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中指院权威分析:中国房产2016市场总结与2017趋势展望

35931房产楼市

  2017年到来,不少麻友在论坛预测2017房价走势,众说纷纭。本次妈网房产小编整理权威机构中国指数研究院的2016总结与2017趋势展望,希望对大家买房投资有帮助。


先介绍一下

中国指数研究院是个怎样的机构?


  中国指数研究院是整合中国房地产指数系统、中国别墅指数系统、中国房地产TOP10研究组等研究资源,由国内外几十位专家和数家学术机构共建的全方位服务于中国商业经济的研究机构,是目前中国最大的房地产专业研究机构


  本篇报告是60+个专家学者共同研究成果,权威总结2016的房地产市场表现及解读2017房产趋势展望。


◆  


(以下所有图点击都可放大,不再重复提醒)


2016房产市场总结




1、住宅市场


政策:政策环境由松趋紧,因城施策严控市场风险


  2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程:**提出因城施策去库存,但随着热点城市房价地价快速上涨,政策分化进一步显现。一方面,热点城市调控政策不断收紧,限购限贷力度及各项监管措施频频加码,遏制投资投机性需求,防范市场风险;另一方面,三四线城市仍坚持去库存策略,从供需两端改善市场环境。






  价格:热点城市房价涨幅显著,调控收紧后价格趋稳


  整体来看,受宽松货币环境、阶段性供求紧张及地价上涨影响,热点城市房价快速攀升,1-11月百城住宅价格累计上涨17.83%,较2015年全年扩大13.68%。十大城市1新建住宅价格1-11月累计上涨20.95%,二手房则上涨19.04%。从具体城市看,北京天津武汉涨幅显著,重庆涨幅最小。



1十大城市包括北京、上海广州深圳、天津、武汉、重庆、南京杭州成都


  在四季度多城调控政策密集出台后,热点城市的新房及二手房价格涨幅均出现回落。






  北京、深圳、苏州厦门等核心一二线城市及其周边东莞、昆山等三线城市房价涨幅显著,成交套总价均值及中位数均较2015年明显上升。广州高价位、中高价位楼盘升幅均少于5%。






  成交量:全年成交居历史高位,四季度成交有所回落


  全年成交量创历史新高。2016年1-11月十大城市二手房累计成交146.03万套,同比增长32.5%,创历史同期新高。代表城市库存量及库存消化时间持续走低。



  一线城市成交量与2015年基本相当。

  二线城市成交量增长较为明显,平均规模超过一线城市。

  三线城市成交整体波动增长,核心城市周边区域受调控政策影响较大。东莞、惠州、莆田、韶关等三线热点受核心城市辐射影响,成交大幅增长。但调控政策出台后,成交明显下降。










  二手房逐步主导热点城市住宅市场。一线城市由于土地供应越来越少,新房供应量减少,把更多的市场空间留给二手房,二手房将占据更大的市场话语权。


  2、土地市场


  供求:整体供需仍维持低位


  全国各类土地推出量仍保持低位。在全国去库存政策的指导下,地方政府继续减少土地推出量,2016年,全国300个城市共推出各类用地18.2亿平方米,同比下降11.0%,降幅较2015年收窄7.8%。





  全国各类土地成交量下降,但出让金大幅增长。


  价格:整体地价持续上扬,热点城市高价地块频出


2016年全国300个城市各类用地成交楼面均价为1904元/平方米,同比上涨38.7%。


广州土地市场



  2016年,广州土地市场总成交金额726亿元

,相较于去年961亿,减少了234亿元,尽管如此,今年还是刷新了不少“史上最高”楼面价,

溢价率都达45%

,最高达241%!



2017趋势展望


  需求方面,2017年是本轮房地产周期的末期,商品房(新房)销售面积受到政策、货币环境的影响将出现回调,全年降幅将达到12.8%~14.8%,其中一线及二线城市销售面积将呈现下降,二线城市降幅较为显著,三四线城市市场波动平缓。


  供应方面,鉴于一二线城市销售回落,新开工意愿也不足,预计全年降幅在3%以内。但预计2017年企业补仓意愿加强,拿地将有所增加,推动投资增长,我们测算房地产投资增速在2.5%~4.5%之间。



价格方面,需求回调导致价格有所下跌,预计2017年全国商品房全年跌幅在1.9%~3.9%之间。


  一线城市:存量房时代


  北上深二手房成为住房供给的重要组成部分,市场进入存量房时代。随着重点城市人口的不断聚集,城市外延也在不断扩展,但土地供应有限导致新房供应不足,购房者退而求其次,逐渐转向二手房市场。存量房时代,格局重塑,新生态确立,一线城市土地资源稀缺,新房市场的供应越来越小,需求转向二手房市场,存量房交易量不断扩容。


  新房市场呈现郊区化与高端化特征,刚需与部分刚改则流向二手房市场。






  广州目前二手房与新房的销售套数比例各占一半。随着土地资源愈发稀缺,新房供应逐渐减少,亦逐步进入存量房时代。

  一线城市展望


  一线城市新房成交量将回落,价格也将出现松动。2016年,一线城市住宅用地供应继续大幅回落,短期库存降至低点,但预计2017年随着土地供应的增加,市场将在供应端得到改善。同时限购限贷政策的出台对需求端形成一定抑制,预计2017年价格也将出现松动。


  但值得注意的是,一线城市住房需求依然旺盛,同时存量房时代二手房业主话语权不断提高,个体化的交易使价格易涨难跌,从而对新房价格也形成一定支撑作用。


  因此我们认为,2017年一线城市房价调整幅度有限,而对于开发企业来说,新房开发建设的市场不断被压缩,城市产业省升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题,租房市场也有望成为新的风口。

(来源:中国指数研究院

2017/01/04
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