新政之下广州业主分化 同区放盘价差拉大

2010年05月17日 11:47 广州日报

新政之下业主分化

新政之下，以往“反价”扭成一股绳的业主群体发生分化，小部分急售的业主已低价放盘。记者近日假扮买家，到全市多个名盘摸底，发现同一校区放售单价差异一般都在1000~3000元/m2左右，部分价差高达9000元/m2。地产人士表示，个别笋盘出现，可能由于某些业主急售房屋而希望低价出手，同一小区内不同房型存在价差也是正常。他们认为，值得关注的是同一房型之间的价差，若这个价差越来越大，或只有低价的放盘才能成交，就导致楼价下跌成多米诺骨牌之势。

荔湾区芳村花园：价差3000元/m2
价格区间：8700~11600元/m2
低价原因：一手业主、房型差异

记者致电多家芳村花园附近的中介行，发现目前芳村花园最低放盘价为一个143平方米的4房单位，放售价为125万元。据了解，新政之下改善型置业者需要承担至少50%的首期，由于这个盘源面积大，总价高，故此业主希望低价出货。

从芳村花园放售的盘源与价格可以看出，三房单位的单价与两房单位的价差存在1000~2000元/m2左右，两房单位面积一般在83~96平方米左右，而三房单位面积从93~143平方米不等，110多平方米的三房因间隔合理、朝向东南而成为楼王单位，放售单价一般在11000元/m2左右。不过，同样为113平方米的单位，放售价最低为113万元，最高为130万元，相同房型的售价差距为17万元。

据了解，目前可开出低价的一般是一手业主，当时他们购买房改房的价格非常低，故此以略低于市价的价格出手已大赚。附近中介人士表示，芳村花园去年均价也只在8000~9000元/m2之间，由于芳村多个一手盘高开而推高成交价。

越秀区锦城花园：价差9000元/m2
价格区间：16000~25000元/m2
低价原因：房型差异、无学位

在本报30大二手屋苑的最新市价统计中，锦城花园2010年4月的成交均价已过21000元/m2，而记者居然在此找到一个B区低层的两房单位，84平方米，放盘价139万元，折合单价16000多元/m2。据经纪透露，这个单位的业主子女最近刚报读东风东小学，学位要占用5年以上，故此无学位的单位本身放售价就比其他有学位的低。且这个低层单位正对东风东内环路，噪音较大。（五年后小孩才读书的买家也没影响啊）经纪表示，B区有一个84平方米高层单位放售，因这个单位有学位，售价为155万元，售价足足比最低价单位高出16万元。

据记者从中介行的成交数据了解到，2009年5月锦城花园售价约在14000~16000元/m2，去年售价逐月以千元递增，目前成交市价已超过两万元。从放盘价来看，景观好的A区放售价依然坚挺，开价都在2万元/m2以上。

珠江新城星汇园：价差11000元/m2以上
价格区间：16000~27000元/m2
低价原因：房型差异、业主急售

珠江新城是广州市投资泡沫的重灾区，升得快，又降得快。记者在星汇园找到一个最笋的单位，113平方米，放售价190万元，比目前在售的最高价单位低了足足11000元/m2。附近的一位经纪告诉记者，这个单位的业主因生意周转原因急需资金，要求这个单位的买家必须一次性付款。若不是业主急售，星汇园的价格不会这么低。

据了解，星汇园因房型、朝向和景观差异而出现的价差历来都很大，如113平方米的东北向单位，景观为金穗路和黄埔大道远景，无厅出阳台，目前放售市价在17000元/m2以上。119平方米为东南向三房，厅出阳台，望园景，放售价在20000元/m2以上。附近经纪告诉记者，业主心态强的就开价高，业主心态弱就开价低，以119平方米的楼王单位来说，目前放售价最高的是27000元/m2，最低的是22000元/m2，同类型单位价差就达5000元/m2。

海珠区金碧花园、保利花园：价差每
平方米两三千
价格区间：金碧花园7962~13000元/m2；保利花园9468~14000元/m2
低价原因：投资者低价出货、房型差异

海珠区大盘历来捧场客多。在记者摸底调查中，价差算非常稳定。以金碧花园为例，绝大部分放盘价集中在1万元/m2左右；保利花园则在12000~13000元/m2之间。附近经纪表示，目前金碧和保利花园放售价最低的分别是54平方米的一房单位和大面积的五房单位。金碧花园一个54平方米的一房单位，放售价为43万元，单价为7962元/m2；保利花园的最低价出现在一个188平方米的五房单位上，放售价为9468元/m2。市场人士分析，海珠区为改善型置业较多，一房单位较难出手，故此金碧花园投资客需要低价抛货；至于保利花园的大面积单位，一般都是一手买家以毛坯房购入，一直没有装修，最近投资者见风向不对，以低过万元单价出货。价格向来坚挺的保利花园，三房单位长期高居12000万元/m2以上，不过这次记者在保利花园发现一个87平方米的小三房单位，售价为88万元，价格非常笋。

附近中介告诉记者，金碧花园分一、二、三期，金碧三期楼龄最短，放售单位不多，价格都在13000元/m2以上，楼龄10年以上的金碧一期放售价一向都比金碧三期要低四五千元，房型素质差异导致的价差算是正常。

番禺区丽江花园：价差每平方米
四五千
价格区间：6800~12000元/m2
价格差异：业主急售、房型差异

丽江花园组团众多，组团楼龄和景观不一，故此左岸售价11000多元/m2，丽字楼可能只有维持“6字头”。记者之前曾经陪朋友到丽江花园看丽字楼，此次专门看丽字楼的售盘。2009年4月，这里的丽字楼售价还是“5字头”，88平方米的三房房型，售价为45万元左右。这次重临旧地，记者在丽字楼找到最笋的88平方米单位，售价最低为60万元。附近经纪表示，新政出台之前88平方米的放售价已飙升至72万元，目前回落至66万~68万元。开价60万元单位是由于业主急售，所以希望比其他单位卖便宜五六万元来快速成交。