先买房还是先租房再买房——在高房价和高压调控环境下的精确测算

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原帖由 nickallen 于 2010-4-22 19:30 发表

楼上的，您好！
首先谢谢您对我的关注与支持。
本人已经26岁了，最近准备结婚了，所以应该说是有刚性需求吧。
我和女朋友分开住的，两个人每个月的租金加水电就差不多2500了，还是觉得供房划算。

不管买房还是租房一年后再买房
以一年后拥有同一套房进行分析

区分一年后该房涨跌30%的情况
两种做法拥有的净资产结果

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一、买房  原有28万

总价60万、首付三成18万、贷款42万、20年、首套利率8.5折5.05%、利息总额24.8万
税费约10%即6万、简单装修家电家具4万 其他费用合计10万
首付18万+其他费用10万，合计28万

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1、支出：等额本息月供2784（2800）、每年还本息3.36万
2、收入：假设年收入9万、月均收入为7500，扣除1/3月供2800、1/3生活费2500
月结余2200、一年后结余2.64万
3、资产：首付18万+已还本金1.25万+结余2.64万=21.89万
4、负债：贷款本金42万+利息总额24.8万-已还本息3.36万=63.44万
5、净资产：21.89万-63.44万= - 41.55万

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假设一、一年后房价涨30%为 78万 涨幅18万

1、资产：21.89万+18万=39.89万
2、负债：63.44万
3、净资产：39.89万-63.44万= - 23.55万

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假设二、一年后房价跌30%为 42万 跌幅18万

1、资产：21.89万-18万=3.89万
2、负债：63.44万
3、净资产：3.89万-63.44万= - 59.55万

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二、租房  原有28万

1、支出：月租2500、每年3万
2、收入：首付18万+其他费用10万，合计28万买理财产品年收益4%即1.12万
一年后静态资产合计：28万+1.12万-3万=26.12万
假设年收入9万、月均收入为7500，扣除1/3房租2500、1/3生活费2500
月结余2500、一年后结余3万
一年后动态资产合计：26.12万+3万=29.12万
3、资产：29.12万
4、负债：0万
5、净资产：29.12万-0万= 29.12万

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假设一、一年后房价不涨不跌为 60万

总价60万、首付三成19万、贷款41万、19年月供2800、首套利率8.5折5.05%、利息总额22.85万
税费约10%即6万、简单装修家电家具4万 其他费用合计10万
首付19万+其他费用10万，合计29万

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1、资产：首付19万+结余0.12万=19.12万
2、负债：贷款本金41万+利息总额22.85万= - 63.85万
3、净资产：19.12万-63.85万= - 44.73万

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假设二、一年后房价涨30%为 78万 涨幅18万

总价78万、首付三成23万、贷款55万、20年月供3645、首套利率8.5折5.05%、利息总额32.48万
税费约10%即7.8万、简单装修家电家具4.2万 其他费用合计12万
首付23万+其他费用12万，合计35万
1、资产：29.12万-35万= - 5.88万 亲友借款
2、负债：贷款本金55万+利息总额32.48万 = - 87.48万
3、净资产：- 5.88万 - 87.48万= -93.36万

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假设二、一年后房价跌30%为 42万  跌幅18万

总价42万、首付三成21万（存款29万-其他费用8万）、贷款21万、7年月供2973（3000）、首套利率8.5折5.05%、利息总额3.97万
税费约10%即4.2万、简单装修家电家具3.8万 其他费用合计8万
首付20万+其他费用9万，合计29万
1、资产：29.12万-29万= 0.12万
2、负债：贷款本金21万+利息总额3.97万 = - 24.97万
3、净资产：0.12万- 24.97万= - 24.85 万

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其中

一年后该房涨30%的净资产情况，买房-23.55万，租房后买房-93.36万
一年后该房跌30%的净资产情况，买房-59.55万，租房后买房-24.85万

显然，在不考虑涨跌本身发生概率的情况下：

涨的情况租房者一年后严重负资产
跌的情况租房者一年后轻微负资产

而买房者则相对波动稍小

那么，将涨跌30%的讨论范围扩大到：

涨30%、涨20%、涨10%、不涨不跌、跌10%、跌20%、跌30%七种情况

并且根据当前的调控环境假设各种情况出现的可能概率分别为：

5%、5%、5%、5%、25%、30%、25%

得出结论（详见附表）：

买房一年后的期望净资产为-49.35万，较不涨不跌的净资产-41.55万多负资产7.80万
租房一年后的期望净资产为-43.84万，较不涨不跌的净资产-44.73万少负资产0.89万

由此可见，在调控环境中未来一年下跌可能高于上涨可能的情况下

租房再买房可以比当前入市买房实现更高的净资产，避免更高的负资产！

这句话是人家的无奈之言，何必再提起别人的伤心处？

至于说质量，是啊09年的保利质量让广州全国闻名了一把。

房价涨幅如果能和工资一样，真还没人抱怨了。

公积金回的真快，说实话，我倒不喜欢这种ctrl+c ctrl+v。而且太大的字有几个人真看？

而且和本贴内容也不相符啊。

如果房东不会随时收回房子(起码5年内),不会不定期的加租金,那租房还是很不错的

留印

与其费力地COPY再粘贴，不如去多赚点钱实在。

昨天刚签了租房合同，在环市东附近四千多大元租了个全新2房单位，不好意思又把租价小托了一把。

等着看租房的叫苦，喜欢算帐的继续算，喜欢粘贴的继续贴啊