1. 大资本介入租赁市场已经是大势所趋。以大工业方式运作，与小作坊式的个人房东比，生产及运营成本低，产品品质优（含服务等方方面面），在争取租户的市场竞争中容易脱颖而出。导致小房东出品可能要降价抢客，使收益率（租售比）降低。

2. 假设当地的同样楼龄的（接近全新的）商住公寓市价20000/m2、住宅40000/m2，这次大资本做的这批公寓，自持部分，拍地+建筑装修成本就当10000/m2，即使大家以同样价位向外出租，个人业主都非常劣势。如果现在还选择高杠杆，特别是首付贷什么的方式入市，出租等升值的话，要想想，旁边的KFS邻居们在用你1/4的成本在玩这个游戏，如果没有大升值，这个游戏过程非常难熬。

3. 悬在头上的达摩之剑。且不说以后有可能出台的房产税，先讲如果完善目前的个人所得税制度，除了目前的定额租赁税率，每年的租金收入，有没有可能加入个人全年所得，再按次征收个人所得税呢？很多高工资人群、或者高租金收入人群，会因此税率跳档噢。如果升值之后出售，所得税有没有可能从现在的征收变为按资产利得税征收呢？而另一边资本，会有完善的财务制度处理这种种问题……

4. 商住公寓也有“住”的属性，也是合法地出租给人居住的。会不会进一步完善各方面的配套措施，给予租赁这些公寓的合法居住者学位等等呢？毕竟租住住宅现在已经可以可以这样做了。当然住宅用地的居民是优先的，但毕竟总体竞争力又下降了。

综上，公寓真不好碰，除非有自用需求（比如专门做个个人工作室、接待外地亲人什么的）。住宅也要多看少动。

酒店式公寓...自有酒店品牌管理的长租公寓，其实就冲击租赁市场啊