已经说了，新盘数跟供应数虽然有一定的关联，并不是一回事。

再举一种情况，捂盘惜售。

如你所说，比如江南新苑有500套，去年就开始发售，但是限售，比如100套。

那供应量就只是100套。

现在全部开卖，那供应量就增加了400套---虽然不是新政后的新盘。

标题是 一手住宅，你说的新开盘。我的理解是这两个是不一样的。

比如像你上面举过的例子，江南新苑那个，去年开始发售，到现在还在卖，按照你的定义来说是新开盘还是一手住宅？

我的理解：
一手住宅的供应量 = 所有开盘的，销售的，一手住宅之和。
.....2009年开盘未卖掉的+....2010年4月份开盘未卖掉的 + 5月份新开盘未卖掉的 + 6月份开盘未卖掉的......

新开盘
以所定的时间为基准，新开楼盘，销售的一手住宅的数量。

现在成交量大跌是公认的事实，

我的所以结论是 一是住宅的供应量现在就已经在增多了，未来可能真如楼主所说，将大量供应。

另外一个话题，关于供应量，是个动态的词。
当前时间的供应量 = 之前剩余的供应量+当前时间新增的供应量。
而 之前剩余的供应量 = 用来卖的 - 被买的。
由此可见 一个时间范围供应量的，除了卖方还有买方。
供应量增加的条件是，卖方增加的数量大于买方增加的数量。

[ 本帖最后由 yoyospace 于 2010-6-18 11:19 编辑 ]

清者自清，如果心中有“头顶三尺有神明”的概念，那么各人自证清白的时候，我还是相信的。
我从未百度过上述各位的任何身份信息，包括站内那些我一个多月前进来之前，我没看过的帖子也没打开过。对这些不感兴趣，直到这一刻，我可以发誓。所做判断只是基于推测。
我进来写下那些文字，只是基于个人观察和思考，没想过把自己当明星看，更没想过要论辩某个话题，把别人扳倒。直到最近的这两篇，都是少有回复。就像这个话题一样，我也不会参与辩论，只是提供大家一个思路。
还有，我原来以为自己不年轻，现在才知道，大家同属一个Decade,年龄最大相差不足4岁，估计受教育水平也相当。差点被人当成老怪物了，呵呵。
唯有阅历，理想不同而已，那就各行其事，包括网络用语，我有我的坚守，你有你的方式。

如无必要，请不要涉及我在本帖开篇所列的那些项目，我知道我不在行，所以还是尽量逃避陷入这样的漩涡。

请限定在学术争论范畴——
与买卖决策无关，与投资无关，与生计无关。
与生老病死无关，与男女无关，与生殖器无关。
因为这些都是每个人以及他/她的家人都可能遇到的，请自重。

[ 本帖最后由 天天涨停 于 2010-6-19 09:33 编辑 ]

我是来打存量房耳光的，急求以下数据：1、引擎党贴出09年全年商品房销售总套数；2、贴出09全年新增可销售商品房套数；

我觉得一手楼的供应量应该相对需求量出现明显增加
无他，之前的热销和供求不平衡的状况很大程度上是由于捂盘惜售，控制供应量，以及大量炒家资金参与后需求大增形成局面。
决定市场价位的是供求关系，供求关系的关键字一个是供，一个求

首先看“供”
同意YOYO的分析，当前时点一手房供应量=之前大量KFS开盘后捂售囤积和未售的住房+新开盘的绝对增量房（还没包括去年炒风盛热之时，大量KFS和炒家中介联手进行一二手房联动炒作一些实际是一手却以二手形式出售的物业。）
显然“供”不仅仅有新开盘的绝对增量，而且有大批捂盘因为严查而对后市不明朗而放出来的物业（我在年初锦绣南湾的购房经历让我真正见识了许多房管局网站上数据的微妙变化），而本版某人说机场37套全新物业放盘以一手的形式交易（实际是二手？）更体现投资客微妙的变化，若加上这部分炒家先介入留起做”已销售“状的却实际没交付物业的二次放盘的实际一手物业，更加多了。
众所周知去年的供不应求很大程度上不是刚需汹涌，而是大量的投资投机资金的介入。
就这一点苗头就可以看出，一手物业的供应会有明显增加，不仅仅是绝对新开盘的增量，也许投资客的一二手连动放盘，KFS的屯盘都会极大提高一手物业的实际供应量。
而可以预见的是，由于09年的好市，大量投资资金涌入房地产业，大小的投资实业的商人也纷纷圈地开工（多少市中心的2000年后那拨烂尾楼烂尾地纷纷咸鱼翻生，重新开工，而这2年政府拍地增加供应新拍到的地块也将施工逐渐进入收尾期），新增的投资供应是会滞后体现的，可以预期的是在近2年内的市区物业供应都不会减少甚至会在某个交付期内爆发性增加。

再看“求”
以前我已经不止一次地分析过09年爆涨的需求构成，除了金融海啸积压的一部分刚需外，很大程度上是投机和投资的冲动，而新政下来，极大阻止了投资和投机冲动，大面积扫购新盘的豪客在相当长一段时间内都会销声匿迹，对实际刚需都会形成一定程度的却步和压制，能推迟的都在推迟。
日后在很长一段时间内能支持1手成交量的主角也许就是回归到改善型的刚刚的需了（改善型才能有原始资本承受如今偏高的房价）
显然，需求极大萎缩。近2月成交量的急剧下降正说明了这一点。

供求关系不可能一陈不变，本身就是一个动态此消彼长的过程，供应量增加，而需求迅速下降。在不需要太长的时间内，市区一手楼的供求关系将出现逆转。
一次金融风暴就已经教育我们，瞬息万变的市场永远不是你可以操控的，供求逆转来的之快永远超乎你的想象力。

在2000年前后买一手房的时候很多人都会提醒你，确定了？
因为当时人们观念里一买就意味着贬值，房子如同手机电视一样的私人生活必须品，一但有人使用过就意味着贬值。
如果一旦区域的一手楼的价格下来了，至少能让之前买不起的不少人能买得起了，同区的二手的价格还能扛多久？特别是在物业的换手率总体比例不高的情况下（其实大多数住房还是住家的一手野猪使用，在市面流通的存量房的比例还是少数），大量的物业的原始价格还是很低的，野猪可以承受价位空间很大。
当年涨起来的时候都是一二手联动，相互作用下波浪式前进的。一手拉高，相对二手价格合理，促进二手价格，二手价格抬高后，一手价格就更有底气地继续上攻，如此，两兄弟互相帮扶下屡创新高。
跌下去的时候二手交易怎么可能和一手没关联呢？一手量大了，供应充足甚至过剩了，价格就要走低，一旦一手价格走低，让一部分原来买不起的人买得起了，吸引部分原来准备买二手的买家，相应的二手开始走淡，需要继续下调价格才能支撑基本的交易。而不同的是，如果价格走低，二手观望的多了，放盘或者会萎缩，但一手却没有退路的要往前冲，因此LZ说的现象可能会瞬间出现，并形成一二手价格倒挂，但是一但一手降下来了，二手一般不会扛太久。然后2兄弟互相搀扶着往下走。

一手房一直都是供应少的，以前挤牙膏式地是“捂盘惜售”，所以供应量少。现在供应量如果持平或减少，那是因为卖不了好价钱，开发商不愿开盘发售，供应量也是少的。哪个开发商可以一直不把房子卖出来？饥不择食的时候，总有集中释放的那一天。
还有什么市中心的概念，纯粹转移话题。市中心不是一成不变的，如果２０年前，你认定市中心就只是淘金坑环市东，那你就不可能买天河的房子，现在中介跟你说，天河是市中心之一，我敢保证，等你把贷款还清的时候，你肯定后悔当初为什么没买琶洲或萝岗或其他什么地方。
买所谓“市中心”的房子，其实就是让你花大钱买了个将来的老城区，旧城区，破城区。
大忽悠，千万别上当。

买所谓市中心的房子，都是那些没住过市中心的人，没吃过葡萄，不知道葡萄酸的人干的蠢事，
如果３０年前，你住在“西关大屋”，２０年前住在北京路，解放南，１０年前来到天河，一直围着“市中心”，那你真是到了八辈子大霉了。因为你在围着工地转，出门戴口罩，走路踮起脚，开车绕着走，睡觉带耳套。如果你一直住在某个地方没动过。那你更惨：塞车塞死你，噪音吵死你，人多挤死你，治安吓死你。
忽悠，还是忽悠。千万别上当。5 5

[ 本帖最后由 shuoba 于 2010-6-20 08:05 编辑 ]

就最近我就看到许多“中心”地段的烂尾物业开始咸鱼翻生
基本是10年前那波低潮时候的历史遗留产物
都是刚刚的一流地段呀.....
北京路的“越秀名门”，泰康那边的“御江苑”，“麓湖御景”，“洪都一品”许多都是烂了10年以上的物业。
那天打车经过华林玉器那边，的士司机说起，指着路边的一栋施工中的高楼也说，这个工地停了好多年，现在又开始动工了。
昌岗地铁上盖的“达标国际”也在密锣紧鼓地边施工边销售，旁边空了10年的南方花园空地也开工半年了。
地段都是一等一的，简直是枯木逢春，当年许多胎死腹中生不逢时的地王都迎来了第二春，进入了烂尾地块和烂尾楼的复活高峰期
而传闻中草芳围的平民窟也要大面积改造启动
所谓稀缺资源随着城市的改造、翻新、中心转移、高楼化都会推陈出新.....
实际上还是陆续有来滴.....

即便“跌到7K依然大把人买不起”不等于目前均价在1W以上就是合理的

事实上当均价超过1W的时候这个城市大多人买不起适合他的房子，从1W跌到7K买不起的许多人里，有一部分就能买得起了，而且租售比合理后，忠于价值的投资者们也就开始出手，将房价稳定地联动在符合经济发展和城市平均收入水平上
7K都买不起的，只能牺牲地段去申请6K左右的限购房（6K的定价依据是什么？显然不是成本定价，会有一定的测算依据），再买不起的就去租房子，再租不起的去申请廉租房.....让每个人都有安于生活的居所
合理与否本来就是一个动态的相对的状态，当大多数劳动者买不起房子的时候价格就不合理了，当降到城市中等水平的人买的起的时候，供求平衡就相对合理了。

5 5 5 5

看到一堆的谬论，懒得驳，也没必要驳，人家傻你还不让么？！

楼下的保持队型，继续围观所谓的中心区是如何的不堪。

有人想傻我不陪。你觉得市区不好就去南沙买啰。蕉门地铁站刚有个新盘开，均价5000多，比很多人心目的可接受的价位还低，为啥不去买？

恩，哪里肯定无塞车，无噪音，甚至无咩人！一流环境，超低地板价钱

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