我的公积金
WQINTCM从经济学的角度来说是正确的.
[ 本帖最后由 WQINTCM 于 2010-5-9 09:06 编辑 ]
定价基础——当房子分别为民生必需品、商品、投资品、投机品时
17633房产楼市
当房子为商品时，其价格就是：成本+合理利润。
当房子为投资品时，其价格就是：对应银行利息，约高于银行利息（有折旧）。
当房子为投机品时，,其价格就是：资金与击鼓传花，涨的一般人不敢想象，跌的也是一般人不敢想象。
投机品历史上最著名的是：郁金香泡沫。
本人有专帖介绍
http://www.gzmama.com/thread-1581135-1-1.html
如果你看好房地产 那你买房子不如买房地产股票
一个例子是，极为赏识王石的刘元生对万科的投资获得了高额的回报。1988年，万科向社会公开发行股票，刘元生认购360万股，1991年万科上市后刘元生一路持有，前后一共投资了400余万港元。此后19年随着万科不断转增送配，刘元生已拥有82529697股，占全部股份的1.2％，市值约10亿元人民币，增值250倍。
核心问题是怎么定义房子.
是商品,就是成本+利润
是投机品,就是泡沫+崩溃
--------------------------
目前,房子继续维持投机品的客观条件不具备了,
那么,就应该回到商品与投资收益品的范畴内了.
-------------------------------------------------
目前，房子由投机品变成了商品与投资品，
投资品收益率一般不应小于5%，也就是银行长期收益左右，
但是，货币存银行没有折旧，
房子是有折旧的，也就是现在100万的房子，20年后，有折旧。
---------------------------------------------------------
房子的合理价值，应该年收益率不低于8%，15倍市盈率，
也就是年租金（利润收益）的15倍左右。
-------------------------------------------------
如果年租金的15倍低于建造成本，
这时候，应该才有市净率
即：建房子成本的合理利润空间，
也就是商品的利润空间，15%左右，
建造成本的：1。2倍左右！
2010/05/08
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jely
我的公积金楼4楼这个问题，我刚发过一个相关帖
定价基础——当房子分别为民生必需品、商品、投资品、投机品时
http://www.gzmama.com/thread-1604113-1-1.html
当房子为民生必需品时，其价格就是：国家调控下认可的价格水平，如大米粮油。
当房子为商品时，其价格就是：成本+合理利润。
当房子为投资品时，其价格就是：对应银行利息，约高于银行利息（有折旧）。
当房子为投机品时，其价格就是：资金与击鼓传花，涨的一般人不敢想象，跌的也是一般人不敢想象。
投机品历史上最著名的是：郁金香泡沫。
关于《郁金香》，本人有也专帖介绍
http://www.gzmama.com/thread-1581135-1-1.html
===============================================
一般来说，由于全球范围内的政治经济科技军事环境等不可测因素的影响
从民众的角度希望对未来有一个合理的期望的话前瞻五年的时间足矣
这个可以从国家的每个五年计划看出国家未来的重点和目标
拿房子来说 房价的理性与否不单纯是一个经济问题 也是众所皆知的政治问题
由于中国的户籍制度和城市化进程，不可能让所有进城或者过异地城市的大学生或者民工一辈子居无其屋。
特别是其中所谓白领进化到所谓中产阶级又未能拥有房子的时候，将严重影响整个社会的和谐。
你想想看，连社会的中坚都买不起房子，或者深感一个房子对一个人一辈子，一个家庭的压力
这个房价是不是已经严重畸形，这个时候房子不单纯是一个商品，他已经成为民生必需品。
那么房子在当前阶段具备了民生必需品、商品、投资品、投机品四种性质于一身
当房子为民生必需品时，其价格就是：国家调控下认可的价格水平，如大米粮油。
国家认为现在房价过高、上涨速度过快，那么它肯定要回到它合理的水平
从衡量的标准看，只少要与经济增长、收入增长相匹配。
从收入的角度看，当前国际警戒线时7，而广州是12.9，，还有47%的空间
当房子为商品时，其价格就是：成本+合理利润。
当前国际上房地产的平均利润是5%，而我国是30%，还有25%的空间
当房子为投资品时，其价格就是：对应银行利息，约高于银行利息（有折旧）。
当前国际的租售比是250左右，而广州是350以上，还有28%的空间
当房子为投机品时，其价格就是：资金与击鼓传花，涨的一般人不敢想象，跌的也是一般人不敢想象。
这个我也不敢想象，现在的投机因素已经不少，但至少还在可控范围内，国家也已经开始史无前例地严厉调控。
综上所述，中国未来需要多久才能使房价变得理性，我认为时间很难说。
按照以上得出的调整空间，从以前的数据看，需要回调至少一年。
但是价格这个东西，有一定惯性，民众的羊群效应和买涨不买跌的习惯，
导致调整到合理水平后将惯性下跌到低于合理水平，并在一段时间内处于相持阶段。
横盘到一定的位置，在某些因素激活下，再次活跃并开始新一轮的涨势。
这些规律已经在几百年内全球范围内各种资产市场得到充分的验证。
从四种性质的转化看
1、房价不合理的时候，政府才会出手或打压或救市，来维护民生和维持房地产对经济的贡献，这样才转化为民生必需品。
2、房价开始趋热的时候才会吸引来越来越多的投资和投机资金，这样才转化为投资品和投机品。
而大部分时间，房价处在相对合理的位置的时候，房子主要是以商品的形式去遵守商品的价值规律
价值规律的主要内容是 价格围绕价值上下波动 并受供求关系影响
这方面我有专贴讨论
终极房价分析——从价值，到供求关系，到政策因素和市场心理。
http://www.gzmama.com/thread-1601803-1-1.html
支持房价的因素，最根本就是一个房子的价值。
其次受供求关系影响。再次受政策因素和市场心理的影响。
一、价值
房子的价值在于其生产价值、使用价值和投资价值。
（一）生产价值
大家看报道可以知道房地产的利润是30%以上。
而国际平均水平5%，如果与国际接轨，那么房价还有25%的下跌空间。
（二）使用价值
大多数国家和地区的土地都是私有产权，而我们是70年的使用权。
这个可以忽略不计吗？两套市中心，好学位，坚固，美观的房子，都是70万吗？
如果一套是70年期限，一套只剩下一年，你会怎么评估他们的价值差异。
假设是无贷款买进，一套相当于年租金1万，一套相当于年租金70万。
以此类推，我们70年的使用权和人家永久性的使用权比较，是不是价格还要下调？
从使用价值的角度讲，租房的替代性是很强的，本人也讨论过租房再买房和买房的区别。
（三）投资价值
从投资的角度看租售比很高出租回报率很低
对长期投资资金的吸引力很差
租售比的国际标准水平在250左右
而广州在350以上还有28%的下跌空间
另外现在普遍3%左右的回报率
也低于银行理财产品4%的水平
二、供求关系
（一）供给
这个不多说了，直接贴新政原文：
三、增加住房有效供给
（五）增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。
（六）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。
四、加快保障性安居工程建设
（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。
（二）需求
1、投资投机需求
这个被政策打击
没被打击到产生下跌预期已经无需讨论
2、有效需求
本来楼市相对已经连续快速上涨
涨速超过经济增长速度和老百姓的收入增长速度
增长速度不合理，而且房价也再度处在历史高位
房价本身超出了老百姓的收入水平的承受范围
从房价本身的高低水平和房价的上涨速度看
都存在空中楼阁式的严重泡沫
所以本身就有调整的需要。
房价收入比是国际警戒线是7
而现在广州是12.9
如果要回到警戒线下
房价需下跌47%
三、政策因素和市场心理
新政不管是从需求还是供给，都予以全面的变革，从信贷政策、土地政策、税收政策、行政限制政策等等全面予以细致地规定，打击投资投机需求，增加保障性住房供应，从政策本身的严厉程度和已经产生的效果看，房价下跌，是没有疑义的。新政的意义在通过多种手段于打击投机投资需求，提高土地供应和保障房供应，并由此确立市场预期，促成房价调整的最终后果。
上面说的是回到怎样的位置才算理性
至于回到理性之后，长期来说肯定是围绕价值中枢受供求的影响而波动
但是每次波动的大小和每次波动的周期
要看未来国家还将出台多少完善性的制度或者说怎么去构建房地产的政策框架
从现在已经凸显的房地产行业政策思路来看
国家已经意识到放任房地产的无序发展
对国民经济和国民老百姓都遗患无穷
所以在大框架内先把房子定位为民生必需品基本属性
加上未来继续限制投资投机特别是投机行为，譬如出台房地产保有税种
这样在大范围内，房子的外在属性将越来越倾向纯粹的商品
这样一来，相信将可以进一步缩小房价的波动幅度很波动周期
定价基础——当房子分别为民生必需品、商品、投资品、投机品时
http://www.gzmama.com/thread-1604113-1-1.html
当房子为民生必需品时，其价格就是：国家调控下认可的价格水平，如大米粮油。
当房子为商品时，其价格就是：成本+合理利润。
当房子为投资品时，其价格就是：对应银行利息，约高于银行利息（有折旧）。
当房子为投机品时，其价格就是：资金与击鼓传花，涨的一般人不敢想象，跌的也是一般人不敢想象。
投机品历史上最著名的是：郁金香泡沫。
关于《郁金香》，本人有也专帖介绍
http://www.gzmama.com/thread-1581135-1-1.html
===============================================
一般来说，由于全球范围内的政治经济科技军事环境等不可测因素的影响
从民众的角度希望对未来有一个合理的期望的话前瞻五年的时间足矣
这个可以从国家的每个五年计划看出国家未来的重点和目标
拿房子来说 房价的理性与否不单纯是一个经济问题 也是众所皆知的政治问题
由于中国的户籍制度和城市化进程，不可能让所有进城或者过异地城市的大学生或者民工一辈子居无其屋。
特别是其中所谓白领进化到所谓中产阶级又未能拥有房子的时候，将严重影响整个社会的和谐。
你想想看，连社会的中坚都买不起房子，或者深感一个房子对一个人一辈子，一个家庭的压力
这个房价是不是已经严重畸形，这个时候房子不单纯是一个商品，他已经成为民生必需品。
那么房子在当前阶段具备了民生必需品、商品、投资品、投机品四种性质于一身
当房子为民生必需品时，其价格就是：国家调控下认可的价格水平，如大米粮油。
国家认为现在房价过高、上涨速度过快，那么它肯定要回到它合理的水平
从衡量的标准看，只少要与经济增长、收入增长相匹配。
从收入的角度看，当前国际警戒线时7，而广州是12.9，，还有47%的空间
当房子为商品时，其价格就是：成本+合理利润。
当前国际上房地产的平均利润是5%，而我国是30%，还有25%的空间
当房子为投资品时，其价格就是：对应银行利息，约高于银行利息（有折旧）。
当前国际的租售比是250左右，而广州是350以上，还有28%的空间
当房子为投机品时，其价格就是：资金与击鼓传花，涨的一般人不敢想象，跌的也是一般人不敢想象。
这个我也不敢想象，现在的投机因素已经不少，但至少还在可控范围内，国家也已经开始史无前例地严厉调控。
综上所述，中国未来需要多久才能使房价变得理性，我认为时间很难说。
按照以上得出的调整空间，从以前的数据看，需要回调至少一年。
但是价格这个东西，有一定惯性，民众的羊群效应和买涨不买跌的习惯，
导致调整到合理水平后将惯性下跌到低于合理水平，并在一段时间内处于相持阶段。
横盘到一定的位置，在某些因素激活下，再次活跃并开始新一轮的涨势。
这些规律已经在几百年内全球范围内各种资产市场得到充分的验证。
从四种性质的转化看
1、房价不合理的时候，政府才会出手或打压或救市，来维护民生和维持房地产对经济的贡献，这样才转化为民生必需品。
2、房价开始趋热的时候才会吸引来越来越多的投资和投机资金，这样才转化为投资品和投机品。
而大部分时间，房价处在相对合理的位置的时候，房子主要是以商品的形式去遵守商品的价值规律
价值规律的主要内容是 价格围绕价值上下波动 并受供求关系影响
这方面我有专贴讨论
终极房价分析——从价值，到供求关系，到政策因素和市场心理。
http://www.gzmama.com/thread-1601803-1-1.html
支持房价的因素，最根本就是一个房子的价值。
其次受供求关系影响。再次受政策因素和市场心理的影响。
一、价值
房子的价值在于其生产价值、使用价值和投资价值。
（一）生产价值
大家看报道可以知道房地产的利润是30%以上。
而国际平均水平5%，如果与国际接轨，那么房价还有25%的下跌空间。
（二）使用价值
大多数国家和地区的土地都是私有产权，而我们是70年的使用权。
这个可以忽略不计吗？两套市中心，好学位，坚固，美观的房子，都是70万吗？
如果一套是70年期限，一套只剩下一年，你会怎么评估他们的价值差异。
假设是无贷款买进，一套相当于年租金1万，一套相当于年租金70万。
以此类推，我们70年的使用权和人家永久性的使用权比较，是不是价格还要下调？
从使用价值的角度讲，租房的替代性是很强的，本人也讨论过租房再买房和买房的区别。
（三）投资价值
从投资的角度看租售比很高出租回报率很低
对长期投资资金的吸引力很差
租售比的国际标准水平在250左右
而广州在350以上还有28%的下跌空间
另外现在普遍3%左右的回报率
也低于银行理财产品4%的水平
二、供求关系
（一）供给
这个不多说了，直接贴新政原文：
三、增加住房有效供给
（五）增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。
（六）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。
四、加快保障性安居工程建设
（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。
（二）需求
1、投资投机需求
这个被政策打击
没被打击到产生下跌预期已经无需讨论
2、有效需求
本来楼市相对已经连续快速上涨
涨速超过经济增长速度和老百姓的收入增长速度
增长速度不合理，而且房价也再度处在历史高位
房价本身超出了老百姓的收入水平的承受范围
从房价本身的高低水平和房价的上涨速度看
都存在空中楼阁式的严重泡沫
所以本身就有调整的需要。
房价收入比是国际警戒线是7
而现在广州是12.9
如果要回到警戒线下
房价需下跌47%
三、政策因素和市场心理
新政不管是从需求还是供给，都予以全面的变革，从信贷政策、土地政策、税收政策、行政限制政策等等全面予以细致地规定，打击投资投机需求，增加保障性住房供应，从政策本身的严厉程度和已经产生的效果看，房价下跌，是没有疑义的。新政的意义在通过多种手段于打击投机投资需求，提高土地供应和保障房供应，并由此确立市场预期，促成房价调整的最终后果。
上面说的是回到怎样的位置才算理性
至于回到理性之后，长期来说肯定是围绕价值中枢受供求的影响而波动
但是每次波动的大小和每次波动的周期
要看未来国家还将出台多少完善性的制度或者说怎么去构建房地产的政策框架
从现在已经凸显的房地产行业政策思路来看
国家已经意识到放任房地产的无序发展
对国民经济和国民老百姓都遗患无穷
所以在大框架内先把房子定位为民生必需品基本属性
加上未来继续限制投资投机特别是投机行为，譬如出台房地产保有税种
这样在大范围内，房子的外在属性将越来越倾向纯粹的商品
这样一来，相信将可以进一步缩小房价的波动幅度很波动周期
2010/05/09回复
