房地产中介乱象令人心惊肉跳 遭遇“全民共防”
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我的公积金房地产中介乱象令人心惊肉跳 遭遇“全民共防”
2010年11月26日 07:29:38 经济参考报
看着大街小巷几乎比小吃部还要多的一家家房地产中介门面和一位位驻足在中介门口仔细打听房屋买卖的顾客，没有谁会否认房地产中介是一个蓬勃发展的朝阳行业 ，然而，人们提及时却不约而同地用一个“黑”字来形容，甚至已有了“防火防盗防中介”一说。从2000年左右起步到如今已十年了。10年快速发展，我国房地产中介行业为何出现如此吊诡的境况？
房地产业将由“开发时代”转向“经纪时代”
尽管客户和中介心中都有着焦虑和不安，一位中介资深人士甚至说，现在中介服务质量较差，这个行业应该摔打几次。
呼唤行业规则
业内普遍认为，规则是中介行业黄金期的基石，但现在中介如何与消费者之间又怎样的权利义务、中介之间如何竞争，目前，都缺乏明确规定。一些规则“还是唐宋时期的遗规”。
一位业内人士说，我国法律对房地产中介提供服务的内容、流程、收费标准等都没有明确的界定和规范，客户缴款之后的后续服务，往往取决于中介经纪人的职业道德。
西北大学法学院院长曾加介绍，目前，包括《物权法》《合同法》等法律在内，对中介行业的范围、性质等规定较为零散或缺失，致使行业运行某种程度上陷入无法可依的境地。
曾加还介绍，在一些国家，为保障消费者权益，实行“律师参与制”。“在澳大利亚、新西兰等国，一旦合同的履行等方面出现问题，律师也必须和当事人一道承担法律责任。”
业内人士表示，行业竞争无序、斗殴丑闻频现的重要原因还在于行业竞争规则没有确立。美国房地产中介行业实行代理制。房源和客户信息在一定时限内，只归某个经纪人所有。当客户委托一个经纪公司的时候，有权确定信息在多大程度上披露。这样既不存在客户信息流失问题，也避免了同行间“抢单”。
林倩说，大陆的中介公司获取房源太容易了，房主经常被委托。在台湾，业主需要和中介公司签订委托合同，中介公司也必须要有业主的委托书，才可以行销。台湾的中介公司还会严格核查房屋质量；签合同时，也要注明这些内容。比如漏水一项，如果6个月内出现问题，业主和中介都要承担责任。“各方面的保障很周全，令人放心。”
规范监管体系
南京市房管局存量房管理科科长方雪琴说，《城市房地产中介服务管理规定》要求黑中介进行经济处罚并责令停止中介服务，但房管局没有执法权。另外，处罚中还包括收回房地产经纪人资格证书，而证书由工商局管理下的行业协会颁发，房管局也无权收回。
一些房地产经纪人表示，许多在国际上通行的经营方式，在国内却常常受阻。比如北京建委一度不准房地产中介“户外经营”，也就是不能走出店门口销售。有房地产经纪人说：“销售人员怎么能关在门店呢？即便应该规范，也应该归街道管理。怎么是建委下令呢？”而且也不知此类规定有无时间和地域限定，执行起来，倍感困惑。
同时，作为行业监管重要制度基础的中介公司备案制度和中介经纪人员持证上岗制度也难以严格落实。福州市住房保障和房产管理局副局长张海舟说，福州市现有房产中介机构1000家左右，在房管部门登记备案的不足一半。
在房地产中介市场较为成熟的国家和地区，房地产中介从业人员必须经过严格的职业培训，并由政府主管部门审核考试通过后，实行全员持证上岗。目前，我国虽存在房地产中介经纪人员资格考试制度，但通过率很低，覆盖面较少。
同时，我国中介服务行业有两种证照，一个是全国性经纪人职业证照，一个是地方性经纪人协理证照。前者难考，后者比较容易。现在一些城市只规定中介公司注册时必须具备的证照数量，但没有规定具体证照类型。
胡景晖介绍，从理论上讲，持有经纪人资格证的人才能签订合同。但实际操作过程中，这些规定被回避了。以西安市为例，西安目前共1万名左右的房地产中介人员中，具有西安市房屋管理局颁发的“中介人员从业资格证”的人员，只有30%左右。
南京市一位已取得南京市地方性房地产经纪人资格证的人员说：“考试可以带笔记，试题又容易，只要不是智障，就能通过。”
另外，我国的房地产经纪人信用档案至今未建立。胡景晖说，经纪人在A公司出现问题后，往往到B公司继续从业，中介公司难以对违纪人员进行有效管理。“在完善企业备案制度的同时，做到‘人必归业，业必归会’，利用全国联网的信用档案可以对从业人员形成有效约束。”
购房者的焦虑与无奈
家住福州市鼓楼区钱塘巷的肖丽芬今年6月打完一场因房产中介代理购房引发的合同纠纷案。她至今对中介恶劣行为带来的严重后果心有余悸。
肖丽芬告诉记者，2007年9月，她通过福州康居房产信息有限公司代理购买位于福州仓山区江南水都小区的一处商品房，这家中介的工作人员急于促成交易，隐瞒了至关重要的卖方情况，最后造成合同无效。
“他们刚开始时，态度非常殷勤，对我的一些疑问总是轻描淡写。后来合同出了问题，他们就找各种借口躲起来，反正那个时候，他们已经收完服务费了。当时，我都担心中介会拿钱跑掉。”肖丽芬说。
肖丽芬仅仅是后怕，而山东人张大陆已经买房一年了，到现在心中依然七上八下。
张大陆的孩子去年大学毕业后留在了北京，一家人东拼西凑，外加贷款，通过中介买了一套二手房。虽然有人告诉老张，如果不通过中介，可以节省几万元，但老张说：“咱不懂怎么买房，人家西装革履一看就很专业，让人放心。”如今，房子买了一年多了，老张心里却仍不踏实。
张大陆介绍，去年买房与银行签贷款合同一个月后，银行又让他签了一次，银行方面说，这是因为银行换了领导“我不知道为什么换了领导就要重签？就去问当时办理业务的中介经纪人。经纪人倒是很热情，对我说‘叔叔，千万别让他们给骗了，你要好好咨询。最好咨询专业人士，千万不要上当，要多打听……’说来说去就这几句废话，还让我别担心，我一头雾水就拿出100多万，能不担心吗？原以为他们很懂，就托付给他们了。现在才知道，他们除了热情，不会别的。这家银行还是他们推荐的呢！”
现在，老张走在大街上，看着街道两旁一个又一个的房地产中介门面，就觉得像一张张大嘴，要把人吞进去。尽管如此，朋友要买房，老张还是建议他们去找中介，“没办法，人家的房源信息多啊！”
更让记者感到荒诞的则是中策律师事务所律师刘万勇给记者讲述的一个案例。2009年11月7日，购房者张远通过中介公司，与卖房者王正刚签署了房屋买卖合同。而后，张远多次通过中介催问王正刚账号，以便将款项打入王正刚账户，但王正刚以种种借口推托。无奈之下，张远于2009年12月21日，将王正刚诉至法院。此时，王正刚辩称，张远未按合同将购房款存入自己的账户，是张远违约。所以合同已经解除。最终，法院认为，张远违约在先。案件以张远撤诉了结。
刘天勇是王正刚的辩护律师。他介绍，案件实情是王正刚看到当时房价飙升，不愿出售房屋，就没有告诉张远自己的账号，同时，委托中介公司转达退房意向并从中调解。但中介公司没有明确转告张远，而且也没有建议张远如何支付首付款。据了解，在买房不了解卖方账号的情况下，可以通过将款项打入中介公司设立的账号等多种形式履约，但中介并没有提出类似建议，造成双方矛盾加深。
作为王正刚的辩护律师，刘万勇对案件结局“由黑变白”也感到滑稽。刘万勇说，中介了解事件来龙去脉，能够证明张远并未违约。但中介认为此案与己无关，所以没有出庭作证。王正刚虽然“违约”，但最后根据合同甚至有权要求张远支付违约金。更令人啼笑皆非的是，中介公司最终依然按比例拿到了张远支付的佣金。
房地产中介乱象令人心惊肉跳
焦虑、无奈，并让人感到荒诞的绝不仅仅是肖丽芬、张大陆和张远三个人。
记者近日走访了北京、江苏、福建、安徽、陕西等地，触目皆是中介门店。在南京市军师巷，不到一公里的路段分布着10多家房地产中介门店。北京西城区菜市口大街的中信城是一个新建小区，楼北侧六家底商中四家是房地产中介。业内人士介绍，还有不少房地产中介公司隐身于居民楼内，一个城市到底有多少家中介公司，“谁也说不清”。就在星罗棋布的中介店面之下，滋生的种种乱象无不让人心惊肉跳。
乱象一：欺瞒客户。
合肥一家中介经纪人介绍，一些业务员手中囤着性价比高的房源，专门给买卖频繁的房地产投资客，从中赚取佣金。一般购房者如果想知道这些房源，还需要另作“打点”。而有的经纪人为了促成交易，经常夸大其词，隐瞒信息。甚至“黑天带人去看房，掩盖房子毛病，等你办完初步手续，即便知道有问题，也来不及了。”
乱象二：耍赖扣钱。
很多中介公司出租房屋，等租期结束时，拒退客户押金。北京链家房地产经纪有限公司副总裁林倩说，找各种各样的借口拒退消费者押金，已成为一些小中介公司的盈利模式。
乱象三：霸王条款。
目前，一些中介机构与买卖双方签订的中介合同中，普遍存在加重买卖双方义务，可以排除或降低自身责任的做法。比如要求买卖双方一旦签订合同，就必须支付佣金。北京中策律师事务所律师刘万勇说，合同履行一旦发生问题，中介公司基本采取推脱、不作为的方式，有时还会激化矛盾。即便没有交易成功，也不会退还佣金。
乱象四：赚取差价。
西安“800j房屋”物代中心副总经理王毅告诉记者，中介先将购房定金交给卖方，并与卖方进行“定金公证”，但却不进行房屋权属变更登记，在卖方误以为房屋已经出售的情况下，再以高出卖方要求数万元的价格，将房屋卖与新的买家，从中赚取差价。王毅说，一些中介机构全部营业收入的1/3，来自，“定金吃房赚差价”。
乱象五：推诿责任。
中国消费者协会一名工作人员说，由于中介经纪人流动性大，一旦出现问题，一些中介公司就把责任推到某个经纪人身上，但这个经纪人却很难找到了。
乱象六：泄露客户隐私。
一位业内人士说，如果客户将个人信息给了某一个中介人员，那么其他中介公司都有可能知道这个客户的信息。
此外，一些中介公司违反房东意愿和相关规定把房子做成隔断房出租，造成安全隐患；一些小公司在房地产交易火爆时，从事房地产交易，一旦市场变冷马上掉头。南京有的公司既做房地产中介，还保媒拉纤做红娘。中介同行之间的斗殴丑闻，更是频频见诸报端。至于中介公司帮助客户做所谓“阴阳合同”进行避税，更是众所周知的“潜规则”。
乱象种种，一些客户已望而却步。“我是不敢找中介租房了，为了这个我不知换了几个手机号了。”北京西城区业主于天卓说“你一旦把联系方式告诉一家中介公司，就会有无数个中介人员给你打电话。后来我就直接去小区海报栏自己贴小广告，没想到也被中介人员搜集去了，他们真是无孔不入。”于天卓现在租房子，只通过熟人介绍。
中介从业人员亦无安全感
提起中介行业，揪心的实在不仅是客户，中介业内人员自己也有满腹委屈。由于相关法律缺位，行业竞争无序，对一些纠纷，房地产中介公司之间难以“文明”处理，经常采取“武斗”方式解决。面对体制不顺带来的制度性违规，许多房地产中介公司也颇感无奈。一位中介经纪人说“从业十年，最大的感受就是没有安全感。”
“打不了官司，只能打架！”
行业的非正常竞争，除了“打”之外，还有“偷”。据我爱我家房地产经纪有限公司副总经理胡景晖介绍，一些企业经常从同行“窃取”房源信息。有的公司员工还以卖本公司信息挣钱，就像《潜伏》里面卖情报一样，一条客户信息能卖到几百元。
“左不对，右也不可”
行业的竞争已使中介公司绞尽脑汁。政府的一些监管更让他们“左不对，右也不可”。
就是因为下面这些意见，郑大源那样的小中介要成为牺牲品了。
一些业内人士对房地产中介行业管理体制颇感困惑“中介公司在工商部门注册，在建委备案，行业监督还需要行业协会。但许多小公司不备案，仍可以注册，还可以网签。在这种情况下，不知道备案与否有什么用？”
据介绍，一些管理部门不准中介行业办理“阴阳合同”帮助客户避税，但这些监管只能落实到已在相关部门备案、加入行业协会的公司。很多小公司游离在监管之外，仍然可以办理“阴阳合同”招徕客户，造成“优难胜、劣难汰”。
2010/11/26
我的公积金楼
