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惠州君御花园项目房地产基金项目

■ 基金产品要素：

实际认购份额预计收益表

【投资亮点】

● 投资期限短、收益高：A类LP投资期限0.5年或1年。投资期限短，流动性强，且税后预期年净收益率高，为11-16.5%/年，资金到账即开始计息，收益每半年分配一次。

● 交易对手强：方直集团作为一家综合性房地产开发商，实力雄厚,业务涵盖装修装饰、园林施工、房地产开发。截止到2013年底，总资产76亿元，净资产37亿元，2013年经营收入43亿元，未来两年预计可实现收入45亿元、56亿元。

● 项目成熟：惠州方好实业公司专门开发惠州君御花园项目，该项目占地面积约20万平方米，建筑面积约60万平方米，共分四期开发，已于2012年进行开盘销售，2013年实现收入14亿元。现在正进行第三、四期开发，未来预计可实现收入25亿元。该项目非常成熟，当地知名度高，广受市场欢迎。

● 风险控制措施足：持有股权、方直集团和法人承诺和担保、银行按揭账户监管、结构化设计。

● 聘请第三方独立服务机构：本基金聘请国内著名律师事务所、会计师事务所等第三方独立服务机构对基金提供相关服务，并聘请银行对基金账户进行保管。

【风控措施】

● 持有股权:基金募集规模若达到3亿元，则对应持有惠州方好公司股权比例25%，截止到2013年底，方好公司总资产18.7亿元，净资产9.8亿元，2013年收入14.2亿元，利润4.4亿元，股权价值高。

● 方直集团承诺：在基金进行收益分配时，若基金账户资金不足以分配投资者本金和收益时，将无条件补齐，并承诺无条件受让投资者所持有合伙份额。

● 结构化设计：基金分为A类投资者（优先类）、B类投资者（劣后类）和管理者，A类投资者收益分配优先于B类投资者，只有A类投资者预期收益和本金得到满足后，才对B类投资者和管理者进行分配，以劣后资金来保障优先资金的安全。

● 担保：方直集团和法人陈专先生为投资者本金和预期收益提供担保。

● 银行按揭账户监管：基金将监管2倍以上基金规模的银行按揭款资产，保证按揭款专款专用，优先用于基金本金和收益偿还,该银行按揭款资产将聘请专业律师进行评估。

● 后续管理：本基金聘请国内著名律师事务所、会计师事务所等第三方独立服务机构对基金提供相关服务，并聘请银行对基金账户进行保管。  

【项目简介】

融资方（项目公司）简介：

广东方直集团有限公司成立于1999年，注册资本3亿元，经营范围为以自有资金进行项目投资、装修装饰工程、园林绿化工程、房地产开发经营等，属于综合类房地产开发商。目前在广东惠州、广州、江门等地已有方直*山水华府、方直*惠州珑湖湾、方直*君御、方直*城市时代、方直*珑湖湾东岸、方直*方直广场、方直*广州芙蓉墅等多个地产项目投入建设，开发面积逾200万平米，并拥有丰富的优质土地储备。

2013年底，方直集团总资产76亿多元，净资产37亿多元，实现年经营收入43亿元，利润10亿元，其中：房地产业务实现收入32.1亿元，装饰工程施工实现收入6.4亿元，园林工程实现收入5.2亿元。未来两年预计可实现收入45亿元、56亿元。

方直集团确定了未来3+X产品战略，即以珑湖湾、君御、珑湖湾东岸为代表的“精英豪宅系列”、以城市时代为代表的“城央公园豪宅系列”、以方直广场为代表的“城市综合体系列”与以芙蓉墅为代表的“量地定制系列”。

方直集团产品在得到广大消费者非常认同的同时,也不断获得金融机构的大力支持,并于2014年分别获得中国建设银行广东省分行20亿元和交通银行广东省分行5.2亿元的贷款授信额度。

项目简介：

■ 用地面积：约20万平方米。

■ 可售面积：60万平方米，容积率为2.3。其中，一期规划用地面积83647平方米，总建筑面积为109490平方米;二期规划用地面积26181平方米，总建筑面积为99605平方米;三期用地面积46149㎡，总建筑面积185893㎡;四期用地面积为44838平方米，总建筑面积为205325平方米。

■ 预计销售均价：高层住宅售价约8600元/平方米，小高层约11500元/平方米,别墅约42000元/平方米，商业约40000元/平方米。

■ 工程进度：一、二期已全部封顶,并取得预售证,三期已取得预售证并逐步进行销售,四期已于2013年底动工。

■ 预计销售收入： 2013年已实现收入14亿元,未来预计可实现收入25亿元以上。

■ 君御花园项目位于惠州惠城区东江新城文头岭，西接金山大桥，北邻华罗庚中学，快速接驳深惠、广惠高速等城际快速干道，直通深圳、广州、东莞以及周边各个城市，交通畅达。距麦地-演达繁华商圈仅8分钟车程，距江北CBD约5分钟车程，具有无可比拟的区位优势。本地块临近西枝江，有良好的景观资源，临近华罗庚中学，拥有良好的教育配套设施，本项目开盘后，广受市场欢迎，项目发展前景良好。

方直集团近四年审计报告
单位：亿元

从上表可以看出，方直集团近几年保持稳定、健康发展，总资产、净资产和销售收入逐年增加，资产负债率维持50%左右，低于行业平均水平。

【管理人简介】

深圳市东方智富投资管理有限公司成立于2012年8月，是一家定位于房地产领域的独立基金管理机构，拥有一支由专业的房地产开发管理和投资专业人士组成的精英团队，在房地产项目开发运营及地产金融方面有着丰富的经验。团队成员曾与万科、金地、保利置业、雅居乐、华侨城、百仕达、卓越集团等多家知名房地产开发商在全国各地进行了多个项目合作，管理资产规模超100亿元；并已经成功操作万科太原蓝山项目房地产基金，资产管理规模近20亿元。另外，并发行管理过方直集团*中山珑湖湾项目房地产基金，资产管理规模1.2亿元。以上所有项目运转良好，到期项目资金均如约退出。

PS:  1、资料上面写得很清楚这个项目就不是信托，项目的设置性质就是有限合伙的性质。合伙性质的优先劣后级结构性设计功能就是让我们优先级的客户到期能拿到本金跟收益提供一定程度的保障。

2、我们看交易对手并非只关注他们有多大品牌，很多当地的龙头企业他们的资产负债更小、企业现金流比大开发商更充足。现在普遍开发商的资产负债达到70%-80%左右，而这个项目的企业资产负债在50%左右，远远低于同业现状。

3、项目设计了6种不同的风控措施，包括监管2倍以上基金规模的银行按揭款资产，意思是项目的融资方、基金管理方、银行签订三方监管协议，将所有小产权全部抵押于基金管理方，并在出售后银行直接回款到基金管理方设立的专用账户，银行监管优先用于基金本金和收益偿还。

4、从资产配置的角度考虑，投资者可寻找一些短期，风险可控并且收益比市场上一般同质性产品高的项目配置是很必要的，以达到流动性与收益都双赢的效果。项目就位于广东省内，有利于投资者从更直接的渠道去了解包括当地目前的经济状况、市场购买力、项目口碑及过往一些真实的销售数据等，从而可更真实的判断可投资性。