卖一买三换房记之独幢私房篇

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“卖一买三换房记”

这个是对卖一买三换房记独幢私房的整理贴子，主要是知识点太多了，包括：
1、市区独幢私房（即市区独立屋、联排，别墅）（1、2、4楼)；

把收租的中华广场后面的建雅台高层房子连车位卖了，实行卖一买三的置换计划。

经过4月开始的狂逛市场，对市中心的独幢私房情有独钟，以下的我对独幢私房的了解：
结构有：1砖木结构（多位于老西关、老海珠、老越秀），少有银行可贷款。
            2混合+砖木（多位于老西关、老越秀），少有银行可贷款。
            3混合结构（多位于老东山），银行可贷款。
            4框架结构（多位于老东山，老越秀，或早年重建的私房），银行可贷款。

采光分：1单边采光，即只有大门那边可以采光，与左邻、右邻、后邻想连。

2前后通带天井，即大门那边可以采光、屋后有个约2平米的天井位进行采光（天井与后邻相连），与左邻、右邻、或后邻想连。

3前后通透，即大门那边可以采光、屋后也采光不与后邻想连，与左邻、右邻想连，想当于现在的联排别墅（居中部分）。

4七字单边，即大门那边与左边（或右边）采光，与右邻（或左邻）、后邻想连，想当于现在的联排别墅（单边位）。

5三面单边，即房屋只有一边与邻屋想连，想当于现在的联排别墅（单边位）。

            6全屋单边采光（简称全单边），即房屋全边不与邻屋想连，而且每边与邻屋相隔0.8米及以上，相当于现在的独立别墅。
            判断老屋的釆光面以一楼为准。不同的采光，价值有很大的差异。。。

房产证里的各种面积：1建基面积，房屋的基础底面积。
                                 2天井面积。.
                                 3余地，地面回廊、花园面积。
                                 4用地面积，建基面积+天井面积+余地。
                                  5建筑面积，合法产权面积。
                                 6违章已处理面积，违建面积已罚款可合法使用面积。
                                 7未申请产权面积，未罚款违建面积、或历史遗留面积。
                                 8总建筑面积=建基面积+ 违章已处理面积+未申请产权面积。

大部分的老屋都是隐藏在四通八达的巷子里，而老屋的位置离马路的远近也直接影响价格。

来源：大部分都是继承与赠与，继承个税是1%，赠与个税是20%，唯一免税条件是所有业主（省内）过五唯一。

业主：基本都是N个业主，有的在广州、有的在广州市以外的地方（如海外、港澳台，中国其他地方），开个董事会统一意见，是件不容易的事情。

价格：基本要开董事会全票通过才可以减价，加价就不用开会的。。

买这些老屋，天时、地利、人和，三者缺一不可。。。

2017/11/03

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cqw1222楼沙发

4月开始，马不停蹄地淘淘淘。。。。。

睇过老西关300多平、500-600万的老洋楼（有点象东山的小红楼，就是没有园子）。。。
睇过老西关珠肌路、长寿路、康王路等等的坡顶趟笼，小面积的大约16000-22000/平，中面积的大约16000-18000/平，大面积的14000-18000/平。。。
老西关重建+装修，大约3000/平
现在11月，大约单价23000-30000（未重建价）

睇过老海珠市二宫、洪德路、同福路、南华路的坡顶屋，小面积的大约18000-25000/平，中面积的大约18000-23000/平，大面积的17000-22000/平。。。
老海珠重建+装修，大约3200/平
现在11月，大约单价23000-30000（未重建价）

小面积的大约23000-45000/平，中、大面积的大约18000-45000/平。。。
老越秀重建+装修，大约4100/平
现在11月，大约单价26000-60000（未重建价）

整个4月，都不在工作状况，不停地去看屋，看屋，看屋

累死了。。

也了解到老屋从收楼到可以使用，整一个过程，大约费时6-9个月。。
因为这是重建+装修的建筑时间。。。

2017/11/03回复

cqw1222楼板凳

如花的季节:

来些图文并茂多好呀。😃

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让我先把文字整理好，再插图。。。

2017/11/03回复

cqw1222楼4楼

苹果路:

曾经考虑过独栋私房，但涉及细务实在太繁杂，不如去郊区进地铁的地方买个独栋，几十年后也一样值钱

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城央别墅是用来常住的，
郊区别墅是用来度假的。
本质完全不同，人生没多少个几十年，浪费在路上不值得。。

有条件、有机遇，拿下一个城央小墅，即使花一年半载重建，也是值得的。。。

2017/11/06回复

cqw1222楼5楼

lld:

重建要找人花点钱证明危楼，再建，而且据说原始多高建高也多高，不能加高，听中介说的

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这么说的中介，不负责。

2017/11/06回复

cqw1222楼6楼

独幢的重建、原状维修政策：

一、重建：
      只适用有危房鉴定和房屋所在地的国土房管局分局证明的私人危房。　　
      2014开始，规划政策给了优惠，有条件地开辟办理建设工程规划许可证“绿道”，对于危险房屋需要拆除重建的，在对原房屋进行证据保全的基础上，允许不“缩水”原址重建。
　　并审议通过的《广州市2014～2016年度城市危房治理工作方案》中的政策：原地重建面积不“缩水”，明确该优惠政策可延续至2016年。（2017年政策待查）

二、原状维修：
   2009年起，广州取消了对原状维修工程的审批，总投资在30万元以下或建筑面积300平方米以下的重建，符合规划、国土等有关要求的，可在取得相应许可后办理开工备案证明后实施。
   采取在房屋内部增设结构柱或增设混凝土框架，以及更换房屋外墙饰面材质、更换门窗等措施，以达到排危和安全、舒适使用的目的。而在原状维修时，只要在房屋外部总高度不变、外立面不变的情况下，内部可合理调整各楼层的层高。
   具体的开工备案程序，需在工程开工前将有关资料报送属地城镇、街办理备案手续，领取开工证明，由有专业资质的设计机构进行设计，然后由具有相应资质的施工单位施工。

提醒
　　根据广州市城市规划条例私房改造的有关规定，私人建房不能超过3层，否则属违规建筑，一经城市规划部门查实将严惩。
      在符合建筑设计规范的前提下，升高或降低室内地台不大于0.45米。

2017/11/06回复

cqw1222楼7楼

如花的季节:

我也觉得没这么便宜呀，市二宫旁边，即基立大厦旁边的，民主直街那些没这么便宜呀，我之前在你贴子上发的那几栋就是在那看到随手拍的。环境还可以吧。

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睇清楚，后面有11月的价格。

2017/11/06回复

cqw1222楼8楼

如花的季节:

不超过三层，挖个地下室可以不？

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超2.2米算一层。。

2017/11/06回复

cqw1222楼9楼

苹果路:

但是人文环境差远了

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本质不同，如何比较人文环境。

2017/11/06回复

cqw1222楼10楼

I紫荆园:

请问楼主怎么去找老海珠市二宫、洪德路、同福路、南华路的坡顶屋呢？我家人也有兴趣去买这些旧的私房

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看我的“卖一买三”系列，有说的。。。😊

2018/03/17回复

cqw1222楼11楼

rachelwang688:

楼主最后看了哪个区？我在市二宫都睇左好多间

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越秀。。。。

2018/03/18回复

cqw1222楼12楼

cqw1222:

一、重建：只适用有危房鉴定和房屋所在地的国土房管局分局证明的私人危房。　　 2014开始，规划政策给了优惠，有条件地开辟办理建设工程规划许可证“绿道”，对于危险房屋需要拆除重建的，在对原房屋进行证据保全的基础上，允许不“缩水”原址重建。　　并审议通过的《广州市2014～2016年度城市危房治理工作方案》中的政策：原地重建面积不“缩水”，明确该优惠政策可延续至2016年二、原状维修： 2009年起，广州取消了对原状维修工程的审批，总投资在30万元以下或建筑面积300平方米以下的重建，符合规划、国土等有关要求的，可在取得相应许可后办理开工备案证明后实施。采取在房屋内部增设结构柱或增设混凝土框架，以及更换房屋外墙饰面材质、更换门窗等措施，以达到排危和安全、舒适使用的目的。而在原状维修时，只要在房屋外部总高度不变、外立面不变的情况下，内部可合理调整各楼层的层高。具体的开工备案程序，需在工程开工前将有关资料报送属地城镇、街办理备案手续，领取开工证明，由有专业资质的设计机构进行设计，然后由具有相应资质的施工单位施工。　　根据广州市城市规划条例私房改造的有关规定，私人建房不能超过3层，否则属违规建筑，一经城市规划部门查实将严惩。

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我的30楼有说重建、原状维修的。

2018/03/19回复

cqw1222楼13楼

I紫荆园:

我去找绿中介看了一下，价格没有你说的那么便宜啊。再说了，很多都不允许再拆掉重建的。请问你是怎么找到那些可以重建的私房呢？谢谢

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我的30楼有说重建、原状维修的。

不是危房不可以重建，只能原状维修。

2018/03/19回复

cqw1222楼14楼

虫妈14 发表于 2018-4-12 10:42
其实东山区就有一些重建好的独栋私房卖，慢慢淘，性价比高...

未重建的性价比更高。
重建好的，采光好，位置好的，

贵，

不会低于同片区次新电梯。。。

2018/04/12回复

cqw1222楼15楼

虫妈14:

未重建的手续繁琐，事情太多，没有时间精力的一般人搞不定。重建好的虽然贵点，还是比商品房性价比高些，当然要好好挑

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那是，实用率超高。

2018/04/12回复

cqw1222楼16楼

虫妈14 发表于 2018-4-12 12:43
回复 cqw1222 的帖子

关键是二手房的价钱买个重建的全新的房子，感觉还是不一样。当然没有小区环境和配套 ...

市中心的别墅、私房，90%都是没有小区环境和配套设施的。。。。

但在越秀的，相对好多了。。。

必竟，地段摆在那，社区成熟度、人文文化都是一流的。。。

2018/04/12回复

cqw1222楼17楼

luckysun101:

有可能会这样，不过欣赏楼主

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每一个投资，都会有风险。

每一个投资人，都要为自己的投资决策负责。。。

2018/06/12回复

cqw1222楼18楼

“山竹”
让我见识到大自然的威力。。
也让我意识到独幢的不足之处。
购买前，务必要注意房屋的水浸情况。。。
这一点是：是否购买这房屋的首要条件。。。

2018/10/08回复

cqw1222楼19楼

下图红圈，是常年水浸后的，室外墙脚生出青苔，有些是水印。。。

下图红圈，因常年水浸，邻居加高门口位置。。

下图红圈，因常年水浸，室内墙脚水印水痕严重。。

2018/10/08回复

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