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技术贴:等额本息、比等额本金哪个更划算?来算算利率

679533房产楼市

关于等额本金(开始还得多,后面还得少)等额本息(每个月还的钱一样多)哪个划算的说法一抓一大把,大部分都说等额本息好,但是如果提前还款呢?还是等额本息划算吗?大部分文章到这里就下文了,具体省了多少也没有个计算过程,今天我们就在这好好聊聊利率。

以下会有详细计算过程,不感兴趣的话可以直接看黑体字结论。


房贷利率是主菜,稍微复杂点,在继续说房贷利率钱,我们可以先上个开胃菜,搞清楚一个基本概念,真实利率。

真实利率是许多金融产品推销者忽悠消费者的看家本领,举个例子。有人给你推销个贷款产品,借1万本金,等额本息分6期还,没期还1739.06元,总共10434.36元。给你算利率的时候就是434的利息除以1万的本金,因为是半年期再乘以2,总共8.68%的利息。听起来还过得去吧,可是你实际付出的利息可比这高得多。我们用个图就一目了然。




左边这一列是每个月都还钱,右边这一列是到期一次性还本付息,看出区别了吗?如果你每个月都还钱,手里的占用资金是逐渐减少的,第一个月手里还有1万,第二月就1万减1739了,而拿利息总额除以本金总额计算方式是右边这种,前提条件是到期还本付息,每个月手里都有1万块用。


那么怎么计算呢,用excel里的IRR公式就好了(表放在附件,下载就ok),如下图所示,金额填本金,底下填每行填每期还款金额就行了。在这里多说一句,利率忽悠只是普遍现象,收手续费才是天坑,很多分期都会在一开始收你个手续费,有兴趣可以表中第一行加个300元手续费,真实利率结果会超乎你想象。

结论是只要每个月都要你还本金,开始就要你给手续费,利率都比你想的高。




有了真实利率及以上表格的使用基础,我们可以回到我们最关心的主要问题,房贷利率了。为方便计算,我以100万贷款,30年还,纯商贷,基准利率为例做了测算,结果如下。




等额本息和等额本金的内在真实利率是基本一致的。也就是说选等额本息前期少一点,总利息多一点;选等额本金前期多还一点,但总利息少一点。但是根据货币的现金价值,前期的钱更值钱,还越少越好,所以即使总利息多,两者的内在真实利率是完全一致的,并不存在哪个更优惠。


我们再来算算,争议较大的提前还款,同样以100万贷款为例,五年后,过五唯一,白白胖胖,提前还贷,卖掉为安。




有意思的是利率还是一样的,如果你有兴趣还可以用用附表中的数据去算下1年卖,10年卖,20年卖,统统都是一致的。即从利率的角度看,两者的区别就像先吃好葡萄还是先吃坏葡萄,都是吃了一盘葡萄,只是先甜后甜的区别。



以上计算的结论:根据真实利率,等额本息和等额本金两者之间的利率水平没有区别,不存在哪个更优惠。如果提前还款的话,无论从第几年开始提前还款,内在利率是一样的,并不会因为选择等额本金在前期多还本金,而更划算。


但是,请注意,说但是就是要转折了,我旗帜鲜明,真情实意地推荐各位用等额本息。有了以上的基础,我们知道房贷利率是真实利率,上浮1.1也就5.3%一年,而且你可以贷30年,就两个字,实惠。我们对比下,如果你是个中小企业主,来银行贷款,手续费先收一笔,最长给你5年,还随时可能抽贷,实际利率12%都算低的。如果你是中字头的央企大爷,6%以下正常,可是30年期也是没门的。这代表什么,代表你的房贷利率比央企在银行拿到的利率更划算。那我们要怎么做,当然是尽自己的能力多贷咯。那自然是前期少还点,压力更小,更能多贷,这就是为什么要选择等额本息的原因。更可况,对于有理财基础的人来说,年收益超过5.3%也不算难事。


土豪为什么可以称之为豪,看我看来,可能就是豪在可以无视贷款,全款买房吧。

(发现没法插附件,有需要表格的请留邮箱吧)

2018/07/14
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我恒系冠军:
一直都傻傻的分不清,每月固定还款额叫什么?
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等额本息
2018/07/14回复
夏天吹过的风123:
做表就不能在表头加上名字么?看起来费劲
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谢谢 我改一下
2018/07/14回复
yiyiyi123123:
脑子比较笨,看不懂,意思是说等额本息划算还是等额本金划算。
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等额本息哦 建议选每个月还一样的那个
2018/07/14回复
李乐航妈咪:
睇完后,我表示唔明。之前我一直觉得等额本金好,越还越少啊。但是,真正到我房贷时,我自己做过比较,确实等额本息岩我。
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其实两个在利率的角度来看是一样,前期多还点,总额利息少。但前期的钱值钱,货币越来越贬值,所以前期少还即使总利息多点,也是一样的。对大部分来说,等额本息更划算。
2018/07/14回复
勿悔:
拉拉表格就出来吹水…信用贷和抵押贷当然不一样啊,远期还款和当期金额不能直接相加,远期要贴现回来
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不拉表格怎么算提前还贷呢?信用贷和抵押贷本质并没有不同 抵押贷是真实利率是因为贷款期限长 但不算 不就是空口说了么😊
2018/07/15回复
木头人爱你:
反正等额本金正常还完比等额本息还的总金额低。刚才看了一下房贷计算器,除了第一期两种方式利息一样,以后每期等额本金都比等额本息的利息少!所以得出结论应该是随着时间推移,等额本息还的总利息越多于等额本金。不知道楼主怎么得出结论等额本息比等额本金划算的😂😂难道这就是所谓的伪科学吗?😂😂😂
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可能你没看得太仔细 请看下提前还款那张图 最后一期提前还款的金额不一样 两者还款的总数也不一样,正是因为这样 所以对于提前还款很多人都算不清。
那为什么两者的真实利率是一样的 是因为虽然等额本金总还款金额少 但是前期还得多 而前期还得钱pv现金价值高。等额本息虽然总金额低 但前期还的少 而后期还得钱随着无风险利率及通胀没有前期的钱值钱了
所以两者虽然总数不一样 但利率是一样的
很感谢你提出来 因为确实有点绕 不算不好比较清楚
2018/07/18回复
勿悔:
我要表达的意思是你的算法有问题……远期还款金额和当时还款金额不能直接想加,要贴现之后才能做加法…提前还款是否划算要看你的贴现利率是否合理说通俗一点…今天的100块和一年后的100块不相等,起码要按照余额宝的年化利率进行贴现,暂定4%,一年后的100 = 今天的100/(1+0.04)=96.15,
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对 你的理解是正确的 但irr公式里已经包含了 折现了。这个计算的本质就是当npv也就是你的指的现金价值为0时的内在利率
你可以这么理解 每期还款 按4.9的利率折现到现在的总数就是你贷的100万。

和外部利率的关系 也就是你说的百分之4的关系就是 如果所算利率大于4则划不来 小于4则赚了 当然现实中的外部利率还得加上通胀所以远不止4

你的理念是对的 只是弄混了一个小地方 这个计算包含了内部利率的折现 没有包含你外部利率的折现 和外部利率的比较是要算出真实内在利率之后再去比较的 也就是我文章中的最后一段
2018/07/18回复
乐乐妈妈lelele:
可能你没看得太仔细 请看下提前还款那张图 最后一期提前还款的金额不一样 两者还款的总数也不一样,正是因为这样 所以对于提前还款很多人都算不清。那为什么两者的真实利率是一样的 是因为虽然等额本金总还款金额少 但是前期还得多 而前期还得钱pv现金价值高。等额本息虽然总金额低 但前期还的少 而后期还得钱随着无风险利率及通胀没有前期的钱值钱了所以两者虽然总数不一样 但利率是一样的很感谢你提出来 因为确实有点绕 不算不好比较清楚
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等额本息总金额高 打错了 更正一下
2018/07/18回复
木头人爱你:
另外感觉妈妈网最近好多水军呀,各种舔🚴🚴🚴🚴溜了溜了 会被打死的
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老乡别走啊 再聊聊呗😂
2018/07/18回复
木头人爱你:
你是哪里的 ?为什么说是老乡?😢😢
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老乡别走 是网上一句俚语来的😂
2018/07/19回复
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