北京路街铺八成不盈利
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广州第一穷人0
1736元/平方米/月！广州市房地产租赁管理所最新公布的租金数据显示，北京路商业街去年平均租金再度领先于全市各地商铺。
作为全国闻名的购物步行街，其盈利应该也是数一数二的吧？未必！
“预计起码有八成都是亏损的”，美联物业工商铺营业经理江芝儆说。满堂红商铺部经理郭海波“保守估计，起码一半是亏损的”。
既为亏损，如何还不断有人花天价租金在北京路谋一席之位？众专家及商家解释称，谋盈利不成，还可谋品牌效应。
58万元月租铺，每小时卖97件服装方可保本
上月初，北京路商业街有一间街铺放租。
“首层大约250多平方米，60万放盘，顶手费开价是110万元”。郭海波说，目前在经营的商家大约于三年前进驻北京路，当时租金大约48万/月，目前估计为58万至60万/月。
一个月能收益58万元，到底是什么样的神铺？
在北京路上，这个铺位于较显眼处，目前经营中低档服装。骑楼下，几个美女店员站在店门口招呼路人，店内陈列的服装均以大字体标示出价格，有27元/件、50元两件的毛衣或外套；有50元/件的外套；25元/件的裤子，最贵的棉袄外套，不超过100元。
正是下午四点多，记者在场时，店内除了约8名工作人员，只有两三个顾客在店中闲看，很多都是进去转一圈就出来了。
“水电空调照明等，每个月起码近十万元，加人工、货品成本、运输等，大概要租金的2.5倍才可以保本”。郭海波说。
以此推算，这间铺至少要月营业额达145万元方可保本。若以平均每件衣服50元计算，那意味着每个月要卖29000件衣服，每天卖966件。以每天12小时计算，每小时需卖80.5件，每分钟卖出1.3件。
但以1月8日的客流看，这家店想做到这个貌似太难。
“今年百货零售整体销售额都不是很好，现在放盘，我估计它是有亏损的，手头上应该还有两年才到期”。郭海波说，目前该铺放了近一个月，但暂时还未有人承价。
这个铺还不是去年放租的最高价铺。去年中，北京路最繁华路段的一个近400平方米商铺到期放盘，众中介都去抢。最后，该铺起码以110万元续租。而三年前，该铺的租金是93万元。
110万元租金，保本的月营业额需达330万元左右。目前该店的服装比较贵，若以平均250元/件衣服计算，那每月需卖13200件衣服，每天需卖440件，每小时卖36件，每二分钟就要卖出一件。记者在该店看到，虽然看的客人比较多，但成交的少，该店要达到每三四分钟销售一件的速度应有难度。
商家纵难保本，亦力争“垄断”
但让一般人费解的是，这条以正常步行速度不用10分钟便可走完的商业街，却有不少雷同的品牌店。
记者不完全统计，至少有两家服装品牌在北京路上开了三间分店，还有不少开了两家左右的分店。比如与中山五路交会路段附近，某品牌休闲服装在同一方向只隔四五米的位置又开了一门店，两间门面都超300平方米，在路的另一端又有一间门面较小的门店。
其中最大的那间两层累计目测估计有800多平方米，店内摆了很多衣服裤子、袜子围巾之类，店内非常拥挤，每一类价格的衣服间的过道只容一人通过。单件价格从数十元到七八百元不等，总体算来，平均每件衣服的价格大约在200元以内。和其它店相比，这个主打中端消费群体的商店客流非常旺，记者在其中逛了约15分钟，发现包括进出和在店内的客人有六七十人。
郭海波曾设法打听该商铺的租金，“了解到大约是180万元，但因为商家是直接和业主谈的，所以不清楚是否为具体租金”。郭海波说，以市场价算，该铺是值180万元的月租。
“铺租太高了，单凭一家店就盈利的是很少的。”郭海波说，北京路上有多家门店的商家，通常面积大的那些由于租金高很难盈利，但小面积的租金相对低一般可以盈利。虽然亏本，但商家还是乐意不断去占有北京路的商铺，“北京路每天几十万人的客流，铺位就那么多，占有商铺越多就意味着占有更多的客流，也就没有其它竞争对手加入，就越有机会盈利和推广品牌”。
现状：八成商铺不盈利
“最最保守的估计，北京路能盈利的商家比较少，最起码也有一半是亏损的”。郭海波说，北京路上的很多商铺都为工厂公司所租。
江芝儆则大胆估算，“起码有八成商铺是不盈利的！今年的运动品牌尤其惨”。他列举称多家高租金的服装店、鞋店都是亏本的，只有一些小面积的如雪糕店、牛杂饮品等饮店才有盈利。
为什么还会有那么多商家要每月一掷数百上千万元在北京路租铺？
江芝儆说，账面虽亏，但商家在总体运作上是赚的。北京路是历史悠久的步行街，也是旅游景点，每天有几十上百万的客流，历来是商家必争之地。只要进驻了北京路，光是门面就相当于广告，可以获得一定的品牌效应，就可以进驻各大商场，就可以吸引更多的代理商代理，可以进驻二三线城市市场，扩大销路和市场份额。
“在北京路开店起码可以对冲一部分广告费”
“北京路上的户外广告，很多都价格昂贵”。江芝儆说，虽然不少商家都喊亏本，但都不舍得脱离北京路，“它在北京路的店可能是亏本了，但它在其它地方的门店是可以赚到钱的，所以在北京路最起码可以对冲一部分广告费”。
中原地产工商铺副总监法永能认为，北京路的商铺是个复合形态，不能仅以单店的账面计算其盈利。
“比如商家租了一个铺位，扣除租金，扣除成本，可能还有一部分是广告费”。他认为，北京路节假日客流达80万多人，如果没有这样的客流也就不会有这个租金，可能平时盈利不多，但只要节假日两三天去货量多，都有可能几天内达到盈利。即便不盈利的部分，也会在品牌加盟商方面得到补偿或盈利，或者其它地方门店的销售中赚回来。
在去年10月，马来西亚白咖啡餐厅签约租下北京路的一家200多平方米的商铺，该餐左北京路分店计划将于本月底开张。据了解，该商铺的月租亦不低，目前正在装修中。
就其能否盈利，该餐厅的一名负责人坦承，餐厅有其它地方的分店都有三四百平方米面积，北京路店虽然面积小，但功能齐全，加上其客流，较有信心盈利。“其实我们同时也想通过北京路做一些品牌推广，立争让更多的广州市民和全国人民认识，也想藉此未来在广州开更多的分店”。他称，其公司的目标是5年内在广州开设共20家分店，在全国开设上百家分店。 采写：南都记者 邱永芬
租赁状况
去年商铺放租量比前年增加两成
中原地产工商铺负责人透露，去年北京路的商铺放租量比2011年增加至少两成，主要因为去年经济大背景不好，而网购又有一定程度的冲击。在2011年，北京路甚少商铺放出，一般都是到期才放出来，且基本放一间就成功出租一间，但目前往往需要一两个月后或者更久才能有人承接。
据介绍，某服装品牌才进驻北京路一年多，就以125万元/月放租两层共600多平方米的商铺，转让顶手费高达250万元。某商家亦以45万元转让382平方米的商铺，顶手费要50万元。一家才进驻半年的品牌服装，亦以62万元放租商铺，转让费达108万元。对于其高昂的顶手费，郭海波认为较为合理，“一般都是亏本太厉害撑不下去了，没办法才撤，目前这形势很少有人去炒顶手费”。
就某品牌服装商家开出108万元的顶手费，他“估计只是把当初的顶手费和装修费算在其中，再略加几万元”。他说，今年经济形势不太好，按照合同有些商铺的租金都必须递进增长，但一些业主在商户要求不涨租后都同意了不涨，目前北京路上整体的放租价格都比较实际，不会开太高，一般只预留两三万元的砍价空间，租金涨幅也在3%至10%以内，而顶手费则有一些会有水分。
北京路商铺租金、保本营业额推算
以一间58万元月租商铺推算，至少要月营业额达145万元方可保本。若以平均每件衣服50元计算，那每个月要卖29000件衣服，每天卖966件，以每天12小时计算，每小时需卖80.5件，每分钟卖出1.3件。
2013/01/19
penguin369
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