遇冷析因：

    多因素阻买家入市 房贷收紧不敌市价高企

    合富置业首席市场分析师龙斌表示，除了房贷收紧外，年底广州二手房交投下降还受到多方面因素影响。一是业主叫价高企，部分大户型物业和贵价单位的叫价略有回调，而中小面积的“刚需”物业，由于供求关系紧张，价格维持高位。

    二是部分买家追涨意愿下降。调查显示，追涨热情有所下降的二手买家，大致分三种类型：第一种是实力相对不强的买家，以“首置”和“首改”居多，这部分买家的看涨心态相对不强，对政策有所观望，入市犹豫或转投外围楼市。第二种是需求不算迫切的买家，以二次及多次置业为主，这部分买家购房心态较为理性、稳定，考虑因素较多，部分客户的观望情绪加重，交易节奏较为缓慢。第三种是受教育程度相对较高的买家，以企业中高层管理者居多，对调控动向、物业税等政策预期较为敏感，追涨热情有所下降。

    另外，外围一手新盘以价格优势，分流部分二手客户。10月新房的推售力度明显加大，尤其是番禺、萝岗、南沙、花都等外围区域，新货占比高达七成左右。受外围新货增多影响，新盘分流部分二手客源现象明显增多。

    调查显示，外溢的买家大致有三种：一种是实力相对不足的首置买家，如南洲板块部分买家外溢到番禺、南沙的低价盘；白云区部分二手客源被分流到花都的新盘；天河东部部分实力较弱的“首置”客，外溢到萝岗、增城等。这部分买家的承接力大多在1.5万元/m2左右，2万元/m2以下的中小户型，青睐外围新盘较优美的居住环境。第二种是有一定实力，但与理想物业的承接力仍有一定距离的“中间层”，这部分买家集中在天河、原荔湾、越秀、海珠等，以“首改”买家居多，对物业素质、面积、户型等均有一定要求，但承接力大多在2万~3万元/m2之间。第三种是计划长期持有的投资客。这部分买家对中心区价格较“笋”的小户型以及外围区域的一手商业公寓较为关注。

    后市预测：淡季持续至明春 或有业主降价放盘

    合富置业龙斌表示，中心区主流二手买家已经逐渐向中端及中偏高端倾斜。受二手买家逐渐“偏高”的影响，有效的潜在需求也相应有所减少。高楼价下的有效需求减少、买家追涨意愿下降，加上中小户型“刚需”盘源不足、业主期望值较高、房贷收紧等因素，二手交投明显放缓，并逐渐显现僵持胶着的局面。预计第四季度至春节前，这种交投不旺，价格高位盘整的态势仍将持续。

    提及第四季度的二手楼市行情，满堂红周峰亦表示并不乐观。他指出，倘若业主高开的放盘价仍持续超出市场承接力，现时二手楼市的僵局亦将继续。而基于房地产调控政策无新进展的前提下，楼市将更全面地回归市场规律。他预计，从今年11月到明年2月，整个二手楼市将进入市场冷静期，有意放盘转手的业主将因应市场变化而下调后市预期，“明年春节过后，不排除会出现业主普降放盘价的情况，

在某些大众盲目看涨的心态下，其实最需要的就是数据分析。我在另一帖就某盘坐过山车般的售价与销售做过分析，具有较强的代表性。
市面上说工资涨得不如房价，有些人听到就恐慌，短时期内是这样。
但怎么不这样思考问题呢？大家普遍工资都涨不过，那总有一天这个比例会达到承受的极限啊。那接下来谁买？
毕竟承受力就摆在这里。那种首次置业，刚需户型的，哪里拿得出那么多。即使广州市场大，再想涨，挖一点潜力，未来还是会出现一个停滞僵局期，怎么会没尽头呢？
就像现在这样僵在那里了。
以前开发商的策略是开盘低，除了回笼资金，接下来二期涨还可以制造恐慌心理。大众好像很容易受到这样的操控与形成思维定势。
但是现在仔细去观察外围不少新盘，在当前这种大势下，已经不敢这样玩了。
市场是复杂的，区域内供应大，竞争多的，价格不太好涨上去。再加上前面涨得梦，现在确实接近一个极限，起码外围刚需的极限。
要学会观察。

太长篇，没看完。

但很明显，遇冷是因为国家政策的不确定性。后市会涨会跌，大家都看不清楚。卖家看不清楚，担心房子贱卖了，于是把房子开个虚高的价格，你爱买不买。买家看不清楚，担心万一买在山顶上就套了，所以宁愿多看少动，广州话“看定D先”。所谓心理博弈上的平衡状态，这个平衡必须要打破，交易才会产生。

三中全会后，对房地产的政策其实是中性的，在收取一部分税收的同时，也可能会放松一些管控。所谓利空利好消息都有，广州话，“一淡砂糖一淡屎”。如果各地真正执行下去，你很难说到底倒向那一边。但我觉得，不管是下跌还是涨价，只要有买卖，就有税收，如果大家都不买不卖，税收肯定要减少。今年GDP已经很紧张，明年也许会更严峻，要想完成任务，就只能像今年3月一样，出台一些“明褒实贬”的政策，让天平发生一些变化。只要平衡一打破，交易上来，上半年的数据就比较好看了。

哈哈，拭目以待，看天平会偏向那一边咯。

二手买家是个体，有抛盘的，也有惜售的。这个很难定论。所以，关注市场，多条条但不要盲目去买素质不好的房。稀缺好资源，始终不缺市场。

而开发商不是个体，现在的僵局加上限购扼杀一小部分人的需求，会让开发商有压力。至于谁先打破这个僵局呢？不知道。还是看区域内竞争情况。
反正刚需们盲目追涨要不得，超过自己能力也要买那是个人的生活选择，各有各的价值观。市场总有涨跌，多观察。
有能力，没压力更要好好挑，要果断。
市场有特殊，但是现在总的情况是一个僵局阶段。