提前还款要“精打细算”
从纯房贷的技术角度讲，又可对房贷人群进行划分。高经理介绍，首先从利率角度，四轮加息之前，当时国家为了刺激楼市，以在基准利率上打折方式向外发 放房贷，不少人享受了贷款基准利率7折的优惠，对于这一类供房者，由于调升利率再打折后与之前承担利率相差无几，此类房贷者5年期以上贷款年利率才4.48%，远低于重新贷款所需的利率。因此，没有必要提前还贷。而相反，如果是以基准利率1.1倍的房贷购买的第二套房，由于利率上升后仍要上浮1.1倍，因此支付利息将增加不少，提前还贷比较适宜。
其次，从还款时间段上讲，适不适宜提前还款亦有讲究。专家建议，如果以等额本息法还款，还款期已过一半，或以等额本金还款方式还款时间已超过1/3还款期，再提前还款就相对不划算了。
“一般来讲，贷款的利息与本金之间有一个比例。贷款年限一般有10年、20年、30年，无论是等额本息还款法还是等额本金还款法，10年的贷款利 息，接近本金的1/3左右;20年的贷款利息，接近本金的2/3;30年的贷款利息，本息接近相等。”清远某银行房贷部负责人对记者分析道，“使用等额本 息还款法，进入还款阶段中期后，每月还款额中本金占大部分，利息所占比例偏小，而且越到中后期利息所占比例会起来越小，因此中后期所还房贷贷基本上都是偿还本金，实际能够节省的利息很有限，因此不必提前还贷。其次是使用等额本金还款法，当还款期已经达到1/3以后，在月供构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样也不利于节省利息。”
与此相对应的是，如果还款刚刚开始，在连续加息的情况下，如果有经济能力就应该考虑提前还贷。
■房贷问答
问题1：具体有哪些提前还贷方式?
解答：不同的银行有不同的提前还贷方式，记者了解到，清远大部分银行可提供两类还贷方式，即全部提前还贷和部分提前还贷两类。专家介绍，提前全部还贷从理论上而言，利息支出是最少的，但是需要还款人有足够的经济实力，不太适合大多数人。
部分提前还贷无疑是大多数房贷族们可以接受的方式。
部分还贷方法中，还贷后是月供额和剩余还款时间不变还是缩短，对此进行组合可衍生出不同的部分还贷方式。具体来说有三种，分别为部分提前还款后，剩 余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短;部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变;部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。
专家建议道，在选择还款方式之前，市民应计算出不同方式下的还贷结果后，并结合经济实力、时间跨度、机会成本来确定适合自己的最佳方式。
问题2：加息前后办理的房贷利率，是加息前的利率还是加息后的利率?
解答：记者了解到，4月6日央行加息前后，各银行有不少正在办理房贷的客户咨询，升利率房贷利息怎么算。据记者调查了解，大部分银行都是以放款时间为节点，即凡是4月6日加息前未放款的客户，一律按加息后6.8%的新利率执行。只有个别银行是以批贷时间为节点，在4月6日加息前已收到银行批贷通知的借款人按照旧利率执行，未收到银行批贷通知的借款人按照新利率执行。
问题3：已办房贷会马上执行新利率吗?
解答：一些不了解情况的清远市民对新利率产生了惶恐，以为利率升后马上执行，其实不然。对于已还贷的房贷客户，利率的调整一般分别次年调整、签合同 一年后调整和次月调整。次年调整，即是次年1月1日起开始执行实时利率;签合同一年后调整，是以签合同时间计算，一年后再调整，如2011年5月签订的借 款合同，房款利率到明年的5月份才会调整利率。次月调整，即加息后下一个月调整。
以上三种方式会在借贷合同中标明。专家表示，对于加息，还贷人不必惊慌，首先应明确合同中约定的调息方式，再作还贷打算。

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