楼市原理篇006：盘点房产投资中的高风险盘

房产投资到处是坑，本文梳理一下高风险盘的类型。所谓高风险，仅是本人认为的可能下跌或者涨幅不大，或者抗跌性较差，不一定客观，仅供参考。这些坑千万不要碰。排名不分先后。

1、老家的房

很多从农村或乡镇出来的人有家乡情节，每当看到房价大涨，就去老家买商铺，建房子。然后，万年不涨。只有大城市才有房地产，价格高有价格高的道理，价格低可能永远都上不来，比如老家的房子。

2、学区房

实际学票的价格多少？20万，包进。而目前学票的溢价太高，比如越秀区的东山口一带的学区房价格。假如剥掉学位，价格至少打七折。学位政策一有变化，可能价格面临较大的下跌风险。

3、小产权房、宅基地房

小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。根据我国的相关法律农村村民将房屋卖给城镇居民，或者农村村民将房屋出卖给其他村的村民，如果出现这种情况该买卖合同是无效的。万一拆迁的时候碰到原业主反悔不认账，也是没辙。

4、军产房

因军产房通常为解决军籍人员的住房所建，地方人员购买后一般无法办理产权证。“不队”是最不讲理的，随时变脸撕毁合同。

5、CEO盘

6、精装修盘

很多人喜欢买精装修房，主要原因是自己懒得装修。精装修的溢价太高，同一套房产，精装修和毛坯的价格可能相差大几十万。“凤变冰”炒菜流派的兴起得益于购房者的这一心理。愿意为装修支付较高的溢价。

7、一手盘

因为大众普遍存在的处房情结，一手盘很是热销，经常有大把人连夜排队摇号购买。我们则一般是回避的。无论买的多新的房子，我们再卖出时永远是二手房。一手房相对周边的房价高出太多，需要2-3年左右的时间消化高出的部分。

8、商铺

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9、公寓、写字楼

有土地增殖税，交易成本高，卖出难。

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10、旅游地产

比如海南海边地产。一般开发商要到一线城市寻找接盘侠。这种盘总价不高，能较容易满足买家一时的诗和远方情节。供应量极大，买入后很难上涨，亦很难卖出。

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11、药单房

房子本身的股权结构有问题，产权有问题或者存在纠纷等等，导致交易困难，买家需要花费大量的人力心力去解开纠纷。比如法院查封房。这种房搞不好可能房财两空，陷入不必要的纠纷之中。

12、环大城市圈房产

环大城市圈房产价格的上涨主要由大城市市区带动，市区房产总价高，加上限购限贷等因素，导致部分购买力溢出。当市场冰冻时，环大城市圈会有较大幅度的下跌。供应量无穷大，价格的波动较大。

13、远郊房产

同上。比如广州的从化花都增城南沙。