东山区的房子,有多少人不是打爆头都要抢住入去?但是越秀区统计局数据显示老龄化程度15%,全市最高.价格依然坚挺上升.
4,任何时代买楼对于一般人都不是个轻松的问题.从数据就可以看到即使80年代东湖新村如此"低廉"的房价,相对比当时普通人收入都是偏高的.但是随着时间的推移,你会发觉其实当年的高点已经成为现在的低点.
2,80年的时候买东西要靠票.大家都必须排队买东西.你很多的理论都在谈楼价点暴跌点不合理.但是无谈到以前的人生活是如何的.假如楼价真是跌回原点,大家排队拿票去换生活用品,这是代表社会倒退还是进步呢?
3,人均住房面积的增加说明了大家对改善性住房的需求不断提高.以前住4平方很满足了,接着是8平方,16平方...这种情况下房屋需求和要求越来越高,你所说的所谓7套房并不能成为跌价的理由.很简单地说,比如东山区的房子,有多少人不是打爆头都要抢住入去?但是越秀区统计局数据显示老龄化程度15%,全市最高.价格依然坚挺上升.
4,任何时代买楼对于一般人都不是个轻松的问题.从数据就可以看到即使80年代东湖新村如此"低廉"的房价,相对比当时普通人收入都是偏高的.但是随着时间的推移,你会发觉其实当年的高点已经成为现在的低点.
2010/08/16回复
yesiamking只有自己和荷包是真实的 但也只是数量
购买力自己也控制不住
购买力自己也控制不住
2010/08/16回复
