踩盘才是价值，我也谈谈广州楼市的涨跌
25039235房产楼市
小刀飞你在暴跌声中网络上又见文说这个周未，广州的保利花城，大都会等日光，花都，黄埔，白云的盘由于定价合理而去量神促，两天就卖掉一千八百套云云，当然可以想象的是必然有人出来指责这是房产商的软文，情况只有她一人知道。我不置可否。但我选择相信那些挤破头的现场图片绝不可能都是农民工房托。而中海誉城连续三天阳光家缘上的过百套网签数据也证明了只要价格微降，成交就不愁，不管你接受不接受，情况就是那个情况。
我说过，其实也是从经济学里得来的，能让房价暴跌并产生拐点的既不是调控也不应是预期什么的，而是经济，只有经济产生危机或衰退才能真正的撼动房价，美日当年的房价下跌都是在经济危机与衰退中产生的。我就更不分析什么国情民众置业理念的不一样了。广州的经济总量十一年来增长了六七倍左右高于中国的平均增速，2002年中国的经济gdp才刚过10万亿，而去年就达到60万亿，六倍，至于房价，这十年来，全国的平均水平也就差不多这个涨幅，集合了全国最优质资源的一线城市略高也是正常的。当然有些人会拿国际租售比来分析中国的房价偏离而忽略了就象股市里只要高增长的股票都有很高的谥价率，中国的房价溢价高些是建立在中国经济一直高速增长的预期里，就是回落到现在的百分之七八也仍是全球最高增长的国家之一，只要经济增长不断，货币也必须要增加发行来对行经济的增长，工资，消费等也自然会增长。这也是预期，所以还是回到那句:只有经济才是影响房价的真正要素。
说些具体的数据，从人口结构看看广州楼市的实际需求，前几天看到统计局的广州人口数据，2014的人口达到了1600万多，而2010年人口普查时是1200万，四年时间人口增长了400万，年均增长100万，而统计中看到外来人口在广州购房48万套，也就是说外来统计人口中的7%左右的人购了房，再仔细看看，到2012年中统计数据中外来人口购房的数据只有32万套，而到了2014年则达到了48万套，也就是说近不足两年的时间外来人口在广州购买了16万套房(包括二手房)，年均超过八万套，这还是在限购的大环境下实现的。而广州平均每年的库存以外来人口加上本地居民的购买比率来说，足以全部消化，甚至供不应求。当然二手房是占据了一部分，但二手房卖出的人以改善型为主，卖出了还是会买回其它的，这两年在限购的环境下投资客已经比较少。
有些人又会说，广州的区域扩大，供地会递增，但反过来，区域扩大，只要该区域能有产业支撑能提供新的更多的就业岗位那么就会有更多的外来人口涌入支撑那个区域的房价，而狭义上的优质资源集中的中心城区核心区区域不会无限扩大，而外围区域的人口中也会诞生精英阶层，当中部分也会想占据核心区域的房子，这就是核心区域房价最能涨也最抗跌的原因。永远如此。这点上，广州的区域扩大与新城基本上都有产业支撑，无论是南沙还是番禺万博还是萝岗的广州原开发区，反而是北京偏远的燕郊等地只是集中了一部分在北京工作而只在远郊新城住的睡城没有什么产业支撑要健康。
说白了一句，拉动经济的三驾马车是投资，消费与出口，在目前的出口不景的情况下，没有谁有抛弃房地产的底气，买房子也是大宗消费，房地产更是促进经济发展投资领域里的一环，如果你是明白人，你就会明白这就是正府为什么没有能把房价调下来的原因，从没真调过或从没执行过，叫做调，倒是08年房价下行时一救市措施马上执行，房价暴涨，11年房价有些下行时数次降准两度降息，房价又重拾升势，这就是现实，需求若在，经济也可行，投资渠道少之下就是你想方设法去压抑了需求总会有暴发出来的一天，中国人中有钱人的比例是不高但因为人口基数大，所以有钱人的数量不少。而就身边而言，屡见手拿一百万余款的人会问:不投资房地产，我能拿这些钱干什么？这也是事实。当然或许十年五年后，人口的迁徙趋于平淡，那或许是另一番境象。
不怀疑房价在如今限贷限购不放松情况下会有更多的促销走量，尤其新的外围区与房价涨的比别处过份的区域，但一旦信贷与正策显出放松的真实措施，房价会马上活跃，你可以不相信，也可以等它暴跌八成省几十年打拼，我只是用自己的方式来判断这个市场，经济能保持增速的话，房价短期回落不影响它长期向上的趋势。
如果你是一个购房的潜在需求者，你必须考虑清楚你为什么要购房？考虑清楚了如果碰上实实在在的打折，10%左右，就买吧。纵然被人讨伐，我也会给你一个不模棱两可的建议。另，谢谢那位内线我说有感触并咨询意见的网友。此帖就是最好的回复。
2014/04/28
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ManStory沙发风云007:
不好意思，网络是非多，如果我们有机会做显示生活的朋友，我一定全文给你。查看原文
不好意思，网络是非多，如果我们有机会做显示生活的朋友，我一定全文给你。
同意。老李和英国乃至欧洲的关系很深，资产配置能力超强。另一方面，新的领导上来后，老李有靠边站的意思，ZZ方面的就不多说了。
2014/05/04回复
freegift板凳ManStory:
说实话，家庭年收入只有十万八万的，就不要考虑中心六区买房了。共铲主义暂时还木有实现。
查看原文原来这样子，谢谢指点，让我迷途知返，不用做白日梦咯。来了妈网方知广州的收入已经是这么高的，我真是井底之蛙。妈网真的是卧虎藏龙的地方，以后需要经常来学习！
2014/05/04回复
ManStory4楼ManStory:
原来这样子，谢谢指点，让我迷途知返，不用做白日梦咯。来了妈网方知广州的收入已经 ...查看原文
原来这样子，谢谢指点，让我迷途知返，不用做白日梦咯。来了妈网方知广州的收入已经 ...
没有其他意思，人人都要接受现实。过去十年，社会差距急剧拉大，可能之前几十年所未有，其实，真的不是一件好事。
2014/05/04回复
beauty2013你可以住在互联网的豪宅里，你可以找个互联网的虚拟老婆，你可以在互联网上生个虚拟宝宝，也可以入读互联网 ...
2014/05/04回复
helloshirley你这个引用错了吧，要是买涨不买跌，你应该早买了！房价啥时候降过？你还死扛？
...
2014/05/04回复
helloshirley:
还好你醒悟得快，赶紧买房，不买房涨价了估计又追悔莫及呢，对不对？顺便说一句 ...查看原文
还好你醒悟得快，赶紧买房，不买房涨价了估计又追悔莫及呢，对不对？顺便说一句 ...
说得对，我们又不是投资，哪里有资格评论涨跌，只有要钱我就捡好的大的贵的买。最后经过我的誓死抗争，买了2套，虽然还是买迟了很多。
2014/05/04回复
joe_yoyo8楼Eudaemonia:
两口子正牌大学本科毕业，熬到三十岁，家庭年收入三十万。这是不是难事，可这是普通人吗？所以不要问这些问题，这版都不是普通人!--------------现实就是。现在30多岁的人刚好赶上房价还没到天价，大学还没完全扩招，站着说话不腰疼的地步。现在10几年前中专、大专的工作（当然是能30岁弄到30万年薪）招聘起点基本上都是研究生了！30多岁的本科生，几乎相当于现在的博士起点了。可这博士都买不起当初本科生买的房，这不是买不起是什么？当然可以去买10万一套的，呵呵，无解。难道这样的是公平的？靠投胎的时间和地点和人物来决定买不买得起房是公平的？---同等个人进步发展条件下，不要再提什么好吃懒做。ok！
查看原文博士不代表高收入，我周围很多是博士，个个是穷鬼！
2014/05/04回复
饭后吃点花生
宝里宝
楼歪歪
