龙斌：合富置业首席市场分析师、广东省房协专家委员、广东电视台房产频道特约主持人、博士，常年从事宏观经济、房地产研究，参与并主持过多项政府重大项目，如《广东省重点城市三级住宅市场价格动态监测》、《广东省房地产业发展“十二五”规划前期研究》、《广州市基准房价信息系统》、《广州市房地产市场年度分析（2005年、2006年、2009年）》、《宏观调控对广州房地产市场的影响》等，评论与观点具有社会影响力。


    各位嘉宾、妈网网友大家好。很荣幸跟大家交流，探讨一下最受关注的房地产问题，我发表的都是个人看法，仅供大家参考。

    我将从三个方面来讲述：政策、广州楼市和置业投资。

     一、政策

    大家的疑惑非常多。但集中的关键的问题：政策会不会形成楼市的拐点？这个问题需要探讨。我个人认为，从今年三轮调控来看：1月11日，从保障、供应、地方问责多方面，广州楼市受到了影响，成交量和价格开始平稳，三四月开始火热。4月由国务院直接发表文件进行调控，这是史上第一次。第二套房贷收紧，首付提高，利率收紧，供应紧张的实行限购。5月份市场开始淡季，成交量锐减，打折促销，特别是靠外围的老板。100天交易量又开始增加，89月份楼价上升，检测二手市场也可以看出来。大家正在谈论金九银十的时候，又发布新的调控措施，主要内容还是金融手段，第三套房不贷款，要一次性购房。很多城市贯彻时，限购明确提出来了，有二十几个城市，广州10月15日正式提出，一个家庭只能购买一套，这种情况，10月后的市场又有变化，成交量缩减。无法一次性付款的，被挡在了市场的门外。给市场带来的影响还是很大的。

　　这样的楼市政策从土地、供应、限购会不会给市场带来走低的方向呢？

　　所以我们要分析一下市场的发展情况。


　　是什么原因导致了房价的持续上涨？
　　是开发商定价高吗？
　　是什么样的因素左右楼市的因素？
　　从国家调控政策来看，主要有三个点，很值得我们关注：

　　1、经济调控政策，经济过热，政策纷纷出台。08年经济下行，国家鼓励买房。七折利率。10年，经过09，经济发展较快，国家11.9%,经济低迷时，房地产作为刺激经济的重要一点。
　　2、民生问题。房地产不仅仅是市场问题，还是民生问题。网络也是这个环境，发帖说房价涨，会被骂，高房价带来普通收入人群跟房价脱节。市场的问题，有没有？增加供应、抑制需求就可以，为什么要行政干预，政府问责。房价已经是个民生问题。
　　3、政府在居住问题上起主导作用，而老百姓确需要靠市场，因为保障制度的缺失。比如香港，可以通过公屋和居屋来保障，60%的问题可以得到解决。保障房的供应严重不足。政府调控商品房是为了给保障制度建设腾出时间。如果政府保障30%以上，房价上升就不会有这么多的民怨。甚至说政府会直接定价，目前来看，出台的风险还是比较高的。

　　这些政策会不会改变房地产的局面？房地产商可以操纵房价吗？中介可以操纵房价吗？

　　请大家看广州的楼价走势趋势





　　每年都有新的政策出台，每年都有波动。

　　08年全球金融海啸，我们国家经济直线下行，大家可以回顾下，像东莞这样的城市，大量萧条，现在还没有缓过来。


　　经济的走势对房价的影响非常大，政策只是阶段性形象。应急政策出台，只能形成一点波动。

　　经济增长还是对房地产是决定性因素。我国目前条件下，经济增长非常乐观。包括广州和全国。


　　首先从城市化进程来看，目前，我国是46.6%，未来将达到60%，城市建设非常关键，基础设置、交通、环境各个方面，包括地铁的建设，直接影响是城市越来越美，意味着城市价值的提升。比如金沙洲，三五年之前，价值高吗？但现在呢？广佛同城后，现在这里已经出现地王。

　　在这种情况下，对不动产的判断，和个人购房的影响都非常大。房地产拉动五十多个上下游产业，房子从生产到最终消费，带动的行业非常多。在未来经济转型中，实际地位越来越大，但名义地位越来越削弱。

　　今年虽然调控，虽然说土地财政以后会改变。一方面收入再增长，但是普通民众的收入增长不如GDP增长快，也不如房价增长快。富裕人群财富增长非常快，贫富差距大。这是城市购买力的很大问题。资金的问题，钱的问题，民间的钱非常多，通胀时代，资金一定是，CPI超过4，老百姓有闲钱一定会去投资。

　　网上有个段子，有个老太太在70年代有三四百块钱，存在银行里，现在加起来800块。70年代的400块几乎可以买房子，但是现在的800块连租金都给不起。

　　从城市建设经济转型，财富增长，房地产依然有强大的发展动力，这是我们经济发展的特定现象。个人认为，只要经济、城市不发生变化，房地产的拐点远没有到来。

　　如果我们到了西方现在的状况，城市化都没有大的变化，再谈拐点不迟。


二、广州楼市

　　广州楼市有什么特征？有没有向上发展空间？这是我们最关注的问题。

　　我们先来看一个图：



　　从05，4000到5000之间，05年以后快速上升，一年上两个台阶。现在中心六区，均价一万五千多。

　　城市建设：广州上升非常快。

　　亚运对广州的变化，领导说提速五到十年，我个人认为至少三年。比如地铁的修建。

　　居民的收入：财富阶层的增长速度是很快的，

　　从供求关系来看：广州应该还是不均衡的。

　　但是从与其他城市的对比来看呢？


　　价格水平，上海最高，同北京深圳一个层次。
　　广州的人均GDP超过一万三千，比深圳略低。

　　广州的地位非常重要，五大中心城市之一，唯一非直辖市。

　　从供求关系上来看：



04年，供应100套，成交128
08年，供应100套，成交78
09年，供应100套，成交163

　　供求关系，这些年一直在失衡。
　　我们从售楼小姐的态度都可以看得出来，03年使劲推销，现在呢？
　　房地产开发也有特点，中心城区都已经开发完毕。


　　广州的城市建设有其特点：单体楼制约楼价。在房价上，广州目前是洼地，目前将会向同等实力的城市楼价迈进。

　　结论：广州楼市处于上升期，不会很快结束。

　　经济发展快，城市建设快，供求不均衡。相对低洼的地带。广州的楼市不可能大幅走低。但是会反映政策的调整。

　　
　　三、置业投资策略

　　个人观点偏向乐观。

　　第一个看法：值不值得买？我的观点是：宏观调控时，就是买屋好时机。

　　第二个看法：还是要看个人能力、信心问题，要看大家对于经济、城市的判断。我去年在长沙买了一套房。包括居民收入、供求关系貌端，如果大家都有考虑。

　　买什么？大家不光考虑住，还要考虑保值、升值。

　　如何考虑，也就是传统的东西。

　　老城区、高端商务区肯定是首选。

　　新兴区也可以考虑。居住环境好

　　城市发展热点区，城市规划。三旧改造。

　　珠三角一体化，广佛同城。商业住宅已经有影响，以后还会有影响。尽管宏观调控，价格依然很坚挺。

　　地铁物业。地铁对不动产的影响还是很大的。

　　高铁、未来几年会发展非常快，对中国的经济城市发展有信心，这种发展模式是任何西方国家都是不可想象的。澳大利亚环境好，但楼价不高，但几十年都不变，修铁路要投票，经常通不过。中国不存在这样的问题，中国有特殊的发展模式。

　　经济衰退一来，大家要对不动产非常谨慎。

　　个人认为，楼价风险不大。但这只是对普通居民，对高端人群影响不大。越是高端的楼盘，一次性的比例更高。反而是居住的要靠贷款。

　　供应和需求都会改变的情况下，楼价不会有很大的改变。

　　买房一定要理性！要量力而为，要着重挖掘。

　　投资不要短线投资。楼价比较稳的时候，就可以卖出去。我经常遇到这样的客户：

　　第一个，后悔没早买房。

　　第二个，后悔早卖房。