亚运城，会是你想的那样不堪一击吗？

为何叫非踩盘？
因为这个盘我太熟悉了，近来三年每年都去过几十次，手指头有几个心里很清楚。

一个卖了快10年还要三年左右时间才可以卖完的区域为何今天要开贴？(亚运城体量过大)
因为一年前不小心看见一个贴，那个贴主说：亚运城，贫民窟、傻的刚需客才买、没任何升值空间。

每个人都有自己的言论自由是吧？只要不违法害人不攻击他人。
就如我总不能说他：就你这样的素质，我觉得你的资产超过一个亿可能性比买彩票中奖超过一千块的机率都小。

那么，亚运城是否真的不堪入目？
值得购买吗？

这里不打口水战，我自认文化水平低不懂得粗口成章，我也不是发展商水军，人家不会把我这样小人物放眼里，只阐述事实，相信你们社会经验、财富能力、眼光等等都比我高很多自然自己有很好的判断。

一、亚运城基本情况

亚运城，大概2010年开建，目前由四个发展商联合开发，包括碧桂园(销售)、中海(资金运转)、雅居乐(物业管理)、世茂(工程)(以上分工不一定准确)。体量过大，导致卖了10来年还没卖完，目前已卖完或者说快卖完的如下：媒体村、运动员村、山海湾(这些大概楼龄10年左右)、天誉(7年左右)、天荟(也就是亚运城五号，4年左右)、天成(一年左右)、天峯天韵(还没交楼，没什么意外的已卖完)，在售的：天珑、天逸；两三年左右开售的可能是体育馆旁边与亚运城广场地块。

  二、亚运城教育

幼儿园都是私立，开学的大概三所，准备交付两所，未来还要建大概三所；
小学公办，已开学的如下：亚运城、天誉、天成，明年可能开学的是已建好的天韵，去年采取的是摇号；
初中，公办，都是铁一或铁一管理的如天成、天峯；
高中，公办，铁一及天峯里面已建好但是还没定名字的一所高中。

三、亚运城交通

地铁：已在运转的四号线及未来两年左右开通的三号线东延长线。以后去番禺广场也就几分钟，万博就15分钟内事情。驳接地铁18.22号线10分钟内。

四、亚运城居住人群

以下只是我个人判断，权做参考。
附近本地人加投资者：比例10%内。因为体量过大，一手销售价格总体很平稳或者说温水煮青蛙，所以短期投资客不多；

番禺其他区域换房的：比例30%左右，基本上都是冲着铁一中过来的或者改善型的；

亚运城业主：比例20%左右，很多都是卖小换大；

市区：比例40%左右，集中在30岁左右或地铁4、5、3、7号线附近的；

                        五、亚运城短板

这个是客观存在的，也是很多人纠结的事。

没什么事是十全十美的，缺点放大了再好的东西也是不合格的。就如那些看不起亚运城的人，当然这个他们的权利，毕竟他们都觉得自己应该姓马或者应该住在二沙岛那么对自己人生充满自信。

短板一：

楼层高，除了早期的媒体村、运动员村、山海湾是10楼或者27层以下，后期的天誉、天荟、天成、天峯、天韵及目前在售的天骄天逸都是50层左右，最高的有57层。对于恐高或者密集恐惧症的，真要认真考虑。

这个时候突然好奇为何珠江新城那边的50多层的侨鑫汇悦台目前卖19万左右，为何却是那么多人的梦想？

让我想到一个笑话：
有钱的男人，天天在家玩游戏什么也没干，都是迷人的；
没钱的男人，天天在家玩游戏什么也没干，都是渣男。

短板二：

靠近规划的高铁高速。
这个真不知道要怎么说，毕竟还是规划，是否真的建?什么时候建？是否做隔音？都不确定。所以我觉得也要做好万一真建的准备。
受影响比较大的有天韵、天骄、天逸、天珑，有部分单位影响大，部分单位影响不大，所以价格差大概3000左右一平方。
而目前在售的天珑影响很少。

                        六、亚运城楼价

下面说下近10年左右楼价变化供大家参考。
以下是一手与二手均价。
亚运城在广州成交量排名它敢说前五的没人敢有意见吧？至于是否真像发展商说的全国第一，我就不知道了。
10年1.2；
14年天誉1.5；
16年天荟1.8；
17年天成2.1；
18年天峯2.2到3.2；
19年天韵2.6；
20年天骄2.75；
20年天逸2.85到3.5；

目前二手方面：

媒体村，全部两房，75到95方，2.85；
天荟，最小面积估计95，3.2，很多没过两年，因为都是17年前网签所以可以正常交易；
天誉，105方以下都是两房吧，2.85；
山海湾，最小面积应该139方，基本上都是155以上大户型，2.6；
天成，还不可以正常过户，目前放盘3。

七、亚运城未来几年内楼价

以下也只是个人看法。
影响亚运城未来一年到五年内的因素个人觉得有以下几点。
1、明年开发的天珑，受高铁高速影响没那么大，个人猜测均价3字头；
2，体育馆旁边的地块离地铁站就几百米，更加不受高铁高速影响，楼价预计4.3左右；
3，随着地铁三号线东延长开发、运营及番禺行政中心去年搬到亚运大道，目前亚运大道北侧已开发很多商业项目，所以南侧很多地如果拿出来开发住宅的，地价不会低于2万。

                  八、亚运城二手成交量

二手比较热，整个区域月平均成交量40套左右。
很多卖家卖了之后选择购买亚运城一手改善型的，另外一部分是市区白领一族想近地铁或想早入住的，还有部分是番禺其他区急读书的。

九、亚运城的性价比

这里就拿距离体育西或珠江新城60公里内的其他区域一手楼盘做对比。对比完，个人觉得亚运城性价比属于高一类。

番禺区
1，化龙汽车小镇，均价2.7，有名校九年制，两轻轨到广州南站或琶洲，缺陷是目前配套荒凉；
2，化龙山海连城，均价2.4，上诉两城轨，也荒凉；
3，万博越秀和樾府，位置没得说，学校一般，均价4.6；
4，南村珠江铂世湾，名校，均价4.8，暂时未来几年内都给城中村包围；
5，广地花园，均价4左右，成熟，地铁3公里左右，土地余下40多年；
6，祈福缤纷汇均价3.8，地铁近，配套成熟，就是像公寓一样20户左右；
7，中铁花语岭南，地铁一公里左右，非名校教育，番禺富人居住区范围，均价4.6；
8，大夫山附近大华、广电、龙光三盘，均价3.3，地铁4公里左右，教育一般，生活配套过得去；
9，南站附近越秀品秀星瀚，九年制名校，地铁家门口，均价3.5，目前有点荒凉；
另外番禺二手房想电梯三房250万左右，又想地铁3公里内，又带好学位的，还10年楼龄内的，估计没有。别说电梯，符合要求的楼梯三房，也没几个。

海珠区

有低于5万的吗？
估计快清盘的恒大金碧花园与雅居乐海珠小雅是最便宜的，5.5左右；

越秀天河区
一手估计不低于10万吧？
二手房方面，我敢说3万左右的，楼龄30左右或40左右了。过于偏僻地方的当我没说。

荔湾区：

旧芳村一手3.8左右，旧荔湾4.7到6万左右；

白云区：

南方医院附近的越秀星汇云城3.8是离市区最便宜的；

南沙

很多人以为南沙很便宜，那就要多花时间去南沙走走了。目前在南沙，低于2.4的，可以这样说吧绝大部楼盘，地铁起码超过3公里，其他交通有点尴尬，学位也不是名校；买个菜如果没有钱大娘那么最好有四个轮。

黄埔区：

近的，4到5万，远的地铁交通一个小时左右的2到2.7；

增城：

地铁或公交车一个小时左右的，2.2左右。

花都从化

地铁两公里内的，1.6到3；听说花都融创很贵，4万？

看完这些，亚运城还是那么不堪入目吗？

2021/04/26