踩盘才是价值，我也谈谈广州楼市的涨跌
25046235房产楼市
小刀飞你在暴跌声中网络上又见文说这个周未，广州的保利花城，大都会等日光，花都，黄埔，白云的盘由于定价合理而去量神促，两天就卖掉一千八百套云云，当然可以想象的是必然有人出来指责这是房产商的软文，情况只有她一人知道。我不置可否。但我选择相信那些挤破头的现场图片绝不可能都是农民工房托。而中海誉城连续三天阳光家缘上的过百套网签数据也证明了只要价格微降，成交就不愁，不管你接受不接受，情况就是那个情况。
我说过，其实也是从经济学里得来的，能让房价暴跌并产生拐点的既不是调控也不应是预期什么的，而是经济，只有经济产生危机或衰退才能真正的撼动房价，美日当年的房价下跌都是在经济危机与衰退中产生的。我就更不分析什么国情民众置业理念的不一样了。广州的经济总量十一年来增长了六七倍左右高于中国的平均增速，2002年中国的经济gdp才刚过10万亿，而去年就达到60万亿，六倍，至于房价，这十年来，全国的平均水平也就差不多这个涨幅，集合了全国最优质资源的一线城市略高也是正常的。当然有些人会拿国际租售比来分析中国的房价偏离而忽略了就象股市里只要高增长的股票都有很高的谥价率，中国的房价溢价高些是建立在中国经济一直高速增长的预期里，就是回落到现在的百分之七八也仍是全球最高增长的国家之一，只要经济增长不断，货币也必须要增加发行来对行经济的增长，工资，消费等也自然会增长。这也是预期，所以还是回到那句:只有经济才是影响房价的真正要素。
说些具体的数据，从人口结构看看广州楼市的实际需求，前几天看到统计局的广州人口数据，2014的人口达到了1600万多，而2010年人口普查时是1200万，四年时间人口增长了400万，年均增长100万，而统计中看到外来人口在广州购房48万套，也就是说外来统计人口中的7%左右的人购了房，再仔细看看，到2012年中统计数据中外来人口购房的数据只有32万套，而到了2014年则达到了48万套，也就是说近不足两年的时间外来人口在广州购买了16万套房(包括二手房)，年均超过八万套，这还是在限购的大环境下实现的。而广州平均每年的库存以外来人口加上本地居民的购买比率来说，足以全部消化，甚至供不应求。当然二手房是占据了一部分，但二手房卖出的人以改善型为主，卖出了还是会买回其它的，这两年在限购的环境下投资客已经比较少。
有些人又会说，广州的区域扩大，供地会递增，但反过来，区域扩大，只要该区域能有产业支撑能提供新的更多的就业岗位那么就会有更多的外来人口涌入支撑那个区域的房价，而狭义上的优质资源集中的中心城区核心区区域不会无限扩大，而外围区域的人口中也会诞生精英阶层，当中部分也会想占据核心区域的房子，这就是核心区域房价最能涨也最抗跌的原因。永远如此。这点上，广州的区域扩大与新城基本上都有产业支撑，无论是南沙还是番禺万博还是萝岗的广州原开发区，反而是北京偏远的燕郊等地只是集中了一部分在北京工作而只在远郊新城住的睡城没有什么产业支撑要健康。
说白了一句，拉动经济的三驾马车是投资，消费与出口，在目前的出口不景的情况下，没有谁有抛弃房地产的底气，买房子也是大宗消费，房地产更是促进经济发展投资领域里的一环，如果你是明白人，你就会明白这就是正府为什么没有能把房价调下来的原因，从没真调过或从没执行过，叫做调，倒是08年房价下行时一救市措施马上执行，房价暴涨，11年房价有些下行时数次降准两度降息，房价又重拾升势，这就是现实，需求若在，经济也可行，投资渠道少之下就是你想方设法去压抑了需求总会有暴发出来的一天，中国人中有钱人的比例是不高但因为人口基数大，所以有钱人的数量不少。而就身边而言，屡见手拿一百万余款的人会问:不投资房地产，我能拿这些钱干什么？这也是事实。当然或许十年五年后，人口的迁徙趋于平淡，那或许是另一番境象。
不怀疑房价在如今限贷限购不放松情况下会有更多的促销走量，尤其新的外围区与房价涨的比别处过份的区域，但一旦信贷与正策显出放松的真实措施，房价会马上活跃，你可以不相信，也可以等它暴跌八成省几十年打拼，我只是用自己的方式来判断这个市场，经济能保持增速的话，房价短期回落不影响它长期向上的趋势。
如果你是一个购房的潜在需求者，你必须考虑清楚你为什么要购房？考虑清楚了如果碰上实实在在的打折，10%左右，就买吧。纵然被人讨伐，我也会给你一个不模棱两可的建议。另，谢谢那位内线我说有感触并咨询意见的网友。此帖就是最好的回复。
2014/04/28
全部回帖
家里有个小兔子沙发这版很少来，唉，都是我自作虐，大家不要争论了哈！年收入三四十万让我买楼龄20多年，市桥或增城的房子，我确实下不了手哈，我这是打份工赚来辛辛苦苦赚来的钱，当然不是说人家收入300万就是随便来的哈，看来这里每一句都要解释一下才能发表。我只是想说，如果一个人的年收入达到三十四万，只能买这种200万左右的房子了，这些房子都算是中下水平房子了吧，那我的收入在现在来说都是中下水平了，所以我闪了哈，没法跟高收入的人比。唉。
2014/04/29回复
富星海之声
参考参考！
小刀飞你楼4楼有些回复确实无聊，但无聊之余还混淆视听，强辞夺理的:学过经济的人都知道，经济高速发展，必然会带出通胀，无论是过度还是温和，在新兴经济体里更显突出，这是常识。或者讲我们熟知的cpi上升。从大米以前毛一斤现在几块，雪条以前几分一条现在一元，当然，产品有属性，此帖中某人列出地铁没涨价，确实是，北京地铁十年未涨，而事实是北京地铁亏损的财政补帖去年近两百亿rmb，而六年前，财政的补帖才四十亿，(数据可摆度)，即使广州也每年在补贴，运营成本成倍成倍增长，岂能以票价没涨作论？如果是故意还好说，如果是真不懂，还真是没什么要讨论的基础了。再说汽车手机这些科技产业吧没怎么涨吧，产品有内在属性，最不稀缺的也就是科技性产品，淘汰周期短的消耗产品不保值就是经济里的另一个范畴，这谁整明白了再说吧。以前一个大哥大比现在的水果手机贵多了。 (来自手机端的回复)
2014/04/29回复
小何生6楼年收入三四十万的人现在都不敢出手买一套房，难道这也叫正常？真不知道你是怎么定义的？别把自己装扮得 ...
年入30w，一年没剩下几个子的家庭很多，有这样的收入，有这样的消费。市区动则百万的首付，年入30w存个好几年都不一定有。
2014/04/29回复
小刀飞你楼7楼再说说某大神说某回复其实只是想抱怨房价贵而矣，其他人都是误解忌什么的。再笑！年薪十万的人却想去越秀区购一手大三房盘，买不起说广州房价高而忘了其实五千月供可购白云萝岗二手盘，可购从化增城一手盘，叫什么贵量力而为嘛！又有年薪三四十年者欲购珠江新城或越秀临江盘，发现买不起又抱怨房价贵，殊不知年薪三四十万也就月薪三万，拼凑个首付先再以月薪一半一万五供房可购荔湾白云海珠黄埔大把一手盘，却偏选珠新？海珠不属广州的吗？量力而为，坦白说，市中心的不少房子还真不是为普通人而盖的。你能从百人中脱颖而出就不是普通人了，所以贵不贵因人而异，存在就是合理，多贵都有人买才是硬道理。 (来自手机端的回复)
2014/04/29回复
小刀飞你楼8楼不时见到有一句话:如果你是刚需也能承受得起，就随时买。现在回过头来看。至理。而那些年来。通过种种途径来劝阻别人不要买房再等几年暴跌将临的不是为了自己谋利就是个骗子，其实我相信牛刀大湿对时势是懂的，副萌主谢国忠也懂的，但路已经回不了头，万水千山总有下跌之日，只要还没死。偏偏有些人还是当了牛大湿之类的随从，把牛大湿看成了为民请命的代表，是黑暗中撕裂黑暗的闪电，是大海舵手，切，一个二流子也可以这么红，我终于还是明白了为什么五音不全的twins也可被粉丝捧为歌神了。 (来自手机端的回复)
2014/04/29回复
小何生9楼两口子正牌大学本科毕业，熬到三十岁，家庭年收入三十万。这是不是难事，可这是普通人吗？所以不要问这些 ...
2014/04/29回复
二沙岛
ylqq11楼说说大拆大建吧。主城区能大拆大建的地方所谓的旧城改造成本极高。政府干不来，让开发商去谈，开发商一算成 ...
2014/04/29回复
我系妈妈ylqq13楼不时见到有一句话:如果你是刚需也能承受得起，就随时买。现在回过头来看。至理。而那些年来。通过种种途径 ...
2014/04/29回复
墨轩妈妈14楼回复 小刀飞你 的帖子
理性！！！不是谁都能住二沙岛滴，在目前不是公平的社会里，钱成了优胜劣汰的标准！
有能力的人挣到更多的钱，自然就能享受更好地社会资源，没有能力的人只能挑选适合自己能力的社会资源，这就是大自然优胜劣汰的法则！
邓老说过，黑猫白猫，抓到耗子就是好猫，这就是市场经济，必须各显神通才能生存下去！
理性！！！不是谁都能住二沙岛滴，在目前不是公平的社会里，钱成了优胜劣汰的标准！
有能力的人挣到更多的钱，自然就能享受更好地社会资源，没有能力的人只能挑选适合自己能力的社会资源，这就是大自然优胜劣汰的法则！
邓老说过，黑猫白猫，抓到耗子就是好猫，这就是市场经济，必须各显神通才能生存下去！
2014/04/29回复
宝宝就是BOBO
punlik
