珠江新城楼价半年从波峰跌到波谷跌幅上万(图)

珠江新城楼价半年从波峰跌到波谷跌幅上万(图) 　　核心提示：作为全市最后一块坚守价格的阵地，珠江新城楼盘价格纷纷下跌，一楼盘国庆开价2.8万元/平方米，现推出特价单位跳水18550元/平方米。

特价单位跳水18550元/平方米起

■新快报记者
作为全市最后一块坚守价格的阵地，随着个别楼盘新货的“低价”开售，珠江新城楼盘价格的多米诺骨牌开始接二连三倒下。据最新消息，在国庆首栋以2.2万元/平方米开售售罄、随即升价3000元/平方米的嘉裕君玥公馆，近日推出8套低层特价单位，带豪华装修和全屋家电，价格从18550元/平方米起，珠江新城在国庆前后连毛坯房都普超2万元/平方米的价格防线终于宣告全面失守。
珠江新城进入全年成交低谷
11月份以来，与金沙洲、白云区等区域的楼盘掀起一股楼盘降价的风潮不同，珠江新城保持异常的低调沉寂，在售楼盘价格没有明显下调，销售现场门庭冷落。根据该板块某发展商的调查报告显示，11月份的阳光家缘数据显示，除中海璟晖华庭发售当天100多套单位推出即售罄外，珠江新城区域6个在售楼盘，包括誉峰、尚东美御、汇峰、隽峰、粤海丽江花园、嘉裕君玥公馆，仅有33套单位签约，相当于每个楼盘月均售出5.5套。
业内人士分析，珠江新城6个楼盘一个月签约33套的数据，甚至比不上单盘在高峰时一周的成交量，落差之大让发展商胆战心惊。一直作为广州楼市标竿的珠江新城，今年价格大涨时是投资客和多次置业者的乐园，一旦遇到贷款收紧、股市调整、楼市降价等消息，这部分反应最敏感的买家，购房心理已发生巨大变化，观望情绪浓。因此，不幸遇上这一轮观望潮的新货新盘不得不重新调整价格。
新货低开带动旧盘跟风
从11月到12月，珠江新城只有中海璟晖华庭和花城湾两个楼盘推出新货，定价备受关注。必须指出的是，由于房贷新政在国庆黄金周前出台，珠江新城在黄金周期间已形成观望情绪，具体表现在高价单位难出手。像粤海丽江花园，国庆推出的两栋单位价差较大，2.2万元/平方米起、单价较便宜的一栋销售快，开价2.8万元/平方米、单价贵的那一栋就明显放慢销售速度。类似情况也出现在嘉裕君玥公馆，均价2.2万元/平方米的单位很快售罄，但升价3000元/平方米后，看楼客大幅锐减。
珠江新城的境况急转直下。11月份开售的中海璟晖华庭新一期均价2－2.2万元/平方米，比国庆开售的新盘价格还低，当天100多套单位旋即售罄。有此经验，中海花城湾二期开售价比璟晖华庭还低，部分北向单位单价19000多元/平方米，但销售速度已比不上前者。
据了解，中海两盘的新货低开给珠江新城带来明显效应，部分原预告将在11月开售的楼盘推迟开售时间，上月还“坚守”价格的旧盘也开始推出特价单位促销。最典型的是君玥公馆，于下周推出特价单位，带豪华装修和全屋家电从18850元/平方米起，挑战中海花城湾的价格底线。
元旦还有一批笋货
与今年“五一”、“十一”新盘新货不多的情况有别，元旦前后珠江新城将迎来今年以来最大的推货高峰。据记者估算，除了中海两个楼盘外，今年12月底有汇峰国际公寓、珠光新城御景等新盘新货推出，明年1月预计有保利108公馆、利雅湾南区等楼盘开售，岁末年初的珠江新城约有1000多套新货，这将是一个考验。
按目前各盘的价格预告，可以看到发展商对价格的预期已经大降。如汇峰国际公寓，目前发展商的报价为23000元－25000元/平方米，该盘在国庆期间的住宅均价为2.8万元/平方米；准备在周六开放样板间的珠光新城御景，目前报价是24000元－25000元/平方米；曾经在国庆前曾传言卖4万元/平方米的保利108公馆，目前最新报价为不到3万元/平方米。
■买家心声
几千元/平方米上落让人心寒
珠江新城个别楼盘的促销优惠与国庆时的楼价相比差价超过4000元/平方米。涨价快、下调更快的作风，令一些珠江新城楼盘买家十分心寒。像早前一直想在珠江新城买套单位的张女士说：“我是很想买的，但早几个月涨得实在太快了我就没出手，但如今的价格动辄就是几千元/平方米的上落，波动好比股票市场，我不得不重新考虑要不要买这里的楼。”
有业内人士分析，珠江新城一向给买家的感觉是楼价抗跌性强，降价是否能吸引买家、引来销售**，还有待观察。
价格还未到底线
虽然目前珠江新城新货价格较“十一”有10％左右的降幅，但纵观全年，价格仍上升了60％－75％。
有买家表示，能接受的价格底线是“五一”前后的价格，如今即使特价单位也未到那时的水平，还有数千元/平方米的差距。买家刘先生最近在珠江新城一个楼盘登记了购买意向，他说看看元旦开盘时是什么价位，如果在2万元/平方米左右就会出手。
■发展商说法
如今与早几个月不能比
目前各发展商纷纷推出特价单位和报低新货价格，多个楼盘的负责人直言，与目前市道惨淡不无关系，即使珠江新城均价比早前低了，但入市门槛仍比其他板块高数千元/平方米，不是一般的投资者和多次置业者承担得起，但市场政策和广州楼市的整体下滑，令实力强的买家也持观望态度。有负责人就透露，如今的市场情况与早几个月不能比了，发展商只能在价格和成交量之间找最佳平衡，因此推特价单位来聚拢人气或调整新货价格都可以理解。
2.1万－2.2万元/平方米有很强承接力
面对珠江新城即将到来的推货高峰，在元旦即将开盘的楼盘负责人比较乐观，他分析表示，从中海两个楼盘的开售情况可以看到，目前珠江新城2.1万-2.2万元/平方米的售价还是有很强的承接力，即使销售可能相对缓慢，但单价较高的南向单位销售更快，就可以看到买家是愿意掏钱买素质高的楼宇。因此，新盘只要定价控制在合理水平，相信要保持稳定的成交量就不难。
对于珠江新城均价会否跌破2.1万-2.2万元/平方米，这位负责人就不赞同，他认为目前珠江新城在售楼盘的发展商多是上市公司，资金实力充足，对年底的成交量要求不高，如果短期内大幅降价可能反作用更大，造成市场对这个板块失去信心。
从波峰到波谷只用了半年
如果描绘一张今年珠江新城的价格和成交量曲线图，可以发现，今年珠江新城的楼价和成交量几乎是同步的，同时达到波峰同时下滑。从最高到最低点，仅仅用了“五一”后的半年时间。
起于“五一”，止于“十一”
今年“五一”过后，珠江新城的楼价和销售速度迅速攀升。珠江新城楼价上升最大的驱动力是成交速度加快，用发展商的话来形容就是，楼价越高，买的人越多。
从2006年年底到今年“五一”，除了凯旋新世界、誉峰等个别指标性楼盘外，其他如保利心语花园、尚东美御、中海璟晖华庭等珠江新城楼盘，开盘价基本在15000－17000元/平方米左右。经过半年时间，价格攀升有限。到今年“五一”后，楼市观望气氛消除，成交迅速攀升，楼价也随之上涨，各楼盘基本以平均每月1000元/平方米的速度向上调价，到今年9月份，除了已售罄的楼盘外，全部在售楼盘价格都超过2万元/平方米。像“五一”开盘的汇峰，开盘价15000元/平方米，国庆前售价已达2.8万元/平方米，升幅接近100％，而在“五一”后新开的楼盘，像隽峰苑、粤海丽江花园等，无论毛坯还是带装修，价格均超过2万元/平方米。而一些指标性楼盘，叫价纷纷超过3.5万元/平方米。
跟风涨价、跟风降价
早几个月发展商跟风涨价的潮流，在珠江新城表现得最为典型，而买家跟风抢购的狂热，在珠江新城也表现得最明显，发展商也就有了每周调价的支持。越是价格调整频密的楼盘，越是迎来了其全年的成交高峰。
回顾全年，“五一”之前的珠江新城楼市销售相对缓慢，保利心语等几个集中在2006年年底开盘的楼盘，到“五一”期间，阳光家缘数据显示各盘均有近半的货量在售。但没到国庆，富力史丹尼国际公寓、铂林国际公寓等盘已销售完毕，而保利心语、尚东美御、誉峰等已在推尾货。当中最典型的还是汇峰，“五一”开盘，住宅部分400套的货量到国庆前只剩30套左右；隽峰也早早表示今年的推货任务已完成，而7月份开盘的粤海丽江花园推出一期单位更是当日迅速售完。
然而，国庆黄金周随即成为珠江新城的重要转折点，虽然期间也出现极个别楼盘当天售罄一栋单位的业绩，但大部分买家都是国庆前“储”下的，真正在黄金周吸客的并不多。10月、11月是珠江新城在售楼盘全年的成交低谷，不过与其他板块纷纷降价不同，珠江新城大部分楼盘采取坚守策略。但进入12月份，在部分楼盘率先低开后，就有楼盘跟风推特价单位，更多的新盘报价也开始走低。 (金羊网-新快报) 记者:姚泳湫