地产产品最多银行：光大18款，39%募给上海绿地

　　张旭阳表示，今年对合作伙伴会有更严格要求，对开发商、地块、拿地价格等都要进行严格评估

　　理财周报零售银行实验室研究员 尹娜/文

　　不完全统计，光大银行今年以来总共发行了18款投资于房地产行业的信托贷款类理财产品，是今年以来发行该产品最多的银行。

　　光大银行总行零售银行部总经理张旭阳此前对记者表示：“房地产信托理财产品在今年还会有机会，但是我们对合作伙伴会有更加严格的要求，对开发商、地块、拿地价格等都要进行严格评估。”

　　光大银行北京分行一位理财师对记者说：“对房地产信托类理财产品有需求的高端客户还是不少的，这类产品比较好卖。”

　　“主要是收益相对较高，而风险方面，由于投资的是排名最前几家开发商，因此也相对稳健。但是近期这类产品发行的比较少，没有怎么卖过这类产品。”

　　光大银行牵手保利、

　　中信以及上海绿地等大型房企

　　光大银行对房地产开发商的要求比较严格，从理财产品资金投向上看，所投资的项目都属于大型开发商集团，18款产品中有三款产品与保利集团合作，2款产品与中信房地产股份有限公司合作，7款产品与上海绿地(集团)有限公司合作。

　　除去保利与中信集团项目，上海绿地集团是中国企业500强和中国房地产龙头企业之一，在2006中国企业500强排名中位列第209位，在中国房地产企业排名中位居第2位。开发了圣约瀚名邸、虹桥新城、黄金水岸、淞虹公寓、绿川新苑等楼盘。

　　此外，与光大银行合作的房地产公司还有北京首都开发股份有限公司，卓达房地产集团有限公司等。

　　中国社科院金融所理财产品研究中心研究员太雷说：“房地产信托银行理财产品的关键是要看与什么样的开发商合作，当前的房地产市场正在经历宏观政策的调整，如果开发商承受能力比较强，资金比较雄厚，投资这类房地产开发商项目的产品会比较稳健。”

　　“小的开发商比较容易发生风险，这是一个优胜劣汰的过程，如果当房地产市场出现重大拐点，小开发商会承受不住，进而引发行业洗牌。”

　　太雷表示，除了开发商之外，什么项目也很关键。

　　“开发的什么楼盘，是商品房、保障性住房，还是商业楼盘都需要弄清楚。例如一些国有的大型项目，有的是用于建经济适用房，这类项目的收益比较可靠，没什么风险。”

　　张旭阳说：“如果2010年对房地产行业从紧政策不发生变化，那些小的房地产企业可能还将面临行业洗牌，对大的房地产企业来说，则并非坏事。”

　　理财产品期限集中于中长期

　　从光大银行发行的房地产信托产品上看，产品期限最短的为342天，为2010年阳光财富“T计划”第066期产品，投资于保利置业集团有限公司。今年光大银行发行的这类产品中，一年期左右的产品占6款。剩下的产品均为两年期产品，如阳光理财“T计划”2010年定向第五期产品1，阳光理财“T计划”2010年定向第十三期产品1，均投资于卓达房地产集团有限公司。

　　从产品收益上看，这类产品的收益率要高于同期定存利率，在信托贷款类理财产品的总体收益中，也算收益较高的产品。

　　例如光大银行收益最高的一款房地产信托类理财产品为2010年阳光财富“T计划”第011产品，该产品于今年年初成立，期限12个月，投资的是收购北京玺萌置业持有质押股份的优先级收益权。该产品的特别之处是对于房地产公司的股权投资。

　　收益其次的产品为，阳光理财“T计划”2010年定向第五期产品1，两年期产品，年化收益率达到5.50%，投资卓达房地产集团有限公司。

　　银信合作房地产信托产品风险可控

　　近期关于房地产行业拐点，房价大幅下跌的说法弥漫整个市场。如果房地产行业出现拐点，尤其是现在宏观调控，第三套房停止贷款严格的政策监管下，房地产信托类理财产品收益是否会出现大的风险。

　　太雷说：“房地产信托产品属于长期投资产品，一般会对所投资的房地产项目，先期投资30%-40%，然后后续再追加投资。”

　　“理论上说，一般期限越长的项目，风险也越大。”

　　“打个比方说，某一个房地产工程项目完工需要十年左右时间，投资总额需要1亿元，前期投资3000万。那么就会把这个前期的3000万投资做成一个银信合作产品，发给投资者。但是如果遇到宏观调控，信贷紧缩，那么如果该开发商追加的投资的能力减弱，那么未来该项目就不被看好，已经上马的项目收益就会下降。”

　　太雷说对于商业银行这类2-3年的房地产信托类理财产品来说，风险比较可控，而银行也会有本身的声誉风险来担保，这类产品的收益一般都能保证。并且根据社科院理财产品研究中心得到的统计数据，这些银行一般都会将优质的资产打包，作为房地产信托理财产品，销售给客户。

　　记者发现，房地产信托类理财产品的说明书，大部分会包括投资于哪个开发商，但是对于具体投资开发商的哪些项目，则没有明确标明。

　　太雷说：“信贷产品说明书，的确存在信息不透明的情况，就是商业银行上报给银监会的产品说明，也只有一个投资方向，现在还没有明确的法规来规定必须告知具体项目。但是对于高端产品则不同，可能会在理财存续期的一段时间，定期私下告知客户。”

　　“从安全的角度看，最合理的方式是明确投资方向，或者向第三方监督机构明确投资方向。”

　　尽管从各方面来看，这类产品还算是安全，但是由于今年3月份，银监会出台了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，《通知》要求商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，需要有100万以上的金融资产，并且对信托计划投资的项目也有了严格要求。

　　从光大银行产品发行数量上来看，今年1月份发行了3款，2月份发行了7款，为发行最多的月份，3月份发行数量与2月份相当为6款，新规出台后，4月份这类产品数量减少只发行4款，而5月到现在为止，只发行了1款产品，可见银监会的监管指引在这类产品的发行数量上已经起到了一定效果。

　兴业别墅产品9%预期收益最高，每两月查项目进度

　　每隔两个月信托公司会派人查看项目进度和这一段时间资金的投放使用是否与预期计划相符，兴业银行也会派人去查。

　　理财周报零售银行实验室研究员 张慧宇/文

　　监管层划定“五月红线”，地产类信托产品因国家房地产政策的紧缩而受到限制。

　　理财周报记者在走访兴业银行、杭州银行和浦发银行的过程中，了解三家银行目前仍然有做信托类理财产品。

　　杭州银行上海分行理财经理金华说：“我们银行自己的理财产品都是‘幸福99’系列，不管是地产类银信产品还是其它类型的理财产品，我们一般一到两天就卖完了。目前由于房地产行业处于一个不明朗的时期，地产类信托产品因为风险较高，银行每年做得不是很多，一般一年两三次。”

　　兴业银行涉房类理财产品潜在年化收益达9%

　　纵观2010年上半年的银信理财产品，我们发现兴业银行的一款“纵横（武汉）盘龙城置业有限公司信托贷款”第四期私人银行类人民币理财产品的目前拟投资的投资标的参考年化收益率约为9%，达最高。

　　记者询问过兴业银行上海徐汇支行的理财人员后，了解到这款产品9%的收益率在扣除兴业银行理财管理费后，客户可获得参考年化收益率为6%。“兴业银行网站上所公布的理财产品的收益率都是包含银行管理费的。”兴业银行徐汇支行的理财经理余一成确认说。而浦发银行卢湾支行和杭州银行上海分行的业务人员表示，他们两家银行网上发布的理财产品的收益率便是客户最终可获得的预期收益率。

　　“这个6%的收益率客户一定能拿到的。”兴业银行上海徐汇支行的理财人员很肯定的表示。该支行的理财经理余一成说：“在兴业银行购买理财产品，一般客户最后都能拿到最初参考年收益率的利息，但也不是绝对。”

　　兴业银行在2010年上半年共推出了两类用于房地产开发的银信产品：万利宝中航万科信托贷款项目理财产品和纵横（武汉）盘龙城置业有限公司信托贷款”第四期私人银行类人民币理财产品。兴业银行大柏树支行的周小姐说：“2010年7月初，我们银行将会推出一款收益率为9%的地产类银信产品”。

　　“2010年上半年我们银行只推出了一款地产类银信产品，7月初我们还会推出两款地产类银信产品。其中一款为委托期四年或者两年，认购金额起点为150万，年收益率为9%的地产银信产品。另一款产品是委托期为一年半到两年的，如果委托期为一年半的，那么年收益率大约为6.5%，如果委托期为两年，则年收益率为7%左右。”浦发银行西藏南路支行理财师陆先生说。

　　注册资金5678万元房企18亿投资计划，8年完成80%

　　“其实客户不需要太担心风险，或者是去了解很多关于信托公司或者是借款人的情况。这些理财产品都是我们银行先选择好的，只要他相信我们银行，比较划算的才会推荐给客户。客户如果想要购买我们的产品，我们会告知他所有可能遇到的风险，并为他做好风险控制。”余一成表示。

　　针对“纵横（武汉）盘龙城置业有限公司信托贷款”第四期理财产品，记者联系了和兴业银行合作的中泰信托，以此来了解借款方的情况。

　　中泰信托一位不愿透露姓名的相关业务人员说：“在借款人方面，我们关注的房地产开发商是否具备一二级资质等级，四证是否齐全，以及它的资本金比例是否达到投资总额的35%。上市开发商向我们借款，我们会更放心。有时候会有其它公司企业为这些借款人做担保的，不管开发商的抵押物是何种形式的，我们看的是最后的实际抵押资产金额。”

　　关于对纵横（武汉）盘龙城置业有限公司的集资投放的“F·天下山水别墅第一城”项目的监督上，中泰信托该业务员表示：“每隔两个月我们信托公司都会派人到盘龙城置业有限公司查看项目进度和这一段时间资金的投放使用是否与预期计划相符。兴业银行也会派人去查看的，有时我们双方的人会一起去。同时，我们还会把了解的情况写成报告交给兴业银行。”

　　纵横盘龙城置业有限公司研发部杨先生向理财周报记者透露：“我们最初规划F·天下山水别墅第一城建设2200栋左右房子，分三期来完成。目前，我们一期和二期的房子已经建成，共建了1700栋左右，这总共花费了大约五年的时间。第三期我们大约会建设300多栋房子，这比预期规划的要少一些，因为有些要用来建设大花园。整体上来说，我们的项目完成了80%左右。”中泰信托的相关业务员也表示，纵横（武汉）盘龙城置业有限公司的还款速度是很快的。

　　但据公开信息显示，纵横（武汉）盘龙城置业有限公司2002年1月份开始进军武汉房地产，当时该公司注册资本为5678万元，而F·天下山水别墅第一城项目也是在当时便开始征地，计划总投资18亿元。至今已有8年多时间，并且在这期间该公司似乎并未开发其他项目。

　　该项目是高端别墅群，而随着国家对房地产市场的收紧，尤其是像别墅这样的高端住宅更是受到了从审批到贷款的限制。而据杨先生称，该项目的一二期房子还有一些没有销售完。并且第三期还有300多栋房子要建。虽然杨先生认为没有什么可以预测到的风险，但是并不代表没有风险。

　　兴业银行大柏树支行周小姐说：“如果项目有风险存在，我们会通知客户”。

　　“都是信托公司找我们银行合作”

　　“我们银行没有指定和哪家信托公司合作，和哪家合作并没有多大区别。西安信托是我们常合作的，它还不错。”浦发银行徐汇支行一位业务人员说。

　　杭州银行徐汇支行国家理财规划师范林槿表示“我们银行合作的信托公司都是中融、中信这些大的信托公司，一般来说资质上没什么问题。”

　　“2010年第四期的万利宝合作的中泰信托，我们知道它是中国农a>业银行的基金托管人，看到了这一点，我们就不会关注中泰信托还有其它的什么资质。很多时候，都是他们信托公司主动来找我们银行合作的，它选择我们的时候多点儿。”兴业银行徐汇支行的理财经理余一成透露说。

中信14产品8款涉及京城最大首开控股，最好不碰

　　此类产品收益深受当前国家房地产政策的影响，并且更直接受到借款方自身以及项目运行状况的影响

　　理财周报零售银行实验室研究员 滑明飞/文

　　“截至2010年5月31日，中信银行正在运行的信贷类理财产品有311款，其中有43款产品募集的资金用于房地产信贷。”中信银行一位工作人员告诉理财周报记者。

　　据理财周报零售银行实验室不完全统计，中信银行从1月份到6月份新发行的房地产类理财产品就有14款。其借款人既有杭州千岛湖绿城投资置业这样的非国有企业，也有北京城市开发集团、中冶置业、中信保利这样的国有企业。

　　从投资项目所在地来看，也多集中于北京、浙江和广东等发达地区。风险方面，该工作人员表示，“从目前的运行情况来看，未发现此类产品的借款人出现违约等风险，产品的运行状况正常。”

　　“这类理财产品一般都是不保本的，如果出现较大的房地产政策转化，投资者的本金也可能会出现损失。”普益财富研究员黄琪表示。

　　同时，理财周报记者通过采访分析中信银行和北京银行的房地产类理财产品发现，此类产品收益深受当前国家房地产政策的影响，并且更直接受到借款方自身以及项目运行状况的影响。

　　中信银行14款产品8款涉及京城最大房企——首开控股

　　据理财周报零售银行实验室不完全统计，今年上半年，中信银行发行房地产类理财产品14款，其中借款人北京首都开发股份有限公司和北京城市开发集团公司平分8款，并且前者还是后者的担保人。而这两者的母公司同为北京首都开发（控股）集团有限公司。

　　北京城市开发集团公司（下简称“北京城开”）4款产品的资金用途只有两个去向，分别为北京昌平区回龙观住宅及代建公建项目建设和北京朝阳区幸福三村项目建设。但是理财产品的募集资金总额在说明书上并未显示。

　　据记者了解，2009年9月份，该公司以99680万元竞得昌平区回龙观住宅及代建公建项目（D02地块、F06地块）用地的国有土地使用权。D02地块规划总用地面积7.42公顷，总建筑面积18.9491万平方米；F06地块规划总用地面积10.09公顷，总建筑面积21.5万平方米。两者的总建筑面积达40多万平方米。按目前市场均价计算其开发成本也需要大量投入，再加上幸福三村项目和其他一些项目，都需要庞大的资金做支撑。

　　据了解，北京城市开发集团公司的注册资金5亿元，是京城最大房企——首开集团的下属公司，也正是那次使得北京城开“瘦身”。2006年初，由天鸿集团、北京城开合并而成的首开集团成立了置地、置业、房产经营以及经济合作四大事业部，原天鸿和北京城开两大集团旗下的优质资产被划拨而入，包括城开旗下的城开股份也被划走，这也就意味着其融资渠道再断一臂。而剩下的城开集团则扮演留守角色，主要负责划拨资产的交接以及剩余资产的“甩尾”工作。不难看出其实力必受影响。

　　目前，北京城开开发的项目较多，包括北京朝阳区幸福三村项目等，但其融资渠道变窄，同时又面临着国家对房地产市场不断调控。虽然背靠着京城最大房企——北京首都开发集团，但这并不代表没有风险。特别是现在发行的产品，长达二至三年的运行时间，而北京城开本身融资渠道收窄，如果在产品运行时间内政策一旦发生负面变化，募集资金所投入的房产项目回款便会出现问题，从而导致企业资金链收紧，挂钩该项目的理财产品收益则会出现缩水，严重的情况本金甚至会亏损。

　　随着房地产市场融资渠道的逐步收窄，房地产商从各银行所获得的开发贷的额度也日趋紧张。在这种情况下，开发商以项目名义与银行及信托单位合作，研发出房地产类理财产品，而且近期此类产品数量日益增多。

　　北京银行在6月初便发行了“心喜”系列2010085号：人民币1年信托贷款理财产品，该产品的借款人为金融街控股股份有限公司。资金用途在说明书上并未显示，记者联系北京银行希望了解该银行在研发房地产类银行产品时，如何选择风险系数低的房地产商时，该行一位工作人员表示，“我们行一般不接受关于理财产品方面的采访。”

　　选择项目，银行青睐核心区域

　　虽然大型房企大型项目不一定万无一失，但是这样的企业和项目仍是各银行的最佳选择。

　　“对于房地产行业，中信银行理财产品资金重点投资大型房地产集团开发的优质房地产项目；重点投资经济发达地区国有优质房地产企业开发的优质房地产项目等。“中信银行一位工作人员表示，“房产开发项目必须四证齐全，项目资本金不得低于项目投资总额的35%等。”

　　对于企业和项目的选择，平安银行的一位理财经理也认同这个观点，“我们在选择合作企业时是有一个标准的，一个是要看这家公司本身的资质，必须达到我们的标准，另一个是要考察开发的项目，比如开发项目在核心区域或核心城市。”

　　据该经理介绍，随着国家对银信合作的信贷类理财产品的持续“关注”，尤其是地产类产品，银行在选择合作房企和考察项目时越来越严格。

　　他还称，“虽然银监会不鼓励银行发行这类理财产品，但是我们会根据实际情况有节奏地推出新品。”

　　中信银行也表示，目前客户的需求还很强劲，在符合监管政策的前提下，将根据实际情况出台新的发行计划。

　　做房产者远离“涉房”产品

　　“信贷类理财产品受追捧主要是因为预期收益率较高，一般可达6%到7%。特别在目前CPI不断上涨，居民储蓄利率较低的时期，再加上股市表现不佳的情况下，投资该类产品成为很多客户的最佳选择。”中行的一位客户经理告诉记者。

　　但他也提醒，目前整个房地产市场非常不稳定，国家相关部门对地产资金链的监管越来越严格，房地产信托和相关信贷类产品也将面临更多不确定性，因此投资者不应只看到收益，还要根据自己的实际情况对投资做一些调整，比如分散投资。

　　据了解，目前甚至有一部分投资者开始远离“涉房”理财产品，一位股份制银行理财经理告诉记者：“最近我们有一个做房地产的客户，他对所有与房地产相关的理财产品统统敬而远之，即使收益率相对较高，也不会选择此类产品。”