市中心老房子老小区最后的结局会是什么？
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棒棒的璐宝——————————分界线——————————
一个我网友问我一个他面临的老旧小区问题：
是这样，我住的小区是一个老小区，在市中心，建起来差不多40年了，但是由于这个小区的住宅区有一大片，貌似没有开发商愿意投资拆了新建。最近我发现很多人开始卖房子，我发现这个价格照理来说远远低于这个地段应有的价格，就是因为这个房子太老太旧了；同时，附近有两幢新房子价格却很高。我想问几个问题，因为照目前看一时半会没有开发商会来投资的，那如果这房子产权到期了，最后的结局会是啥呢？还有就是如果我现在投资把那些出售的老房子买下来，赚钱的机会大吗

先梳理一下这个问题：
房产的处置方式：立即变现、长期持有、持有到将来某一日出售。其实只有持有或变现两种方式，关键看哪种方式获利更多。
房产价值的来源：房屋本身折旧，是减值，是加速折旧类型的资产；土地是增值，按照土地同心圆理论，越市中心，土地增值速度越快，同时越是大城市越是增值快且潜力无限；第三种，房产对应的特权值，典型如学区房；第四种，出租收益基本可以忽略，与宝宝类差不了多少。房产投资的收益主要来源于土地增值和特权增值，其他都是不增值或减值的。

变现与否的决策依据：哪里能挣更多的钱，就把钱投向哪里。持有房产就是把资金投入不动产获取收益（但须考虑70年产权到期的政策风险），反之房产变现后的现金也需要保值增值（这就要看题主的投资赚钱能力）。
产权到期的政策风险：目前并无定论，但目前主流说法基本是70年产权到期后，土地是要收回的。因为地上的房子设计使用年限为50年（国标，住宅建筑），考虑目前的施工工艺和材料选用，50年以上的房子，基本是要被“棚改”。故续费论不是很靠谱，到期前拆迁重新建设应为主流。不要妄想70年后房产还能使用，基本是强制报废的节奏。

再回到问题本身，则需要考虑以下几个方面：
题主所谓的市中心，是一线、二线还是三四线的市中心。一线二线城市市中心的房子，想都不想，就是要保留，土地增值和任意一项特权增值，都能让题主赚的盆满钵满；
如不是第一种类型，则请调查一下最近两年该小区二手房的价格变化，40年的老房子早就进入了加速折旧阶段，如老房子的市场价不升反降，或价格增长速度远低于相邻新房的价格增速，说明折旧大于增值，请考虑尽快出手；
如不是第一或第二种类型，请题主评估一下自己的投资赚钱能力，同样的金额（如100万），在题主现有的投资渠道里，能获得多少的收益，算一下年化收益率，低风险投资年化收益率12%以下的话，建议保留房产，在低风险资产里面，普通房产的增值速度其实不低；如题主有好的投资渠道，那么请不要犹豫，请做出正确的资产配置，让资本的本性显露出来。

老小区的房屋老旧、管道老化、隔音差、采光弱、停车难。
在乎生活品质的年轻人早已经离开了这里。
老小区虽然老，但是地段好，总有一些老土著继续住着。
而他们的子女，大多不在这个城市生活了。
原本的市中心老城区反而边缘化，被人遗忘。
任何社区都是有生命周期的，总要经过从年轻到衰老的过程，区别只是有的社区老的慢一些。
当新城区充满活力，拥有越来越丰富的资源，老城区的价值就会越来越弱。
中国目前的大规模城建工作已经进入后期。不管是人口增长，信贷环境乃至城市化进程，都决定了地方政府很难有钱像往常一样搞扩张了。
说白了还是个算账的问题，由于市中心土地成本过高，郊区城市化显然是个更为经济的选择。土地成本，拆迁成本，社会矛盾风险各种方面来讲，搞市区拆迁完全划不来。
可预见的是，未来除非公共基础设施建设，或者高溢价的大型商住项目，老房子动迁的可能性极小。
2017/08/28
棒棒的璐宝楼
