1100万可以买中海观云府适合吗？

每个购房者结合自身需求都不尽相同，说不上谁买的房子，谁比谁的好，谁是正确的选择，无论是远大新还是老破小适合自已就最好的。

最近有一个MM预算1100W左右的预算，想买个大四房，放眼整个广州，还能买在那里？
她准备卖掉天河一套地段不错的“老破中”，置换一套宽敞点的房子，她家两个儿子，需求起码四房起步，先是找中介在天河看了一圈二手房，发现靠谱的房源自己换不起，不靠谱的那是真不靠谱，而一手房在售的面积不够用，捂着不卖的豪宅盘她也不敢打听价格。有一天，中介，竟鬼使神差地把我的朋友带到了中海观雲府。

她一眼就看中了观雲府164㎡的大四房户型，朋友自己在现场盘算了一下，虽然这个户型的总价不低，但是一手房可以使用杠杆，只要合理地利用杠杆，还是有机会把这套房子给拿下。

问题来了，大家觉得现在什值得入手吗？欢迎大家一起理性讨论。短期看政策本轮房地产调控决心之大，前所未见，但与此同时，底线思维之清晰，同样前所未见；本轮调控归纳起来就9个字：稳低价、稳房价、稳预期。这9个字是最重要的原则和底线，可是当土地市场和商品房销售端双双冰冻的时候，为何预期中的“放水”却迟迟未出现呢？这当中有外部因素的影响，涉及大国政治，在这里不做展开。结论就是，房地产市场的资金面短期内不会迎来实质性的改善，预示着行情分化的格局会延续，与此同时，使用杠杆的机会依然十分珍贵。但如今，房地产这个高速行驶的庞然大物眼看着真的要停下来了，大家反而开始面面相觑，在上车的踏板前犹豫不决了。中期看土地毫无疑问，今明两年土地出让和开工面积直接决定着未来3-5年的房价走势。广州今年第二批土地集中出让的流拍率超过五成，天河、越秀全年住宅供地已经铁定挂零，目前天河区在售和已开发的一手楼盘两极分化，总价在1000万至1200万之间的一手房源供应极少，因为没有新增住宅用地供应，这一现状恐怕还将持续下去。

而海珠区今年不仅接过了千万豪宅销售数量和一手房成交均价两项冠军的桂冠，而且挤牙膏式的卖地，得到了央企背景的中海鼎力支持，在广州第二批集中供地中，中海一举拿下了海珠区江泰路50号地块和海珠区石溪村蚝壳洲东街93号地块，其中江泰路地块还跻身广州楼面地价榜的前十，因此不难预见，未来3-5年，海珠区将成为“中心四区”中一手房交易最热门的区域，包括中海在内的三家央、国企届时将拥有定价权，即便要接受政府指导，按照调控政策的精神，指导价也是稳步上涨的。
在供地面积有限，而新增商品住房套数又有明确目标和要求的前提下，未来像海珠这种寸土寸金的中心城区，中小户型甚至小微户型的供应数量会增加，相应地，大户型的一手房源就会变得相对稀缺。而从目前海珠区在售的一手楼盘来看，164㎡这个面积段的户型几乎是凤毛麟角，从楼盘本身的标杆定位到户型设计再到产品的稀缺性来看，观雲府的164㎡户型未来在二手市场上将会是特立独行的存在。 长期看人口来像广州这种国际化的城市，人口规模妥妥的2000万+水平，商品房就拉长到10年甚至20年的周期看，房价上涨依然是大概率事件，但是暴涨的行情肯定是不会再有了。

此前各区出台政府指导价之初，开发商们都盘算着，自己的楼盘贴着指导价卖能赚多少，但是转眼间，要钱不要货已经成为大多数开发商的共识，谁跑得快谁才能活下去，去年以来热度直线飙升的黄埔区，已经卷得不像样了，就连一度销声匿迹的首付分期也卷土重来了。

纵观全市的数据，这股降价促销的风潮已经在“中心四区”以外的区域蔓延开来了；而此时天河、海珠、越秀的新楼盘在接受政府指导的前提下价格保持坚挺，去化依然坚强，其价值已然得到了市场的认证。