和动不动看起来略显变态的商品房价格比起来，同样地段的小产权房动辄价格低上一半甚至更多，很难不让人怦然心动。宅基地的价格就更不用说，况且，自己有地这种人设，还是有点吸引的。
春节过完，好几个人问我投资宅基地是否可行。我问怎么个投资法，基本的回答都是啊老家的地好便宜，投资一块想怎么盖怎么盖啊，还能多盖几层出租。听起来，养老和理财都解决了有点完美。

我一般会比较煞风景地打断这种美好设想，问，你自己名下的宅基地么？回答基本都是，亲戚的、朋友的，或者是亲戚的朋友的。

宅基地在本集体外不能流转，好像也都知道，所以咨询的问题大多是，投资宅基地，合同怎么写才最有保障。

但风险本就是永远和机会并存，所以我也并不赞成，凡事有风险就一刀切地放弃，而是建议在尽可能客观评估风险后，结合自己的风险控制和风险承受能力，最终去权衡是否出手。

法律，虽然难免冰冷，可并不只是投资或者其他决策的禁行牌。如果只能告诉人们危险所以必须止步，对老百姓来说就不是完整意义的法律。我热爱的法律，应该还是块警示牌，更是块指引牌，告诉人们走哪条路会有哪些相应的风险，也告诉人们最终决定还是非走不可的时候，可以做些什么来保护自己。

目前实际操作中，常见的合同模式有两种，一种是租赁，一种是合作建房。

租赁的话，首先要注意，租期超过20年的部分无效，需要双方协商一致再续签。但20年后再谈续签风险相对难控，稳妥起见，可以考虑三五年就签一次20年租期的新合同覆盖前合同，延长实际的可控时间。其次，违约金尽量定高，至少是和资金投入基本持平。因为一旦发生问题，真正的使用权人叫你留下房子马上卷铺盖走人，违约金很可能就是你能够拿到的全部。

有人问，违约金定再高些，行不行？我说可以，说实话，抛开通货膨胀的因素不计，违约金的约定本来也是具有惩罚性的条款，两倍三倍不算高，十倍的也见过。

违约金的确定，一是要考虑对方在谈合同时的接受程度，上来就说罚十倍很多人一看可能就炸毛不谈了；二是如果违约金高到显失公平的程度，发生纠纷并进行诉讼后，违约方是可以根据《合同法》和相关司法解释的规定，要求法院对约定过高的违约金进行适当调低的。

合作建房的话，建议保留好相关的票据。建材、水电费，工人工资，反正有票的尽量都留着。因为如果违约金因为各种扯皮的原因无法确定，法官可能会按照实际损失来定补偿数额，而在法庭上确定的实际损失，很多时候只能凭票。当然，如果可以的话，违约金的问题，肯定也是和租赁合同一样，在合理的范围内尽可能写高。

具体的条款不再细表，毕竟各有各的具体情况。反正记得，少说地的事，多说钱的事。不管何种形式的违约，都明码标价，千万不要写，如果怎样怎样，地就属于“投资”的那个人。

因为如果一直美好，地你可以先用着。一旦不美好发生，你就只能拿钱，所以在整个过程中，最好还是能用看起来很疼的金额，去震慑不知道会不会违约的对方。至少我见到的宅基地纠纷里，最终反目的不止有几十年的好闺蜜，还有打断骨头连着筋的亲兄弟。

作为人，我愿意相信世界美好，相信人性本善。但作为法律人，在拟合同的时候，却不得不都先想到最坏，把每一份合同都先设想成肯定会被以最恶劣的方式违约，然后逐条完善。可能因为只有这样，才能尽量把丑恶，挡在美好的外面。