“那个时候的房价跟老百姓无关，与现在的市场完全不一样。

我不仅仅说了是理财和居住习惯的问题，我还说了是制度的问题，你没看到吗

93年的时候是住房双轨制，你参加房改，难道你不明白这一条是多么重要吗？

那个时候有多少人需要买商品房？商品房在实际居住需要中，占比能超过10%吗？

为什么那个时候基本上只有广州等极个别城市才有高房价出现，谁买的？

中国房价整体上涨，是什么时候？为什么会是这个时候？上涨之后，有过下跌，什么情况下跌的？为什么后来又涨上去了？下跌的时间有多长，上涨的时间有多长。

涨幅最大的时候是什么时候，为什么这么多资金流入到房地产行业？为什么老板们都不干实业干房地产了？

你如果只是断章取义来批判我，那就没意思了，和我的公积金就是一流货色了。

我是说住宅市场价格还会上涨，但我不是说什么情况都会上涨。我的前提就是，按照现在的住房制度和居民的理财习惯和对住宅的依赖性，房子必然要上涨。

如果住房恢复双轨制，是改进了的双轨制，民生保障和商品市场分开，房价涨跌又如何呢？

商品房涨跌，其实本来应该和一般老百姓关系不大的，对于一般老百姓而言，商品房应该是改善和投资的渠道，而不应该是唯一的住房解决方法。

如果你真的参加过房改，而不仅仅是一个购买房改房的职工，你应该明白这个问题。

我推荐你看看发改委价格司副司长周望军的一些文章，他是个思路清晰的人！ ”

03年后，中国的房地产市场才发展起来。为什么？因为中国的住房制度变成了商品房市场的单一制度，所有人都必须买商品房才行。即使国营企业，也逐渐禁止了自己买地建房的行为。所以我们看到垄断企业团购房，变向分房给职工，这个问题，我个人觉得好坏参半。

推入市场，问题来了。市场是什么？市场就是追逐利益最大化的地方。投入一毛钱最好拿回一块钱，只要在法律法规允许范围内，都是对的。

这就是问题的根本，说到这里，我就不展开了。我想大家应该明白我的意思了。

既然市场参与者本身不会主动发起慈善送房行为，那么就应该有相应的机制来制约价格，通过市场行为来制约。但很遗憾，没有。而且还因为地方政府的利益，把这个问题还推波助澜了，我想大家都明白我说什么。最新保利拿到的白云地块新地王就很能说明问题。楼面价格都去到2万了，还有什么好说？你以为开发商傻啊？他们得到的信息无论从新鲜度到准确度，都远非你我所能比拟的。我们只能从他们的行为上来判断内幕！

“中国的住房制度和居住理财习惯，决定了中国的房价只会涨！”

涨了之后呢？天天涨？月月涨？年年涨？没有调整？没有下跌？

涨到一个幅度之后，住房制度和居住理财习惯，都必然发生改变！

就像二十年前，谈到到银行贷款买房，这是很奇怪的事情。

现在呢？这个理财习惯不是改变了？

住房制度是什么制度？双轨制？还是有关首付、房贷、利率这些内容？这些内容不是时

时刻刻在变化吗？难道是“天不变，道亦不变？” 哈哈。

再说理财和居住习惯方面。

理财，中国国人的理财素质普遍低下，这个不需要生气，毕竟我们接触这个词也没几年。不要说普通老百姓，就算是我们这些所谓的从业者，面对国外海量的理财信息，都觉得差得远。

中国人有三种理财方式，
第一种养儿防老。现在也不能指望了
第二种就是存钱。
第三种就是投机。

为什么我不说经商什么的，因为这不算理财，这算挣钱。具体差别我就不展开了，有兴趣可以搜索一下相关内容。

存钱，我把买黄金，买楼都算作存钱范畴。现在买黄金容易吗？不容易，香港知名金铺都卖纯度不够的黄金饰品。而且黄金饰品是保值性最差的黄金产品。真正保值增值的，是金条，规格金条，你想买，也没那么容易。再就是炒期货，风险太大。

股票基金……这些新鲜玩意儿（别看10多年的股票市场，对于大多数投资者来说，都不明白，我也不明白）对于大多数人来说，就是给别人送钱的，是贬值的。

还有什么？看来看去，还是传统的房子最安心。

再说居住。

我问过身边所有的人，都不接受有能力不买房去租房的想法，这就是对市场的影响力了。

中国的住房价格不是没有调整过，现在是涨了还是跌了？你不能说中间调整过那么短短的时间和幅度，就不叫涨了，就算跌了？
银行贷款，没错，不贷款有多少人买得起房啊？还不是为了买房？还不是为了房子能保值甚至升值？目的没变啊，只不过手段变了而已，那也是为了目的服务阿，中国人这方面很聪明的。

制度变化，变了多少年？现在我们刚提到要住房双轨制，但建设力度呢？你不能说，反正人迟早要死，你现在就在棺材里躺着不吃不喝，或者直接自己把自己点了吧。

我们讨论房价为什么涨或者跌，不是说一辈子都这样了，如果你这样曲解我的意思，那也没有必要继续讨论了。

如果现在导致房价上涨的因素都变了，都改了，那么房价必然会反映出来，这是一个不傻的人都可以得出的结论。

我们现在要看的就是，这种变化的幅度，速度在哪里，未来房价的走向可能会在哪里变化。

你觉得1年能变吗？5年？还是10年？

我不知道，但我知道，只要没有发生质的变化，房价上涨的趋势就不会变。

而且就算有变化，房价上涨的事实仍然很难变化，不过那个时候，商品房价跟普通老百姓就没有直接关系了。

说不定普通老百姓还希望房价上涨，因为政府通过对商品房征收各种税收，可以为更多老百姓解决居住问题。

这就是房产税，也是国外大多数经济发达国家执行房产税的初衷和目的。

规格金条投资麻烦吗？

门槛很低，你只要一个电话打给银行，开个户存入一定资金就OK。不过很多人是不太懂。

至于买房子投资，前提是房价上涨才算是，房价下跌，自己就是前任房东的投资。

居住

有条件购买高房价的人的比例多吗？你也清楚，是“有能力不买房去租房的想法”，有能力

住得好一些，这才是生活的应有之意。然则为了买房子悲伤沉重债务的人，为了换房贷节衣

缩食的人，就不值得了。生活很丰富，不是只有居住一个方面。

规格金条是需要在上海黄金交易所购买的，当然你也可以在其它代理购买，买了之后呢？赫赫，要拿回家保存的。家里容易保存吗？规格金条是不能分割的，一根金条多少钱？

老说房子下跌，一直下跌？

没有购买能力的人怎么办？被迫租房对吧。只要他们有了一点购买的可能，都回去购买，拼了，上下三代，都要买。
我们不要站在上面看他们，好像可怜他们。
我们要站在理智角度看市场，正是这种需求欲望让市场泡沫不破裂。

我们总说，这些人多可怜啊，房奴了，所以房价应该跌，这不是屁话是什么？

而且这不是个别人的思维，是整个市场的思维，就是这种思维的整体性，让整个市场的泡沫被吹大，还不破，这就是市场预期效益。

呵呵，你见过什么泡沫被越吹越大，而不破的泡沫呢？

  就白云新城这样的地价王，广州房价再涨也不觉奇怪了，但我怕是地王最后是退地结束，已经有好几块曾经的地王退地或被收地了
大家有没想过联合炒地或联合抬价呢？行业一旦抱团.....

不是不破时候未到
而且不一定被动破掉，也可能主动去破。

还有可能被吸收消化呢

你能知道什么时候破吗？

经济，一旦进入繁荣起，就开始有泡沫了，只有在萧条，复苏期才可能没泡沫。那么繁荣期的泡沫，任何时候都可能破裂，怎么判断？难道经济就不走了，就不再繁荣了？这些事情不是个人想一下就能解决的。

泡沫是推动经济发展的必然因素，在现今的经济中，没有泡沫就没有发展，或者龟速发展。

中国每年8%以上的发展速度，没有个大泡沫不可能实现。但不一定就会悲惨的破裂，很多情况都有可能。

房产泡沫破裂，大家都会想到是日本，是美国。

但是请注意，日本美国的破裂不是因为房产，回去好好看看资料，包括香港，东南亚。所有的泡沫没有一个因为房地产破裂的，连诱因都不算。

为什么国家没有真的去限制房地产发展，那些金融智囊，经济智囊比你我差？不可能吧。因为房地产泡沫就算破裂，也不可能对整体经济进行致命性的打击，而且经济泡沫如果出现美日般的惨状，也不是房地产的问题。

当然，破裂后影响最大的，房地产肯定是跑不了的。

不知道你是否能理解这种逻辑关系！

[ 本帖最后由 kob 于 2010-12-18 02:16 编辑 ]

“没有购买能力的人怎么办？被迫租房对吧。只要他们有了一点购买的可能，都回去购买，拼了，上下三代，都要买。”

这种情况不是无论如何都会发生的，只会发生在人们预期楼价会涨得得情况。

因为现在人们对楼价预期发生了变化，所以成交量减少了。

这个成交量的减少，是因为人们预期变了。

要是预期房子要下跌，请问谁会“拼了，上下三代，都要买”

就像以前一首歌“死了都不卖”，是因为人们没死，真的要死人的时候，人们的预期变了，

卖得比谁都快，这也是造成股市一泻千里的原因。

上海的二手房4月份挂牌量8万，11月挂牌量22万。你要是去问这22万业主，没有人会告诉

你自己是因为预期楼价下跌而卖楼。他也会给你讲一通大道理，什么国际大都市，世博之

城，金融之都之类的，而且会告诉你当时自己买的时候2万，现在卖4万赚了一倍，上海的楼

价没跌过，你要是买了3年后卖8万，1套100的房子都有400万赚头，多好的投资啊？买吧没

错的，哈哈！

那你为什么要卖呢？

我儿子在美国读书，我要去美国了。

女儿嫁了日本人，我要去日本了。

再不济的也说，我父母在乡下年纪大了，需要人照顾，乡下还有一套别墅，这个房子照顾不

到也就卖了。

最不济的也说我在澳门**输了钱，人家拿砍刀来追债了，我再不出钱，人头不保啊！

最最不济的也说，我和老婆离婚了，有房子分割家产不变，现在卖了一分为二，谁也

不欠谁！

有谁会告诉你，大哥，房产税来了，我的房子现在不卖，等真的实施房产税的时候，价格就

降了，我要少赚60万啊！

这就像所有铺位转让都会说“本旺铺位于XX，离XX百货、XX中心咫尺之遥，商业氛围一流。众多白领进出其间。店铺现正经营女装，面积约为50平方，装修考究。新装修，客源多，服装类设施齐全，全赠送！ 本店可带货转，转手即可营业；也可空铺转。因店主要离开广州，特转让此店铺，生意良好，固定客源多，您接手就可以赚钱了。元旦春节旺季即将来临，莫失良机”。

不是一样吗？

“中国每年8%以上的发展速度，没有个大泡沫不可能实现。但不一定就会悲惨的破裂，很多情况都有可能。”

一定程度泡沫可以接受，但是泡沫越吹越大，就不存在自己吸收的问题。自己吸收的是越

来越小的泡沫，而非不断飞涨的泡沫。越吹越大的泡沫，只有一条路可走，就是破裂。没有

第二条路。

不相信你可以演示一下，你吹一个气球，越吹越大，又吹不破，试一试告诉我们怎么可以做

到？ 漏气吗？只要你吹的气多于漏的气，气球就会越来越大，漏气也会破。

你说的是阴谋论者，如果你认为我是这种阴谋者，你没必要给我较劲，就像公积金同学一样，直接把我打翻在地，踏上亿万只脚，叫我永世不得翻身就行了。

如果你还不认为我是阴谋者，算不上地产业的既得利益者，是个讨论者，那么你就看我下面的话。

首先，你觉得现在市场上对房价的预期是涨得多还是跌的多？
我个人感觉是预期上涨的多。

ok，如果你同意我的预期，那么你后面说的那些就都不成立了，我也没必要在说什么了。

如果你认为是下跌预期的多，那么你看看市场各种跟地产有关的经济体的表现，有没有哪个行业（包括中介行业吧）开始衰退了？怎么个衰退法？

你说到上海交易挂牌量。那你有没有去年这个时候上海市场挂牌量的数据？房市最好的时候，上海市场挂牌量的数据，哪个高？

卖房的人说什么，和我们讨论的东西有关系吗？说些实质性的内容，可能更有效果！

这一点，千万别学公积金，他就是说不出来啥了，就开始耍无赖了！

那你告诉我，多大的泡沫算大？

原帖由 sevenoreleven 于 2010-12-18 01:49 发表
非是我不同意你的意见，实在是我不明白，可否赐教一二？

至于“只有类似新加坡这种保障房占整个住房体系8成以上的国家，商品房才可能低于cpi的

增长速度”，愿闻其详。

不用模型也可以，话说清楚就好了。
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商品房，商品，市场，供求关系决定价格。

居住，是必须的，如果所有居住房屋都是商品，商家必然利益最大化，这个不违反法律，不应该通过行政手段直接干预。

加息等货币措施，只会加重通胀负担，所以一般轻易不用，提高信贷条件，对于真正需要住房的人，也是个限制，而且我们这些手段都用过了，无效。

假如，整体住房比例中，超过7成都是保障性住房，那么商品市场没有过于旺盛的需求欲望支撑，购买商品房的人理智投资者会更多，当然也有大比例的高档住宅需求者，因为不是必须品，所以有更大机会成为理智经济人。

在这种市场中，如果遇到某个时期对房地产利空的影响，那么就可能出现房地产市场的停滞，甚至萎靡，是真正的倒退。房价下跌，或者上涨速度低于cpi就是很可能的事情。

原帖由 天天BB 于 2010-12-18 01:57 发表

说来说去，你还是认为商品房对于普通老百姓来说，是陷阱而不是馅饼咯，有能力的人能把陷阱变成馅饼，高价传给下一位接手，来实现自己的利润，陷阱或者伪装的馅饼就在不断的流转中升值，变成了一个更大的假馅饼或 ...
=========================================================================我是分隔线

我说的是中国现在制度和经济环境下的商品房市场。大概就是这样的一个市场。

没有能力的人，让自己患得患失，因为一个房子失去了更多的机会，这是陷阱的本质。并不是说，被房价套牢。

升值的问题，我在很多跟贴和我自己的文章中说了原因。

希望你不是断章取义来看待我的意思！

不是击鼓传花。房价的大幅上涨被抑制住了，就不是击鼓传花了。正常的上涨，不过基础被抬高了，但很难下来。

如果2万涨到4万，跌回3万。那么2万买房错吗？3万涨到5万，那么4万买房错吗？5万跌到3万，2万买房还是没错，但4万5万买房就错了。

那么好，你能告诉我，将来的走势如何吗？

对于刚需来说，哪个点买入正确？如果10年以后，你可以说清楚，现在能吗？

对于投资者来说，有能力承受风险才好去买，否则就不要买。对不对？

这是回应你，我对商品房的看法。

我对中国商品房价格走势的看法，目前肯定是看涨的。是否具有投资价值，我不好说。跟得上cpi，算不算有投资价值呢？