我的公积金
我的公积金楼2011/5/17 15:01:20 新浪地产
前言：自2010年“国十条”开始，高速运转近一年半的房地产市场，进入了被称为史上最严宏观调控阶段，但调控效果一波三折，因此，其后不到一年又相继出台了两轮调控政策，尤其是2011年2月份，北京率先出台的“京十五条”，其中行政干预手段的多样化，让市场反响及反应都极巨大，成交量应声下降，价格也连续多月未见上涨，但会否出现前两次调控后短期下降长期反弹的情况，依然是大家关心及担心的问题。“链家地产”市场研究中心特将当前市场成交规律、行业特点等进行梳理，从市场、行业、客户三个层面进行总结预测，以期让后市更明朗化展现，为消费者当前购房提供一个判断依据。
市场层面：
2011年成交量将跌破13万套与换手率齐创三年新低，价格跌幅15%创十年新高
一、成交量：二手住宅月度成交跌破8500套创27个月新低，年度成交难超13万套
◆现况分析：
此次调控对成交量影响堪称史无前例，这主要体现在：
1.对成交量下降的影响既深且长，历次宏观调控后成交量短期下降明显，会逐渐反弹(详见图1及表1)。但此次调控后，成交量连续四个月处于最低点，且无反弹迹象，预计至少8个月处于成交低点 (详见图1)；
2.影响成交量处于两年半最低位：当前市场规模相比去年12月下降50%，即使比首轮调控后的成交低点也下降20%左右，处于2009年初市场回暖以来的最低点。
◆未来预测：
1.未来9个月成交难回暖：如无政策从宽的信号，未来9个月即到2012年3月份之前，二手房月成交量难超11000套，未来3个月即2011年9月份之前，月度成交恐难超过8500套，若扣除历年春节所在的农历正月份，当前成交量创下2009年3月份以来共23个月的月度成交最低；
2.年度成交13万套左右创新低：2010年前四个月二手住宅成交54716套，预计后八个月成交7.5万套左右，年度成交为13万套。
3.2011年二手房换手率将不足2.8%，创三年来新低：从2000年起，二手房的成交量上涨，换手率逐渐增高，虽然在2008年有一定的下挫，但是在2009年出现强劲反弹，换手率达到5.9%，市场十分活跃。而今年由于宏观调控对成交量的干预，二手房换手率将不足2.8%,创三年新低。
二、成交价格方面、未来半年二手房价格将回落15%以内，创历史最大降幅
◆现况分析：
1.2010年的前两轮调控公布初期心理震慑度大，价格下降基本与成交量、挂牌价趋同，但短期会迅速反弹，价格下降虚降成分较多(详见图2及表2-1)；
2.此次价格下降在成交量、挂牌价“领跌”后，符合“跟跌”趋势，因此属于符合市场规律的实降，预计在成交量未明显回暖前，价格将随之呈现逐渐下降趋势。(详见图2)
◆未来预测：
1.在2012年3月前，单月降幅基本在2%以内，总体价格将回落15%以内，而二手房蓬勃发展的十年中，即使2008年价格下行也未超过10%，因此当前很可能创下十年来价格连续回落幅度最高的记录。这主要表现在：
1.多区域、多类型新增房源挂牌价格已出现下降端倪；
2.多区域、多类型已挂牌存量房源业主已出现调低价格行为(详见表2-2)。
三、楼盘成交压力方面：未来60%存量楼盘将滞销，大体量楼盘满五年小户型最好卖
◆现况分析：
1.调控后零成交楼盘数量增涨明显：目前零成交楼盘已超过一半，达到53%；在最近滞销的楼盘中，大约有570个楼盘已经长达半年为零成交(详见图3及表3-1)；
2.高成交楼盘下降明显：目前每月成交3套以上楼盘相比首次调控前已少了一半，为500个左右(详见图3及表3-1)。
3.未来大体量楼盘满五年小户型成交上涨最快(详见表3-2)：在成交量上涨最快的十大楼盘中，6个的楼盘90平米以下小户型成交占到80%以上的比例，远高出整体二手房小户型平均58%左右的成交比例；8个楼盘已满五年，属于无交易税费压力且楼盘的配套设施比较完备的情况。
◆未来预测：
1.未来楼盘出售压力将进一步显现，将会有超过6成的楼盘出现零成交的情况。三成楼盘维持低成交，北京二手房市场未来楼盘滞销情况也更加明显。出售难度的明显加大，会导致业主出售心理防线降低。
2．长期滞销楼盘中会出现部分业主降价明显现象，预计出现在房源量较多但区域优势不明显的楼盘中。
四、租赁市场：租金涨幅将有所平抑，2012年春节前租金应可控制在3600元/月以下
◆现况分析：
1．租金涨幅逐年升高，2010年涨幅过高2011年将趋稳：除去春节期间的假期因素，2007-2010年租金始终处于上涨趋势，各年的年底相比年初涨幅分别在4.5%、14.1% 、14.6%、22%，2011年5月比年初则上涨6.7%，可见2010年属于租金涨幅过快的一年，2011年将有所趋稳(详见图4)；
2．历年春节后大涨,暑假小涨成规律：农历春节后第二周开始是租赁成交的高峰期，一般会持续到3月底4月初一共5~6周左右，以全年10%左右的时间完成了20%左右的成交量，因此春节后成交月均涨幅往往在2-5%左右，而暑期涨幅一般不超过1.5%。
◆未来预测：
1.调控政策不会促使2011年租金如2010年般暴涨：首先，主要在于政策导向致使业主产生惜售心理，或将转向出租，京十五条中“对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”的限购条件，让一部分持有两套以上房产的业主尤其是外地户籍的业主产生惜售心理，由售转租将促进租赁供应放量；其次，预计2012年春节前租金将在3600元/月以下，相比2011年年初呈平稳上涨趋势，涨幅预计在16%左右，属于近几年租金一年上涨较正常的范围。
经纪行业层面
五、中介门店：首轮淘汰千家门店，第二波“关店潮”将在一年后到来
◆现况分析：
1．当前经纪行业面临成交量严重萎缩与中介市场份额明显下降的双重困局，当前中介行业成交规模相比去年四季度下降62%左右，比整体市场成交下降幅度更高；同时委托中介成交比例下降明显，当前中介成交比例占整体市场72%左右，相比两个月之前的83%已缩减11%左右(详见图5)；
2．中小型中介公司市场份额缩减更为显著，其中中型中介门店缩减3%、小型中介缩减9%，以此推断全年会减少成交量一万套左右，再加上成交量本身比去年已缩减50%，对中介公司的冲击是双重的。(见表5、图5)
3．零成交中介公司增加216家：根据北京市房地产交易管理网数据统计，2011年4月有签约记录中介公司为548家，相比2010年12月份减少216家。
◆未来预测：
1．未来三个月，预计整体众公司门店将萎缩千家左右：其中市场份额低于1%的中介公司将率先出现“关店潮”，预计其至少减少20%即800家左右门店数量，而中型中介至少有20%即300家左右门店转型为租赁业务，其后再依势缩减。
2．零成交中介公司将继续增多，“关店潮”将出现第二波：随着零成交增多以及零成交周期变长，生存压力将加剧，预计再过一年无明显好转，小中介乃至中型中介的个别零成交店面生存压力将进一步体现，“关店潮”将会出现第二波。
六、成交渠道方面：网络销售将成为有效且高效的成交渠道
◆现况分析：
1．网络渠道的房客源比例增涨明显
据“链家地产”实际成交数据统计，2010年1月至今，网络渠道中房源委托比例由09年的约12%，增长至2011年5月的约21%，从网络渠道中获得购房信息的客户占比也由2009年1月的约41%，增长至2011年的46%，并且只有网络渠道委托与成交的占比均呈现出稳步上涨的趋势。(详见图6-1、6-2、6-3)
2．网络来源客户为成交主体，网络体验将决定成交质量
据“链家地产”与新浪乐居合作的“网络找房行为调研”结果显示，对网上找房感觉不满意或一般的比例已经占到了80%左右，不满主要来自于网络房源信息的不详实及报价的混乱，干扰则来自于网络房源的真实性和实效过低。而网络找房体验较好的客户成交几率将比普通客户高出50%，因此，未来营造安全、可信的网络找房体验环境，是中介公司必须面临的课题。
◆未来预测：
未来网络销售将成为有效且高效的成交渠道，因此网络房源质量是必然需要解决的首要问题，未来致力于开发网络找房体验将提升经纪机构的核心竞争力。
图6-1：房源来源渠道分布：
七、委托模式：书面委托将打破传统竞争格局
◆现况分析：
当前房源委托以无书面委托、且多家登记信息模式为主
◆未来预测：
书面委托后信息竞争模式的转变
1．房源信息的恶性竞争将大大减少，经纪机构的实力将成为核心竞争要素
但实行书面委托后，业主拥有了选择经纪公司的主动权，经纪公司只有获得业主的书面委托协议才可进行交易，因此就算其他公司知道了房源的信息，仍然无权发布，无权交易。为了抢夺房源而进行的不规范竞争将大大减少。
2．书面委托将形成3-5家有限的委托模式
实行书面委托后，业主可以决定任意的委托机构和机构数量，但签订书面的委托协议后，由于涉及到房屋信息和业主需要承担的责任义务，业主在签订书面委托协议时必然会有所考虑，只会选择有限的几家经纪公司进行委托。(详见图7-3)
3．成交机率大大提高
书面委托将促使房源成交机率将随着房源量的增加而不断上升。在口头委托模式下，房源数量达到某一规模后，成交率在不断上涨后达到峰值，随着房源数量的增加，成交率持续恒定。当实行书面委托后，房源成交率都将随着房源量的增多而不断上升，无论房源数量的规模大小，书面委托的成交率都要明显高于口头委托。(详见图7-4)
4．成交效率大大提高
根据成交数据统计，在口头委托模式下，成交周期在30天以上的房源占比67%，成交周期在16-30天内的房源量其次，占比为17%，成交周期在半月内的房源合占总量的15%。可以看出口头委托模式下，成交周期普遍在1个月以上。实行书面委托后，成交效率将大大提高。成交周期由1个月以上缩短至16-30天的房源将十分可观，从而导致这部分房源的占比明显加大。(详见图7-5)
客户层面
八、购房年龄：平均购房年龄增大，中年人成购房绝对主力会弱化“追涨房价”现象
◆现况分析：
1．成交量回落后，购房人年龄会趋向“大龄”：北京市二手房购房年龄进入2010年，尤其是调控后，呈现出很大的变化。2010年5月、9月、11月及2011年1月出现过几次较大幅度的波动。而2011年三轮调控后，北京二手房市场的购房年龄开始逐渐走稳，逐渐回归到36岁左右。(详见图8-1)
2．当前市场重新变为以中年人为主力的理性市场
从数据看 ，2010年首轮调控前，30—39岁这类年龄段的人群是购房的主力，占比达到39.45%。而2010年调控后，购房结构发生了变化，京十五条出台前，30岁以下年轻人购房有所放大，逐渐超过30—39岁购房比例，达到39.02%，而30—39岁购房占比缩小到33.65%。京十五条出台后，30—39岁的购房比例呈现回升势头，目前已经达到38.64%,而30岁以下年轻人购房占比有所缩小，比例为36.06%。而随着楼市调控继续深入，消费者购房也会逐渐趋于理性，中年人购房比例将会逐渐回升，成为市场的购房主力。(详见表8及图8-2)
◆未来预测：
理性市场难再追高房，价从统计数据看，所选择的年轻人购房占比大于30%的区域占全市全部商圈的78%。其中30岁以下年轻人购房单价高于中老人的区域占所选区域的57%。而30岁以下年轻人的平均购房单价也高于中老年人购房单价的0.6%左右。(详见图8-3)
定义：商圈所选择的标准为同区域年轻人与中老年人购房比例相当的区域(30以下年轻人购房占比大于30%的区域)
九、养房负担：养房负担仍在上升，首套房置业综合压力更大
◆现况分析：
1．养房压力与月俱增，未来养房难度大于买房难度：
截至2011年5月，北京首套房平均月供已达7281元，相比于2009年1月的2803元提高约160%。月均涨幅达6%。而二套房月供约为5866元，相比于2009年1月提高约85%。月均涨幅约为3%。在此基础上，首套月供与二套月供仍有上涨可能。
2．首套与二套的压力截然相反，分别来自于月供压力和首付
宏观政策调控使得北京二手房市场，不同的人群养房压力呈现出差异性增加的特点。对于首套置业者来讲，主要增加的压力仍然是不断攀高的养房压力。而二套置业者，当前来看其压力仍然主要来自于高首付，其养房压力相对并不十分明显。
3．以租养贷压力在增大
当前北京平均租金约为3303元/月，相比于去年同期首轮调控初期，涨幅约为14.5%。低于首套房与二套房月供月均涨幅。再加上租金基数较低，使得当前以租养贷入不敷出的比例已经由09年1月的19%-29%变为44%-55%。首套房月供与平均租金之间的差额高达3978元。并且未来此差距可能继续增加。(详见图9)
◆未来预测：
未来首套房置业压力大于二套房：优惠利率一旦再次上调，首套房养房压力将让部分刚需望而却步；而首套房提高首付则让其买房及养房负担“双高”。
未来二套置业的压力主要来自于卖旧买新的出售压力：二套房月供压力增长不明显，主要体现在首付压力上，因此其首套房出售价格以及首付筹集能力变得更为重要，反之“接盘者”的首付压力同样大。
无论是首套还是二套，未来新购房产以租养房压力增大
十、本外地购房：
◆现况研究：
1.2011年4月，整体二手房成交外地人购房比例12%左右，与1月份37%左右的比例相比， 下跌明显，与2010年3月份未限外前43%左右的比例相比，下降更为明显。
2. 外地人成交下降明显超过平均水平的区域出现明显的价格下降情况，部分区域成交量下降略高于平均水平，但部分区域也明显出现本地人“填补”成交的情况(详见表10)。
◆未来预测：
本地人占成交主体有利于淡化追涨房价现象：本外地成交比例相若区域，多数区域外地人购房单价略高本地人(详见图10)
