老破小两房置换成一手四房之旅（已更新完毕）
3675984房产楼市
杨妮老师一、规划换房阶段
本阶段主要思考任务有三个：换不换、换哪里、怎么换、预算多少
1、换房需求主要来自以下几方面：工作调动、孩子上学、不够住、换环境、家庭资产增值等。就我们家庭而言，之前的两房比较紧张、小区学位不好，孩子几年就要上小学，且手里也有一点积蓄，为了换一个好点的居住环境一个好点的学位以及抵御通货膨胀，我们决定换房。
2、换哪里这是个比较纠结的问题，因为要考虑的因素很多，这跟换房需求也是一脉相承的：家庭成员工作地点及主要通勤方式、学位、资产增值等。
第一点：家庭成员工作地点，夫妻双方的工作地点相隔较远的，建议尽量选择离其中一个比较近，有些人会说折中，其实折中也代表着离谁都远；夫妻双方的工作地点相隔较近的，建议就在两个人上班不远的区域范围内找合适的，这样通勤爽也都能照顾到家里。我们家的情况就属于两个人隔得特别远，都在广州，但是相当于异地，在离谁近的问题上，也纠结了很久，最后还是决定离娃爹近点，因为娃爹比较有耐心带娃以及附近学位较好，以后辅导作业靠娃爹了。
第二点，主要通勤方式也很重要，如果两个人都主要是地铁出行，让建议找一个地铁站附近的，甚至可以沿着自己常坐地铁线路找房，如果是主要是开车出行，那要特别留意小区附近道路拥堵情况，比如有些楼盘出入只有一条道这样的话，上下班就特别堵，这种情况下就要特别留意。就我们家而言，我们就是重点沿着娃爹单位所在地铁站的线路看房，而且尽量离地铁站近一点。
第三点，学位：这确实是个大课题，尤其是今年开始全面公民同摇政策后，学位的不确定因素更大。也因为这个政策的变动，今年天河区的学位房和越秀区有直升初中名额的学位房都涨价不少。因为父母们都希望小孩能有个保底的初中，大家都深知一个好的初中对小孩来说多么重要。大家如果研究学位的话，一定要了解清楚各个区的入学政策以及小升初政策，了解渠道包括但不限于：教育局官网、妈网、广州本地宝等网站、大v公众号、妈妈群等。我当时也是穷尽了各种方式想多方了解下各种信息，除了上述这些渠道，我还向教育界人士和一些意向学校的家长去了解学校的情况，主要了解学校师资生源理念等，问完以后，我的感触是谁都不能全方位去评价一所学校，而且一所学校里面本身也是会有各种各样的老师，并且其实学校的状况也是时时在变动的，比如说越秀的小北路小学，据内部人士透露，这间学校之前是很拔尖，但是因为跟周边几所较差的学校合并后，整体水平还是有所下滑的。所以我觉得判断学位，最重要的几个因素是：学校的理念及传统、生源、师资（但是不能要求太高）。当然，这几点都不错的学校对应的学区房不会便宜，只能说群众的眼睛是雪亮的，学校的一些风吹草动尤其是成绩的涨跌直接反映在相应学区的房价上。
第四点，资产增值：上车后，大家都希望自己的房子涨幅能跑赢大市，至少是不要跑输大市。因为现在房地产市场确实开始分化，以前那种不管什么位置什么房子都猛涨的时代，应该已经一去不复返了。关于这点，我觉得大家还是要心理摆准定位，你买的这套房子，以自住为主，还是以投资为主。以投资为主的话，一般是希望周期短回报率高吧，这样的话，可能还是要找城市发展主流方向、人口净流入量较大、比较有经济活力的地方。以自住为主的话，反而更应该重点考虑我刚刚之前的几个因素，尤其是打算自住时间较久，比如十年左右的，那对于资产增值这块来说，不确定因素更大，那可以考虑一些目前不是热门，但是以后可能成为热门的地区，就像买潜力股，股市里的“低估值”股一样，但是也要能够承担可能一直被低估的风险。最后，我想说，其实如果只有一套房的话，资产增值其实挺浮云的，因为不管涨或者跌，也不能换。当然如果涉及要要置换的时候，那本身房子的价值就很重要了。
3、怎么换？其实这个主要就是两个选择，先买后卖，还是先卖后买。先买后卖的话，会担心房子卖不出去或者卖不到好价钱；先卖后买的话，也担心会踏空。其实置换的最佳时机是房价比较平稳的时候，这样的话不管买或者卖都会比较从容。如果在一个涨价周期置换，那就要摸清楚涨价的规律，整体来说是区域板块轮动，先涨热门的区域热门的小区再逐渐轮动到相对没那么热门区域以及较差区域（说白了就是购买力从高到低的轮动），在这种周期里，如果敏锐的捕捉到上涨信号，可以先定买的，当然这时候一方面要跟卖方说明清楚情况，最好以文字形式达成共识延长交易时间，另一方面，内心要能够接受可能会因为急卖导致价格较低，因为这个不确定性因素较多，比如板块轮动时间不定且其中有政策影响，比如最近的银行房贷收紧及利率提升其实都是给置换的人带来了更多的挑战。另外，如果目前要出售的房子是比较热门、成交比较活跃的小区以及强势学位老破小，那可以比较大胆的先买后卖；如果目前要出售的小区是比较冷门区域或者说是学位比较一般的老破小，那就尽量可能还是先卖出去或者说有人有买的意向再去定买的房。
4、预算多少：这是个比较个人的问题，因为每家情况不一样，所以就不多说。但是需要强调的是，大家要做到基本心中有数，能出的最大首付是多少，能承受的最大月供是多少；另外就是既要看到眼前，也要看到以后，比如人民币贬值、收入增长等因素。
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二、踏上看房之旅
1、疫情期间云看房。2020年4-6月，这个阶段，因为我要出售的房子还没有到限售放开时间，再加上新冠肺炎疫情还比较严重，我就先加了几个重点了解区域的中介的微信，以及通过贝壳等app在线云看房。当时关注的一些小区，都是后来半年房价飙升的区域，我也算他们这波涨价的云见证者。比如骏景花园，四月份的时候挂网价大概是五万左右，截止2021年1月骏景的成交价达到六万多甚至更高。骏景花园的涨价主要源于几方面：小升初政策影响且骏景中学在提升阶段（学位）、金融城发展预期（政策）另外就是整个楼盘体量较大能满足各种需求尤其是置换客的需要（小区本身体量），我就认识一个小伙伴，她从骏景的北向三房换到了南向三房。四月份的某个周末，本来都跟中介约好了去看房，结果突然就说骏景爆出一例确诊病例，怕死的我们退缩了。
2、重点关注的一个学区。这段时间主要是实地看了华侨外国语的学位房，看这个房的原因有两个，一是这所学校不错，有百分之五十直升名额，校园环境也不错（在老城区来说）、听说校长很不错、在读家长整体评价不错且有外语优势；二是这块区域离娃爹单位也不远。这个时候其实这块的房子已经涨价了，尤其是小面积的，中介说基本已经清货了。
我们当时的目标是找一个600万以内南向或者东向三房电梯楼，我让中介把属于华侨外国语学校对应的区域在地图上标注出来，并且结合区教育局的学位划分，重点想找其中有花园小区的房子，但是合适的房源真的少。这一块楼龄为2000年左右的原装电梯房的小区主要有半山豪庭、淘金雅苑、侨福苑、金房大厦、电视台大院的其中一两栋，半山豪庭三房肯定超预算，所以没看；淘金雅苑的南向三房有些不错格局采光得房率都不错，但是放盘少且价格比北向高不少，北向除了朝向不好外主要还因为那边是靠铁路的噪音较大，听说淘金雅苑是以前铁路局的房改房；侨福苑，我没去看过，但是听中介和看网站上的图，好像大部分户型不是特别好，位置的话应该比淘金雅苑好一点；金房大厦是听说是房管局以前的房改房，房源非常少；电视台大院，两房房源较多，90以上的三房源少，听说是因为90以上的房基本都是分给领导的，在这个过程中也看到两套电视台大院楼层朝向格局都还行的三房被秒杀了，因为华侨外国语学位房中，电视台大院属于最大的小区且区位和环境都不错，所以应该不少人盯着。
后来确实是电梯楼房源太少，我们也开始看楼梯楼了，华侨新村也基本上都是华侨学位房，那里面环境不错，大部分是楼梯楼，有些房子格局也不错 但是基本都是90年左右的房子，大部分不可以使用公积金贷款。对于华侨新村的房子，队友觉得有点太老了，买了以后还有没有人接盘，在居住期间房子会不会出现一些问题等，都是我们的顾虑。同时也关注到，世贸花园和帝景大厦也是楼龄相对较新的电梯楼，但是都是单体楼 商住两用，位置都还比较好，价钱也不低，但是考虑到商住一体的居住体验感和以后房子溢价增值较慢，就放弃了。
在这个过程中，我们也逐渐发现了二手房交易的一些特点：好的房子放盘少，一旦放盘很容易被抢；一直挂着没交易的房子主要有三个原因：房子有硬伤、价钱太高、业主不方便交易；二手房不确定因素较大，买房双方在过户前尤其是在网签前，都有可能会反悔；二手房交易成本较高，包含但不限于：双方税费、中介费、房改房的话可能还有土地转让金。所以怎么样在这个过程中最大程度的防范交易风险和节省交易成本，都是大家需要去考虑的。
3、犹豫徘徊阶段。2020年中有一段时间，基本中止看房了，这主要有两方面的原因:一是待售的房子，看房的人不多且几乎没人谈价，让我们担心房卖不出去；二是各种传言因为疫情原因要降工资，传的有鼻子有眼，收入如果降低那将直接关系到我们月供的承受范围。基于以上两个原因，以及关注的华侨学位房没什么房源，我们这一段基本就没有看房，但是这一阶段也有通过公众号、微信群、论坛等方式follow楼市动态，并且知道珠江新城、天河公园等一些板块已经涨价。
4、卖房后的冲刺看房阶段。十月份，在我们都要打算放弃卖房，另想其他方案的时候，我们的房被人定了，所以可能真的有时候买房卖房都是缘分。同时，这也让我们不得不加快买房的步伐。
继续关注华侨外国语学位房，优质房源仍然稀缺。同时扩大范围关注一下周边中星小学、黄花小学对应的学位房，主要由队友出面实地看房，队友比较注重房子的朝向、格局、环境，他看的这些房都不是特别满意，要不然觉得太旧、要不然就觉得太贵。在这里，想说下大家实地看房可以重点关注的一些方面：朝向、格局、采光、通风、质量、小区内部环境（由此可以看出物业管理维护是否到位）、小区周边环境、实际到地铁站和公交站的距离、可以伺机找一些邻居或者小区保安了解下小区情况。更重要的一点是，大家心里要明白，没有完美的房子，如果有，那就是我不配买不起。所以，家庭内部要尽量达成共识，列出最在意的一些条件，然后哪些条件是可以稍微放松点的，这样看房的时候也比较有针对性。
2020年11月，天河的很多学位房已经进入猛涨阶段了，我们去看了华康小区和侨怡苑，中介说跟上半年相比基本都涨了百分之十五左右。那一块在我们预算内的房子基本都是楼龄比较旧的楼梯楼或者是加装电梯楼，队友觉得天河人很多，通勤会非常拥挤，另外不想只是为了学位牺牲居住环境等其他。我其实一直很中意天河这个白富美，但是这个白富美现在身价越来越高，我已经高攀不起，所以只有放弃，转战垂垂老矣的老荔湾。这种选房区域的变化，也叫“降维打击”。
荔湾区我们实地看房也并不多，重点关注的是岭南湾畔，周边学校很多小区环境各方面都不错，但是这个小区因为对面刚开了一个综合体，在我们看房的时候价格也有了一定涨幅，房源不多且业主心态比较强势，价格不好谈。这个小区基本以小户型为主且得房率不高，三房的基本都是建面九十多方，套内七十这样，且只有一个卫生间，100+的三房两卫那种房源稀少且单价较贵，最终我们认为三房一卫对于家庭使用来说还是比较紧张，如果买了这个极大可能五年内需要再次换房，所以没有入手。不过这次看房，让我们深刻的意识到：二手房房源价钱是很“任性”的，而且根据房子的楼层、朝向、户型、周边环境的不一样，同一个小区的房子都会有很不同的价格。
机缘巧合下，我们在十一月底一个周六傍晚去看了一个荔湾白鹅潭的楼盘，这个小区本身也是有二手也有一手的，我们是直接去看的一手房，主要关注的小区的110+三房和130+四房，四房只剩下尾货，二楼和顶楼，三房还有次顶楼。了解完整个小区的布局和看完样板房之后，销售帮我们算了下价钱，顶楼四房的总价比二楼四房的总价约高了一百万，都超出预算了，三房在预算内。我们没有当场下定，而是先回家冷静考虑一下。其实这个小区我在去之前已经在妈网上了解了一些它的情况，尤其是大家的差评。建议大家在去实地看房之前都可以先在网上找一下楼盘相关资料，以及大家的评价，这样在看房的时候可以比较客观的去了解情况。
我们那天晚上回到家以后，主要是再次多方确认下小区有没有什么硬伤，另外对学位问题以及学校情况进行再次确认，并且再次按照销售算的价格计算下，是否凑到首付及月供能否承受。第二天一早就再次回到楼盘，去现场看房，因为是现楼，所以算是所见即所得，能够直观的感受到采光、视野、通风等，在去看现场之前，我们内心其实基本已经放弃二楼了，因为大家都有对“天地”楼层的偏见，但是现场看完房后，一方面因为本人有点恐高，两一方面因为四房朝花园景观也不错，而且四房比三方采光好一些，我觉得二楼的四房感觉比次顶楼的三房更好，所以就决定下定二楼的四房。
综合来说，这套房可能不是最好的，也超了一点预算，但是是相对适合我们，也能满足我们目前的大部分需求：通勤，离地铁站不远且可以直达队友单位；学位，有对应的小学和初中，据说都还不错；房子本身的格局和朝向也都符合要求。因为我们这套房主要还是自住为主，而且居住时间预计十年左右，加上预算有限，所以我没有再去追热门区域了，就当买了一个“潜力股”，白鹅潭板块应该还是有希望，同时心里也做好预期，如果这个板块起不来，那也可以接受，因为基本满足了当下的需求。
说说二楼那些事，大家对于低楼层主要担心以下几方面：采光、通风、、潮湿、蚊虫、隐私、下水道。采光的话，我们上午十点左右进去，厅和三个房间是朝东南方向的，且朝花园，无遮挡，所以都能晒到太阳，而且阳光充足；通风，因为房子是三面单边位，窗都开的挺大，且餐厅也有一个窗，打开门来的话也可以算是南北对流，所以通风应该问题不大；潮湿，一方面五米挑高不接地气应该好一些，另一方面如果潮话，可以有抽湿器；蚊虫，主要看周边环境、植被等，周边楼下没有水流，应该不是很严重，而且也预备通过装纱窗预防这个问题；隐私的话，一方面是有五米挑高所以路过一般只能看到阳台，另一方面也可以装纱窗；下水道，这个目前还不清楚，据说如果下水道比较大质量比较好的话，问题应该不大。
在这里想提醒大家注意的是，一手房的交易流程和二手房是不太一样的，主要是组合贷的情况，二手房是先进行公积金贷款审批申请，批准后再进行商贷申请；而一手房是相反的，先进行商贷申请，再进行公积金（不确定是否每家开发商都这么操作，仅代表我这次的经历）。建议大家都先提前了解清楚交易流程及每个节点需要准备的材料和注意的细节，尽量做到有备无患。
—————————————————————————————————————————————————三、说说法拍房那些事
这一年我陆陆续续也一直在关注法拍房。随时广州楼市的不断升温，法拍房市场也在不断火热化。法拍房之所以这么火热，主要有以下几个原因：一是法拍房市场已经基本透明，大家在京东和阿里上面都能关注到相关信息，基本不存在信息差，作为曾经的司法民工也可以负责任的告诉大家，法拍房基本都很透明了，法院内部人员很多反而不愿意去买法拍房。二是一线城市优质房源的稀缺，法拍房市场有时候也会有一些热门的小区的房源，这些房源非常受追捧；三是现在法拍房基本都支持贷款，减轻了大家的筹款压力，让更多人有条件参与竞拍。
正因为法拍房市场现在这么火热，所以大家想再在这里捡便宜货，可能就比较难，尤其是热门的房源，可能有些有硬伤或者比较老破小的房源，可以关注下能否有低于市场价的可能。
无论如何，在参与法拍房竞拍前，要对于竞拍的房屋和竞拍的流程规则都了解清楚。
一、购房资格：广州的法拍房是要求具备广州的购房资格，也是按照广州的限购政策进行要求的。之前在一线城市中，上海是不要求一定具有本地购房资格，但是最新政策对此也进行了调整，至此，所有的一切城市的法拍房市场都要求具有本地的购房资格和条件。尤其是一些双证的房子，一定要了解清楚要求的购房资格是怎样的。
二、房产标的情况：除了认真阅读拍卖页面对于房产标的的介绍外，也要实地去看房，因为执行法官有时候也没有房子的钥匙，也只是侧面了解或者猜测，所以可能会有误差。自己实地勘察主要可以通过邻居打探、物业了解、上下楼查勘和外部观察等方式进行，主要了解房屋现在是否有人居住、房屋格局、朝向、装修情况。另外，在过程中也可以询问下物业，标的房屋是否存在拖欠物业费的情况，拖欠的费用大概是多少。还有一种查询拖欠物业费情况的方式是用业主的名字在中国裁判文书网搜索，看是否有相关诉讼案件。
三、交易中产生的费用：其中最重要的就是交易税（这里主要说普通住宅的税），一般拍卖公告会说交易双方的税费都是由买家承担，虽然最高法院有一份会议纪要中说税费应当由双方各自承担，但是目前还是有很多拍卖公告都还是要求由买家承担，这时候，买家就要充分的评估这套房在交易的过程中会产生的税费，比如广州的法拍房个人所得税是3%，交易契税同普通房屋交易，如果房产证未满两年还可能产生增值税，另外，一些房屋现在业主并未办理房产证的情况下，需要缴纳的税费有：帮原业主交原业主买价契税3个点、帮原业主交今次拍卖价的增值税及附加5.3个点、交拍卖价个税3个点、交自己契税3个点（经咨询税局工作人员）。另外如果要贷款的话，一般需要抵押公司进行垫资，这个也需要一定的费用。当然，可能有些人还会请中介公司帮忙代拍，这笔收费不菲，是否需要请人代拍，这个看个人情况，如果你确实是钱多时间少，还是可以考虑的。这种情况下，就要跟中介签订合同，明确相关权利义务责任，而且尽量不要还没拍卖就支付全额佣金。
四、是否交吉：如果拍卖公告注明了由法院负责腾空房屋，那就基本不用担心。如果拍卖公告没有注明是由法院交吉的话，那就要在前期做更多功课。比如了解房屋目前是否有人居住，有人居住的话，是谁在居住。查的方式除了刚刚说的实地勘察意外，还有就是之前提到的在中国裁判文书网上查询业主的相关情况，比如我之前关注的一个房子，我查询到业主夫妻（事实婚姻）因犯重婚罪和合同诈骗罪都正在狱中服刑，而且裁判文书中提到他们是哪一年入住的。在这里插一下，如果是租客，一般需要在法院备案后在拍卖公告中显示有租约的才是法院认定的租赁关系，否则这个租约不太能破拍卖的这个买卖；反之，如果公告有注明有租约，那有意的买家要了解清楚承租方的相关情况，否则有可能因为买卖不破租赁而不能按时收房。
如果房屋无人居住，那交房还是比较简单，如果法院有钥匙的话，会在过户后给到买家；如果房屋有人居住，那可以自行开锁，一般是在找法院执行工作人员、居委会工作人员或者辖区派出所工作人员见证下开锁。另外要注意的是，如果拍卖的房屋是有家私家电的，如果拍卖公告中并没有写明可以由买家处理这些家私家电的，要请示法院如何处理，一般法院是通知原业主去搬，如果原业主一方完全失联。这个可能会要再跟法院进一步协商。如果拍卖房屋有人居住的话，那可以自己在拍下后跟居住人进行协商解决，或者请法院协助协商（不一定有空），听说一些律师小伙伴在拍下法拍房后用几万块钱跟居住者愉快的达成了共识，因为如果要起诉居住者要求其搬离，需要另案起诉，也得付出不少时间、精力和金钱。
另外还要注意的是，有些法拍房可能会涉及执行异议之诉，比如说妻子以房屋拍卖所涉的案件借款为丈夫的个人债务而非夫妻共同债务提起执行异议之诉，那也会影响房屋的交易和交吉。
最后，关于法拍房，最重要的是以下四点：一、认真看拍卖公告！认真看拍卖公告！认真看拍卖公告！二、一定要实地勘察！二、有疑问多询问法院以及相关对口负责部分，比如房管局税务局等；三、参与拍卖的时候，一定要保持头脑清醒，给自己设置一个拍卖上限，超过这个价钱，就不要再跟了！有不少因为一时冲动拍下来又毁拍的案例，这种情况下，一般你的保证金就有去无回了。
全文完。
预祝大家春节快乐，牛年大吉，都能顺利的买到自己中意的房子！
后记（关于学位房那些事）
相信大家多少都听说我选择的这个小区去年有过学位维权事件，虽然当时看完处理后知道开发商已经答应教育局会通过扩建学校来增加学位供应，但是内心始终是有点担心的，近期学校的扩建方案终于公示，悬着的心也终于放下一些，希望娃能在即将到来的入学高峰期顺利入学。但是，小区配套的幼儿园确实非常紧张，接下来搬进去后估计进不去，要选择其他幼儿园。其实挺糟心的，毕竟幼儿园的娃都还比较小，近的话，真的是第一考虑的因素。
另外，今年以后很多楼盘都掀起了因为学位的维权风波，对此我也有一些感触：
政府部门确实有权根据政策变化和实际情况的变化去相对应做出政策的变更或者调整，但是因为政府的民生决策对群众的生活有直接的影响，所以建议政府的决策应该具有相对的前瞻性和延续性，以此便于群众提前对于政策的变化去做出相应的准备，同时也能提升政府的公信力。
比如，天河区教育根据区域内学校的承载力以及近几年入学年份的出生率在2020年上半年作出预警：2023年是二胎出生高峰期的年份，从这一年开始天河区小升初在直升初中承载力不足的情况下将统筹安排学位，并且在2021年四月份，做出了更精准的预警：如果在2021.8.30之后购买热门的具体几个小学对应的学位房，那么如果在2023年入学时候对应学位不够时，将面临统筹学位的可能性。
这种提前预警的好处是显而易见的：一方面群众可以根据预警提前做好相应的准备，不至于到政策变更时被打得措手不及，并且有了充足的应对新政策的心理准备；另一方面，因为有了提前的预警，新政策的实施将会更加顺利，更容易将政策推进下去，且群众接受程度高。
2021/02/05
夏雨晨歌
杨妮老师楼
zhanghuasong
