广州的房地产市场最主要的特点，用一个词来形容，就是“平稳”，没有暴涨，更没有暴跌，而是稳定的成长。在它的楼市身上，完全看不到类似深圳楼市一年内暴涨一倍的显著泡沫迹象，而是跟随着它健康有序的经济发展，伴随着它产业型CBD中心的逐步成型，稳稳的，一步一个台阶的前进。
　　
　　对广州10区楼市的发展历程，可以划分三个阶段。98年前，广州楼市以首次置业型为主，楼价在3000元/平米左右。98年到05年，广州逐渐开始改善城市居住环境，标志性事件包括98年地铁1号线开通、99年内环路开通、，02年地铁二号线开通等，刺激改善型需求入市，到05年，楼价上升到6000元/平米左右（老广州应该对此印象深刻，现在广州人喊塞车，事实上内环没开通之前更惨，老蛮我从中大坐公交到华师，一般要预算3个半小时的时间，当年的广州简直不适宜人类生存），这是第二个阶段。05年之后珠三角的制造业产业链布局基本成型，广州的南国CBD地位逐渐确定，珠江新城CBD区几乎是一年一个模样，原本被毫无宏观战略眼光的各路冒牌经济学家认为供应量太大的写字楼现在变得供不应求，各路实业型企业总部纷纷落户广州。与之同时，广州城市居住环境迅速改善，最重要的体现是地铁线路几乎实现了对广州的全覆盖，公交车15分钟内必定到达地铁站，现在的目标是步行15分钟内可以到达地铁站，而且看起来这个目标一定可以实现。这些因素的累计，刺激投资性需求入市，并带动广州10区一手房价平稳而坚决的上升，06年6500，07年8000，08年9000，09年1万。这种价位是一线城市中最健康的价位，称不上有任何泡沫。可资对比的是中国其它3个一线老鼠屎城市09年的泡沫房价，09年度深圳年度均价1.51，上海年度均价1.58万，北京年度均价1.4万，均比广州高出约50%。
　　
　　2010年，纯粹是基于某种自上而下的一刀切的压力，广州政府面对自己健康运行的楼市，也被迫出台了限购令（当然，站在国家视角上，在残酷的通胀压力之下，限购令的作用被抵销掉了。但这个问题要反过来看，如果没有限购令，估计几年那三大老鼠屎城市的泡沫会更狠）。但2010年广州的一手楼市在其稳步前进的产业经济基础支撑下，迅速发展，全年均价在1.3万左右，较09年均价上涨了30%，是近五年来最大的年度涨幅。但这是广州多年积累的结果。南国神鸟，不鸣则已，一鸣惊人。广州各项产业经济近5年来突飞猛进，南国CBD也逐渐成形，它蛰伏日久，到今天终于有了收获。
　　
　　而与之同时，其它三个一线城市的楼市在爆炸似的狂涨，深圳2010年的全年均价暴涨到了约1.9万，北京约2.2万，上海约2.1万。考虑到这四个一线城市年度的人均可支配收入（约2.7万人民币）及人均GDP（约1.1万美元）都处于同一水平线，京沪深的房价除了用疯狂的投机泡沫来理解之外，无从解释。因此我只能给出这样的结论：三颗老鼠屎，搞坏了房地产这锅汤。
　　
　　2010年12月份广州10区均价约1.5万，就内部区域市场而言，目前中心4区（天河、越秀、海珠、荔湾）的均价约2.2万，这四区配套成熟、生活便利，房产具有极高的投资性，达到这样的价位无可厚非。这四区是投资型客户的首选。
　　白云区是在金沙洲板块的强力拉动下，目前的均价达到了1.7万，是改善型客户的首选。但金沙洲板块开发已经过半，而且它的区域定位从贫民窟到豪宅区，几经反复，搞得整个区域的规划一塌糊涂，区域道路曲折狭小，医疗、教育、休闲等生活配套也达不到档次，这极大的限制它的发展前景，没有高品质生活的味道，难以刺激高端改善性客户入市。倒是白云区全新打造的居住新区白云新城区域（也就是刚出楼面地价2万的地王的旧机场区域）极有高品质住宅区的气象，预计未来将成为高端改善型客户的首选，成为广州首屈一指的豪宅区。
　　
　　番禺紧随其后，目前均价约1.35万。这个区域兼容改善型客户和比较富裕的首次置业客户。目前这个区域的客户分流越来越清晰：传统的华南板块（均价约1.5万）逐渐成为改善型客户的首选，而新的热点板块亚运城板块（均价1.2万）则汇聚了大量的首次置业客户。
　　
　　黄埔区目前的均价约1.3万，这个区域是广州传统的工业区，历史负担极重，改造艰难。因此这个区虽然是广州原本的中心区，但目前的生活环境很差，在大众心理上甚至被排除在中心区之外。它未来的市场发展，将有赖于旧厂区的拆迁改造，以实现区域环境的优化。这会是一个艰难而漫长的过程，短期内不会有可见的效果。
　　
　　萝岗是广州目前的制造业产业聚集区，产业前景不可限量。它的工业园区创造了广州25%的工业产值，40%的工业利润。如果深圳不能承担起带领珠三角产业升级的责任的话，萝岗区将是唯一的希望。目前它的楼市均价约1.1万，这得益于它近年来生活环境和城市面貌的显著改善，激发了改善型需求入市。
　　
　　花都区目前的均价约6500，典型的首次置业型需求区。它直接将自己定位成广州的后花园，产业经济不强，也没有大规模发展产业经济的打算。这些年它唯一想做的，就是做广州的物流基地、仓储基地。这种低调隐忍逐渐有了回报，广州开始将发展触须伸进花都，地铁、高铁等相继开通。随着交通的改善，它将以自己较低的楼价、齐全的生活配套以及较市区优良的自然环境质量，吸引更多的广州首次置业者和部分改善型客户的关注。
　　
　　南沙的城市建设还处于起步阶段，它远离广州中心区，荒凉冷僻，配套极不完善，目前还应好好发展经济，不要奢求在房地产市场上有什么表现。南沙的问题，是在区域定位上摇摆不定，一会要做重工业，一会要做高科技，一会要做广州的后花园，搞高端休闲居住。这种摇摆不定极大的消耗了南沙的人品，导致它目前就是一个四不像，即使它是广州唯一的临海口，拥有最好的景观资源，目前它的洋房均价也只能达到6000，别墅只能卖到1万出头。
　　
　　广州是我唯一进行了较为微观的分区域介绍的城市，这仅仅是基于我对这个城市的喜爱。我深深的为它务实坚忍的文化所折服。它在30年的改革开放过程中一直不动声色，到今天终于开出了绚烂夺目的CBD之花。2010年年底的亚运会，广州让世人惊艳。我在本世纪初期刚进入房地产行业时，听到的流行说法是：广州的房地产市场不值得进。但今天它是一线城市中楼市最健康、最富有投资价值的城市。它的成功基于它的一切成绩都建立在最稳固的根基之上。它在骨子里就对空中楼阁式的吹嘘和幻想充满反感。它务实，它藏富于民。它的发展之路，一步一个脚印，艰辛而荣耀。我亲眼见证着这只南国神鸟，羽翼渐丰，终于引颈长鸣，我的心里充满着荣耀，和自豪。