公积金真是强啊！复帖快！准！狠！我看得眼泪都笑出来了！

公某不才，不敢妄言，看兄台很有探讨精神，态度好，说几句：

第一、关于下跌幅度

房价的合理性的量化指标一般体现在租售比和房价收入比，这个你是比我清楚地。
现在广州的租售比一般为350以上，而国际合理标准在250左右，房价有下跌29%的空间
最新公布的广州的房价收入比为12.8，而国际警戒线问为6左右，房价有下跌47%的空间
两者折中下跌38%，可以使得租售比和房价收入比处在相对合理的位置。

第二、关于下跌周期

这个不太好说 现在包括广州很多地方细则还没出台 只能简单讨论
从过去的一轮的下跌周期看
从2007年底出台二套房限制措施开始下跌到2009年初出台救市措施止跌
一共花了17个月的时间，跌幅为55%，平均月跌幅为3.24%
如果按照这个跌速，这次下跌38%需要12个月。

但是你也知道，现在都公认此次新政的严厉程度是史上的

而且还有后续措施陆续出台，而且跌倒最后就是惯性了，不是政策能预期的

只能通过反弹来修正过度下跌，所以

第一、这次的调整幅度可能超过以上预测，也就是超过38%。

第二、这次的调整周期可能超过以上预测，也就是超过12个月。



[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-5-5 13:37 编辑 ]

我一个朋友做中介，前几天我去看房，她说：你怎么会这个时候看房，他们最近几乎没有成交。让我至少过两三个月再去看。呵呵

公积金,佩服,很多数据耶!

和我的个人分析比详细得很~

先给你一朵花~

我都跟我一个很信任我的客人讲,6月份再看吧,哈哈!

看看~

路过···

路过···

楼主看上去比较厚道嘛。。。。。。。。。。。

同感！
前几天偶遇一个带我看房的C中介。因为比较聊得来，聊了好久。言谈中她告诉我，前几个月有套房，业主放盘78万，在他那里几乎要成交了，后来被中*的中介抢先成交了。成交价是90万。
他说作为中介，这个价差他都咋舌！！他感慨说，这样房价怎么能会降下来呢？
再深入一聊，原来他说的这套房我看过。当时是A中介带我看的，报价78万。B中介打电话推荐这套房，报价也是78万，我说看过了不合适。过了一段时日，B中介再次打电话来说业主已经降到72万，叫我再去看房，鼓动我买，说这个价格是好不容易砍下来的，但准买家最后还是放弃了。因为嫌楼层太高，我说不考虑。
好奇心驱使，为了验证C中介说的是否事实，后来我打电话给A中介和B中介，问那套房卖出去没，我有兴趣了。回答都是已卖出。问最后成交价多少，答曰，90万。
亲身经历。72万能成交的房，在中介的努力下卖了90万。
但愿这只是个例。
对最后成交这套房的中介我不好妄加评说，不清楚其中的细节。
只能同情这套房的买家7

油价不是一直都涨的，几十年来波动很大. 土地也不会永远稀缺. 还有中国的计生政策, 等中国人口高峰过了， 房子和土地都可能过剩. 说个简单的证据，之前看的新闻, 从02年到08(或是09年), 湖南初中在校生人数从400多万逐年下降到200多万, 仔细想下这是什么概念.

[ 本帖最后由 Watermelon_gz 于 2010-5-5 22:46 编辑 ]

初一看楼主文章，我就觉得漏洞不少。 没想到后面看了公积金的观点，基本还是算"反对有效".  当然这不代表房子真会跌多少和跌多长时间，只是说明楼主关于房价的涨跌的观点，不太可信.

但实际怎样，按市场规律，房市应该怎样发展，好象只能向下。 不过中国是政策市, ZF还经常可以修改市场规则/交易规则，所以市场也不是一成不变的。肯定是有波动, 短期既然ZF和市场都不允许上涨, 我觉得市场肯定是会向下。时间没法像公积金那样去论证了。

(公积金关于下跌时间的论证也不可信, 他只是参考07年到09年初的时间, 所以这次的时间也只能是用来参考).

"一手发展商在五一期间进行了降价抛盘,因为一般发展商都是贷款盖房,而且都不只是只盖一个楼盘,所以他需要把手上的单位尽快的转为现金,好让他可以继续盖房,所以在政府的新政下,有了一定的价格下降"

楼主说一手楼的这段，是有一定道理的。每次下跌市场, 基本都是新房最先开始下跌. 不过要记得一点，一手和二手是联动的(当然有滞后性),  这点不容质疑. 不可能因为部分二手卖家不急着卖就能价格坚挺, 事实上，市场价是由成交的案例来算的， 你可以高价不卖,但不卖出的话你的高价成不了市场价. 总有部分卖家因为各种原因需要卖出, 这时他肯定会(就算卖家不会,买家也会)参考新房的价格. 具体数据举例就不说了。  只要价格下降了一点点，成交后就成为了市场价, 市场价格就这么逐步形成了。

就好象广州10区的平均价, 从4月初的1W1以上到现在的9K多, 很多人会说那都是郊区的成交导致的,  但我觉得，从广州整体来说，这个平均价是有意义的. 我们想过没有，市中心高价的房子成交少，这说明什么? 说明市场价格没被大多数人认可(买家观望中),  说明卖家认为的高价想卖但卖不出去(卖出去就成交了), 那就说明卖家当前的价格是没法向上的。 在作为广州整体成交来说，大部分人都是买的相对低价的郊区盘, 这就是1.1-->0.9趋势对市场的真实反映, 当然这是针对3,4月以来短期的分析.
(个人观点，呵呵. 就算上面说的有道理，我也是事后诸葛 )

[ 本帖最后由 Watermelon_gz 于 2010-5-5 22:37 编辑 ]

另外，我不觉得LZ是个100%诚信的中介. 我曾经打过电话想看他在妈网发的房源, 我一再跟他确认是否有这套房子可以看，他说有的, 然后约好时间.  在我快准时到达到目的地时，他打电话跟我说屋主不在， 推荐看另外一套....... 大家说这合理吗? 没约好业主就叫我过去?? 所以可能是没那个房源, 我觉得他没诚信, 我就说不看了，然后我就在江南西逛街了。

论据太多,看了眼睛痛,需要的自己分析,看过,闪人

屁股决定脑袋
最近中介生意很难做

既要说服买家房价不会跌太多最好别观望，需要就赶紧下手
又要说服卖家07-09的故事不一定能复制，见好赶紧降点出手
在单边市的状况终止的情况下，成交量才是中介费的主要来源

但是在09年，中介行业利用供求信息不对称与炒家联手哄抬区域性二手房价甚至参与瞒上欺下吃差价导致中介行业诚信败坏却是不争的事实
在政府信贷政策和炒家资金的支持下，大多刚需在不得已的情况下倚靠中介找房，让他们收取远超过他们付出的费用，但是如今政府不答应了，民众的不满也在爆发，需求关系在逆转了，中介本能的站在业主那边，试图通过游说挽回颓势，心情和立场可以理解，但逻辑和推理方法错漏百出。

到底是高楼价刺激了需求，还是压抑了需求？
没有新政的暂时压制需求哪里来的降低楼价换来实质性的减负
新政是害了刚需还是帮了刚需这个论断明显经不起推敲

作为改善型刚需，我之所以一直不出手，就是因为不想站在山顶上，现在眼看着要下山了，为什么不可以等待？我还有足够的时间观望