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这么好的贴子，发在租房版块没人看。把标题改一改发在房版。例如：投资买的房子用来出租还是民宿？浅淡多年的经验总结，无私奉献（原创）

在广州市区，民宿经营如何入门？【引子】被耽误的LZ    民宿对于LZ而言，最早可以追溯到上世纪90年代中期，彼时，LZ很热衷做背包客。有一次是和隔壁班一个基友，取道长江，登陆重庆，来到了著名的九寨沟，在那里，LZ遇到了国内景区民宿的雏形一一客栈。这次体验的新奇感觉是难以忘怀的，以至于随后10年间，不管是北到**，南至三亚，还是东临江浙，西游川陕，LZ都没再参团和住酒店。还记得第二次在九寨沟的时候，为了避免出沟再进而产生的二次购票，LZ赌了一回，主动滞留在沟内，并在天黑前终于找到一个少民家投宿。荒山野岭，在简陋得不能再简陋的藏族木屋，深切体验了一把最具原始本义的民宿一一原木地板夸张的缝隙和扑鼻而来的恶臭，还有频繁传出的异样呼噜声显示：原来二楼是客房，一楼是猪圈。那会儿LZ做梦也没有想到，20年后，今日的民宿领域可以发展得如此丰富多彩。不过当晚LZ也根本做不成梦。    伴随着小半个中国的脚毛，第一个10年就这样过去，想来并没有浪费，起码民宿那种朦胧的影子在LZ心目中留下了烙印。之后的第二个10年，职业的跳跃、生活的变迁，家庭和子女相继粉墨登场。随着人生的起伏，命运的流转，成为全职爸爸之后，有关民宿的各种念头好像水性笔写字一样随时能被抹掉。不过，似乎冥冥之中，一切皆是因缘际会，LZ因为爸爸的身份转而成了MW的常客。    作为一个民宿经营爱好者，一段时间以来，MW里时不时都有美妈私信我，询问有关这方面的事情，在此，我打算就她们集中关注的问题作出一个归纳，权当答复。    本文将一改平日在MW吹水闲聊、嬉笑怒骂的作风，以务实求真的严肃态度，打比方摆事实讲道理，分享心得体会，力求深入浅出，剖析这个领域里一些带有普遍性、规律性的东西，希望MW一部分对市区民宿经营既感兴趣又比较生疏，同时有志在这个领域分一杯羹的美妈，能有一些参考和启发。    这是写本文的出发点。【第一章】什么是民宿？    最近这几年，民宿这个词越来越火爆，出外住宿不选宾馆酒店，正在成为人们的一种新选择，乃至习惯。    民宿和酒店的最大区别就是：    民宿个性化，酒店标准化。    民宿提供的是个性化的非标准住宿，可以高端，更可以接地气。它讲究入住体验，既可以契合当地文化，也可以追求人文情怀。通过入住民宿，客人切实感受本地住家的日常生活。    相对而言，宾馆酒店采取标准化化的管理，有一套既定的刻板模式。比如，就有很多人冲着民宿有私厨这一特点，就不住酒店。    至于什么是民宿，好多人就觉得，它便是综艺节目、书刊杂志里经常看到的，那些坐落在风景如画的旅游圣地，供游客住宿的美轮美奂，华丽炫目的房子。比如近期火热的《亲爱的客栈》所展示的。    这个固然没有错。    不过，从房子的租赁属性来说，民宿在本质上它就是一个供人住宿的短租房，只不过换了一种听上去显得高端的叫法而已，所以我们其实无需觉得民宿一定有多高大上，尤其更不要以为，在景区周边的，上档次有规模的才叫民宿。    在我们广州市区，有珠江新城摩天大楼群、有直入云霄的小蛮腰、有万国风情的沙面岛、有千年不变的商业中轴北京路，有奔腾入海的珠江，在城市中穿行，江色无边，风月无边。    同时，食在广州，街头巷尾，数不清的美食；如果你有兴致，可以踩着青石板路，去寻味百年老店，也许每走一步，都有可能踏入一段故事。    可见，拥有千年历史的广州市区，其实已经是经营民宿绝佳的文化载体。    回到理论上来。    从房屋形态的角度说，民宿可以分为集中民宿，分散民宿。    从地段划分的角度说，民宿可以分为景区民宿，乡村民宿，市区民宿等主要类型。    本帖将着重分享介绍有关市区民宿的一些基本观点。    未来如果还有空闲的话，我会打算再写一个技术帖《市区民宿经营一一进阶篇》，为大家披露市区民宿在日常经营上的方方面面。【第二章】景区民宿和乡村民宿的特点    1，位置占优，客源集中。    很明显，景区民宿和乡村民宿是依托休闲旅游产业而生存的，也就是说，它们日常的最主要客人就是游客。这也体现出它们在地理位置上的优越性。    2，房态华丽，房价不菲。    美轮美奂的房态往往能吸引眼球，因为成本和位置的因素，房价通常都不菲。价格高企，这也是景区民宿房东垂涎这一块市场大蛋糕的重要原因。    但是，凡事有利有弊。优点往往也可以同时是缺点。    景区民宿，因其位置的特殊性，也就造成了自身的局限性，这体现在：    1，地段和交通优势基本只适用于游客：只有游客才最有可能会考虑在景区就近住宿。    2，客人类型过于单一：除了游客，其他有住宿需求的人，除非特别必要，否则很少会舍近求远，主动前往景区住宿。    3，营业上，淡旺季之分比较明显：主要依托于旅游季节，寒暑两假和其他大节假日，旺季忙，恨不得分身有术，淡季闲，有时得拍乌蝇。【第三章】入手市区民宿的前期评估        顾名思义，市区民宿并非分布在景区周边，而是藏身于车水马龙的市井内，尤其是靠近市市中心。    它的特点是：    1，特色地段，在交通上，生活上非常便利。    2，客人类型比较多且分散。    3，营业上，淡旺季节的区分不太明显。    这每一条几乎就是景区民宿的相反面。        通用原则：    首先地址要便于寻找。虽说有定位有导航，按图索骥就能抵达，但终归也是藏身市井，总不能不顾外地客人的感受，所以要尽量好找。如果地址总是像养在深闺，羞羞答答，还要在寻常巷陌中兜兜转转，经过九曲回肠，客人晕头转向之余，还没入住就很容易会兴致索然了。    其次是楼层。客人一般都带行李，要避免上楼太累。同时，不管楼梯还是电梯，太高太低都不好。太高影响观感，太低影响采光。一般认为，四五六楼既不太高也不太低，属于黄金楼层。    选址方向：    由于地处市内，市区民宿至少应该临近以下7类特色地段中的一类：    1，市区的知名景点（如江南西，上下九，北京路，沙面岛，小蛮腰等地）    2，重要交通枢纽（如客运站，火车/高铁站，甚至地铁上盖等地）    3，大型商圈，超市，批发市场（如CBD，琶洲展馆，白马，十三行，沙河大街，中大布市，梓元岗，豪畔街等地）    4，知名医疗机构（如中山一，省医等地）    5，具备相关资质的考场/教育培训机构（如仲恺农学院海珠校区等地）    6，影楼，工作室，创意园（如太古仓，红砖厂，T.I.T等地）    7，高等学府集中地（如五山等地）        通用原则：什么样的地段就会带来什么样的客人。    这里要重点分析一下为什么上面说至少有7种。   它的重要性不言而喻，因为游客生意也是市区民宿经营收入的重要部分。游客来到本地，除了到景区观光，一般都会顺带游览市内。只要她们在市内逗留，也就有机会留宿在市区民宿了。这种叫。    靠近这个地方会有什么好处呢？最主要就是方便了那些穿州过省出远门的旅客。对于这类客人来说，交通上的便利极为重要，因为无论是刚刚抵达还是即将离开，他都有可能要重复经过这个交通枢纽。比如，初到本地，因为时间关系，或许不便继续行程，那么，能在这里附近找到一个舒服的，四通八达的落脚点，是再好不过了。这种叫。    比如，终日人头涌涌的沙河大街，十三行的新中国，流花地区的白马，中大周边的五金布匹轻纺城，三元里地区的梓元岗皮具城，豪畔街的鞋材市场，外地客商来这边血拼、来扫货的话，一天半天是搞不定滴，于是这里头就存在短租需求。又比如琶洲会展，经常举办展会活动，客商参展也需要小住。这种叫。    这里面会有什么名堂呢？就是满足那些照顾病人的人，因为医院离家很远不便走动，所以她需要有固定的住宿地点方便自己平时落脚，同时还极有可能需要一些相关的餐厨用具，比如炖个滋补的药材汤给病人补充营养什么的。这种需求是宾馆酒店绝对无法满足的。这叫。（在以后的篇章里，我还会介绍这种医院单的更高端形式）    这又能有什么需求呢？很简单，方便赶考的人。比如雅思考试，艺术考级。因为有些考生，会提前一两天来到考场附近落脚，专心备考，免除舟车劳顿的折腾。而那些参加短期培训学习的，就更需要在附近住宿了。这一类叫做。    视觉创作团队，尤其会有这方面的需求。最简单的说，比如某工作室接拍个小广告，又或者影楼为客人拍私房照，甚至于剧组拍摄影视作品，这些都需要寻找相关的室内场地资源。所以，只要房子位置就近，房态符合对方要求的话，就会有人找上门来的。要是遇上诸如《欢乐颂》那样的拍摄团队，没准这房子就成网红房了。这种称之为。（在以后的篇章里，我还会介绍这种创作单的更高端形式）       学校自己都有宿舍了，为什么还能产生需求呢？其实一直以来，高校，就是英雄，美女，爱情，背叛，轮番上演的地方，自然就少不了出双入对的甜蜜情侣咯。在灯光好，气氛佳的晚上，玩一回煮饭仔，下厨泡制出别有情趣的大餐，既能抓住对方的胃，也帮自己加了分。至于酒足饭饱之后，不说天经地义，那也是顺理成章了。所以，民宿于这些貌似只在乎曾经拥有的小情侣而言，不仅是制造温情的小窝，同时更是解决问题的绝佳地方，因为相对宿舍来说，私密性还是有保障滴，虽然时光仍然短暂。最关键就是，它不仅能让人一展厨艺以吸引眼球，而且还比住酒店更划算。而所谓的高校，只是一个代表性的缩影，因为除了它，其实满街都是这样的人，只不过高校里的学子和刚参加工作没多久的人，相对没那么老于世故而已，也就是比较好对付了。而根据我的经验，这类客人所占的比例还真是蛮高的，因为从退房后的垃圾桶里就可以察觉出端倪来了。这一类就是。    好，前面说至少有7种，至少的意思就是，还有更多的。只不过这7种是我归纳出来在平时最常见，最容易遇到的类型。    现在介绍一种相对比较另类的。        这种单平日不会很泛滥，但是如今也有越来越普及的趋势。比如三五知己，好友同事，轰趴聚会少不了一番吃喝，如果有一个购物便利，而又舒适自在的场地，不仅可以观影唱K打机玩桌游，肚饿了还能自己动手丰衣足食，既健康实惠，又显示了尘封多年的厨艺，满足虚荣心的同时，又享受了烹饪乐趣。这种单，比较适合大中户型的房子，而且有可能跟前面的创作单一样，每单的持续时间不长，一般大半天就可以收摊了，不一定要过夜，同时，因为要大规模动用场地设备、餐厨用具等资源，不排除还可以额外加收哦。   下面再介绍两种类型，相对而言不常见，可是一旦遇到，就是一个小小的大单，甚至有可能是一段时期内的终极大单。        比如，家里装修，需要在外面找房子住一段时间。这种单，最好是你们双方的房子相隔不太远，甚至只有一碗汤的距离，这样，对方可以保持不变原有的生活圈，拧包入住，极其便利。这种类型的客人一般是年晚时分会多一些，因为要赶在年前完工过新年，而且他们通常不会只住三两天。在我自己的案例里，最近有2个房源获同时都接到这类装修单，最长的有差不多2个月之久。租给这类本地客人，大家同声同气，沟通上毫无障碍，感觉特别踏实，非常省心，年底了也乐得清闲，同时刚好利用这段时间休养生息，也可以为来年的规划好好构思一下。        咋一听可能会觉得奇怪，怎么短租房又会做长租呢？    俗语说世事无绝对，一样米养百样人。实际上，真就有这样需求的客人。比如，考察市场的商人，派驻本地的职员，微服采风的创作者，等等。我见过的一单就是某个老外预订了3个月，因为他要呆在中国一段时间。而有的客人甚至意向可以是半年，当然对方索取的折扣也可能比较大了。这些档期对于做短租的民宿来说，足以成为特大单了，而对于按年算整租的房东，这可能就不起眼，就懒得出租了。所以，客人只能从短租途径来解决需求，或许这也是客人可以被你抓住的一个弱点吧。    最后说的这2种单，档期上比长租灵活，单位时间内的收益比长租要好，也是民宿房东非常喜闻乐见的订单了。    这也恰恰可以从侧面反映出，短租房其实也是可以发掘出长租需求的，但反之却未必。同时也给了那些还在纠结要不要试水做民宿的房东们一个启示：尽管去码做短租，实在不行的话，就大不了重新改回长租而已。但那些一开始就把房子做成长租的，万一中途有想法要改变，轻易是没办法回头滴。    以上，总结出市区民宿有多达10种的客人类型，虽不能说是十全十美，至少也是五花八门了，可见客源上不用太过担心，因为各种各样的消费需求明明白白摆在那里。这就告诉我们，与景区民宿相比，市区民宿原来是可以有这么多的功能，这是景区民宿所望尘莫及的特点，同时也是景区民宿一旦游客减少就马上明显转淡的重要原因一一一一客人类型过于单一，导致比较依赖季节性行情。这方面，敏捷时空，万科米酷，还有长隆周边不少民宿，已经是公认的例子。    所以说，选址特别重要，不同地段能吸引不同客人，依靠在有特色的地段周边，房源能具备更好的抗风险能力，从而提高入住率，尽量减少淡季的行情风险。        如果说位置是属于地段因素，那么，户型就是房态因素了。    一般来说，如果主打游客生意、小团体居住、休闲聚会客人的市区民宿，拥有一个大户型还是必须的。从上面分析的客人类型里对号入座，即：景点类和商圈类的民宿。作为游客，人数占多，这一点无需强调了，大户型就是硬指标了。商务单，聚会单，只要时尚精致，舒适宽敞即可满足，经济实惠小户型反而略显憋屈。    相对而言，出差办事单，培训考试单，探病陪护单，浪漫情侣单，装修过渡单，这类单住客人数不多，通常一个两个，自然而然就是小户型甚至单间来满足需求了。这些类型的客人，说白了就是但求一宿，只要房子地段好，交通生活便利，室内翻新简装一下，不残破，干净整洁，设备齐全，就能OK了，不仅不需要大户型或者某些吸引眼球的软装情怀，而且更看重房源的性价比高低。当然，房间再精致一点肯定会加分不少，也能开个好价钱，但是并非必须。例如下图这个来医院看望长辈的三口之家。    至于剩下的拍摄创作单，这个就比较带有主观色彩了。同一类客人，都有各自的不同要求。房子户型可大可小，大到三房四房，小到单间，都没有一概而论的，装修风格要么简约清新，色彩纯净，也就是走极简主义或者性冷淡风格的路线了，要么豪装炫目，极尽奢华。总之就是凸显自己别具一格之处，能尽量便于创作者运用镜头语言，以画面说话，这样对于客人来说就是求之不得的。    而最后的大boss：长租单，这个就更加见仁见智了。既然是跑到短租渠道来找长租房，说明正规的长租房无法解决需求，才走的短租途径。所以这类客人，双方只要拿出理解和诚意来沟通，找到一个双方大致能接受的共识即可成交。至于户型，则是无需勉强的，这种比较矜贵的单，人家不合口味也不会找上门来，绝不将就的。    就个人喜好来说，我自己比较喜欢中小户型，相比大户型，适应性更广，可以更接地气，比如2房的和大单间。而1房的不是说没意义，但从实用性来说，其实它也可以被大单间取代的。大单间只要再增加一个不错的大沙发床或者榻榻米之类的床位，甚至可以在某些情况下能取代2房。在我自己手头的实例里，大单间的房价远远比1房贵，而入住率甚至还更好。所以我相信，中小户型如果运用得好，它很有机会接近“通杀型”户型。    说完理论，再来看看事实。    下图，是某机构提供的广州民宿区域分布及相关户型的入住率统计。虽然仍旧属于不完全统计，但毕竟是核心数据，所以并不妨碍它为我们揭开这个领域的真实一面。    从实际数据来看，中小户型貌似真的是更符合需求滴。三房以上的大户型，要做民宿，有挑战，有难度，投资成本高，回本周期有点长。当然，自有物业例外。      一说到环境，很多人可能立马联想到，附近是什么地形地貌，有什么风光景点，漂亮不漂亮，吸引不吸引。    其实，既然说了是市区民宿，所以这里讲的环境因素，肯定不是自然环境，而是更为要害的人文环境。    如果说，自然环境是大环境的话，那么人文环境就是小环境。    在前期评估时，你要清楚知道，房源所在的位置，从里到外是一个什么样的人文环境。    一般至少需要明确知道以下的情况：       通常，居住密度高的话，人流量会大一些，周边的交通，配套的基础设施就有可能会更齐全，生活上就可以更便利一些，日子过得更有烟火气，而不总是像珠江新城那样的全都钢筋水泥，强光反射的石屎森林。    大部分生活需求都是最基本的配套，数据显示，它们对日常居住的影响力如下图：    菜市场对居住的吸引竟然是排在首位，这个统计结果或许会有点出人意料。然而，从我自己的案例里，确实是这样，有相当一部分房客，不管是只住一晚，还是连续小住，在前期沟通的时候，往往都会不约而同地打听住处餐厨烹饪和附近购买食材的事情。如图：          民以食为天，可见市区民宿真的不能忽视别人的舌尖，更不要小看现在出外求宿的年轻人自己动手的决心，他们当中有些人，可以有能力把你的厨房弄得一塌糊涂。当然，也有不少独具素质的清流，能从你的房子里活出让人点赞的境界哦。例如：            一般而言，封闭管理的小区，除了大门有保安把守和盘问之外，来到房子楼下还有门禁阻挡，这样对于民宿房客的找寻入住和进出非常的不利，貌似总是有点不可告人的感觉。    相比之下，单体楼无疑会更方便点了，当然这样也有可能会因此成为无厣鸡笼。       民宿的居住特征是住客更替很快。同一层楼，如果住户多，人员进出频繁的话，那么一间民宿就会淹没在其中不显眼，同时，如果左邻右里都是出租居多，那么彼此同坐一条船，习以为常见惯不怪，这些，都可以为你的民宿提供很有利的打掩护。而相反，如果楼层住户本来就少，并且还要是本地自住的住家为主的话，那就得小心一点了。因为房客进出都会比较显眼，而通常住家都不太喜欢自己家旁边频繁地更换陌生人的，在他们眼里，这相当于也是一个隐患了。所以，态度不友好不支持，有成见有抵触，也是很正常的。但是如果任由这种敌视放大到很严重的地步，指指点点戳背脊甚至借故举报，那就得不偿失了，最后不管事情大小如何，对于民宿房东来说都是糟心事。所以，只要有条件一定要搞好邻里关系，争取旁人的理解，为自己的经营活动营造一个和谐顺畅的人文小环境。    本帖小结：    上面分别从市区民宿的特点、地段选择、客人类型、户型需求、人文环境，粗略介绍了民宿经营的前期评估的几个方面。    通过前期评估，要分析明确自己的房源所处什么位置，是否有利于开展民宿经营，适合招揽什么样的客人，这是市场定位。有了这个定位，思路才会清晰，才能提纲挈领，制定一系列的方针策略，后面的经营才会顺理成章。    民宿领域每天都有新晋经营者加入，但也有不少经营者往往存在着定位模糊的毛病，导致客源不稳的发展困境，同时严重打击自己的自信心和积极性，在同质化竞争之下举步维艰。这更使我们明白到，想要涉足这个领域，前期评估是非常的重要。如果说，后期经营是琐碎困身的话，那么前期评估肯定是要先烧一下脑的。（本帖完）

装修风格有什么看法？

才发现这个好帖子，看得心痒痒