广州第一穷人我其实觉得在通涨和经济增长的大环境下，房价和租金伴随着整个社会的货币增量和消费力水平这2年来，即便每年增长达到10%也是合理的适配的稳健的。在这点上即便是和DEMI斑竹认为只要中国经济发展还有上升空间就可以长期看多的观点并无矛盾。
但现实是：突如其来的爆涨
房价在去年那轮疯狂的爆涨中（好多一年间增幅已经超过50%-100%，房产呀，全国呀，多少家庭财产中牵一发动全身的资产，如此疯狂的增值）早已透支了多年“通涨预期”的概念，当一种利好理由被放大到严重偏离了它的实际影响的时候，你就有理由相信里面有严重畸形的泡漠和炒作。存在相当的不合理性。
而所谓租金整体爆涨影响面更大，掠夺的对象直指的是这个社会根本买不起房的最底层人群，而耐人寻味的是这个涨租之风恰好是在新政出来1周后（本身遏止房价继续暴涨单从供求变化的市场规律根本推导不出2者有何必然的联系，甚至能得出相反的结论）出现试探性吹风，到借助旧城改造话题越演越烈，中间某些利益团体的表演如此卖力而英勇，而许多实操面上的哄抬炒作案例则越演越烈越发嚣张公然.....
我从来都没有反对或否定正常合理的房价或租金增长，看不惯和批判的是其中背后的阴谋和在民生商品消费中猖狂恶劣的炒作行为，和部分利益群体为了维护自身利益不惜严重损害社会利益，还一副理直气壮理所当然的嘴脸。
也许我是阴谋论和诛心论者。
[ 本帖最后由 liyifan 于 2010-7-7 10:24 编辑 ]
租金急涨 租客动了买房念头
183617房产楼市
来源：广州日报 作者：李凤荷2010年07月05日07:53 [我来说两句]
万华花园 (论坛 新闻)一套60平方米小户型，最后以60万元左右被租客买下。
天逸名都 (论坛 新闻)如今租金上涨了近三成。
近期全市多个区域租赁需求大增热租区域租金涨幅为20%以上
近段时间全市多个区域租赁需求大增，租金随之急涨，热租区域租金涨幅为20%以上。地产中介人士表示，租金飙升引发部分之前弃购的置业人群由租转购，重投二手住宅买卖市场。而租金投资回报率的上升，亦吸引了个别长线持有收租的投资客入市。但因楼价始终徘徊在高位，楼市走势未明，市民现时主要都是试探楼价，了解行情，入市依然比较犹豫。文/图：记者李凤荷
涨租连锁
反应大调查
租客入市个案：租金贵过月供租不如买
促使租客入市的最大一个因素是租金比月供要贵。据记者了解，部分涨租快的地段如赤岗、南洲路、建设路附近已出现月租与月供持平甚至抛离月供的情况，故此租客入市的个案也多集中在此。
据中原地产会展星城 (论坛 新闻)主管刘神通介绍，由于城中村改造，赤岗至客村一带租金普涨15%~20%，最近一个月由租转购和长线投资这两类客户明显增加。这位客户本来是租住佳信花园 (论坛 新闻)一套两房，去年租金为2500元/月，现时合同到期，业主加租到3300元/月，买家认为与其租高价房住，不如购买一些中低端物业，每个月生活开支加大，但起码有了自己的物业。
记者算一下，买家现在不足30岁，计划在赤岗一带购买一间楼梯楼两房单位，现时该路段60平方米的两房市场价约为58万元。买家准备了三成首付款，其余40万元用商业贷款。如果采用等额还款，每月房贷近3000元。
合富置业建设五马路分行主管说，他们最近促成了一位租客购买华乐路一套70平方米的房改房小三房单位。该买家为周边工作的职员，长期在附近租房，3人合租一套三房单位，每人每月租金1200元左右。该买家看中了华乐路的单位，单价在11000元/m2左右，月供不到3000元，买家表示虽然月供比之前租金支出要高很多，但毕竟有了自己的物业。
记者为该买家计算一下，购房前月租为3600元，个人负担1200元；购房后月供不到3000元，个人月租支出为零，另外两个房间还可出租给原先的合租室友，每月租金收入2000元，相当于每月供楼只需千元左右。
满堂红经纪唐小姐介绍，一位租客买了万华花园60平方米小户型，最后成交价在60万元左右。买家由于原居住房子租赁期到了，房东一下子加租500元/月，一个月租2000元的单位租金变成了2500元/月，该买家买房付首期后月供也就近3000元，所以干脆入市买房。
大部分有意入市租客仍在观望
记者从中介处了解到，最近睇楼量有所回升，真正出手买房的租客只占少数，大部分有意入市的租客仍在观望中。一位租客对记者明言，每月加租500元，一年算下来不过是6000元，等楼价再降几万元，或许等待是值得。中介人士表示，目前买家看楼还价非常“狠”，一还价就降10万元，真正成交不多。
据合富置业建设五马路分行主管陈铁军介绍，虽然目前租金急涨，但由租转购的置业者仍属于少数，由于租客多为外地人，首先要考虑在广州长期发展才会选择在本地置业，另外，虽然租金上涨，但购房费用远高于租房，因而转租为购的客户总体来说都不足10%。
中原地产金海分行主管陈少缓表示，天河北住宅租金大涨，一定程度上加重了租户的生活压力。新政出台至今，整体楼价保持在高位运行，因此观望气氛始终笼罩着买家。如租金上涨了近三成的天逸名都，一房租金约2400~2500元/月，二手均价要1.9万~2万元/m2，两房租金约3500元/月，二手均价约1.7万~1.8万元/m2。大部分租客在衡量过高房租和高房价后，仍偏向继续租房。
满堂红经纪李小姐表示，祈福新村 (论坛 新闻)的租金涨幅不大，租金涨幅在100~200元/月，涨幅不超过15%。因此一些预算不足的买家仍考虑继续租房，“转租为购”现象较少出现。目前租金上涨，并非每个租客都能追价承接，一些原先1500元/月的物业，业主涨到1700元/月可能就有价无市了。目前该盘热租的楼梯楼租金在1500元/月的居多，其总价基本超过50万元，首付三成超过15万元，剩下的35万多元，即使以贷款15年来计算，月供也要3000元左右。对比租一个同类型房子，月支出要高出一倍，因此不是每个租客都愿意出手入市的。
租金虽涨长线投资回报率仍不乐观
租金急涨，不仅牵动自住型买家的心，还引起长线投资者的关注。中原地产刘神通表示，近期媒体频频报道租金上涨，多了一些长线投资的买家到分行咨询、购房，他们会询问哪些路段哪些楼盘比较热租，主攻一房和两房，总额不太大的中小户型的单位。由于现时新政后，买家购买二套房需支付五成首期，且贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，第三套或以上的贷款难度增大，因此现时不少投资客都是采取一次性付款，且优先选择一些总价较低的单位。
近日中原地产分行成交石榴岗华保花园 (论坛 新闻)一套一房单位，买家是投资出租，面积约26平方米，成交价为25万元，一次性付款。该小区虽然规模不大，但优点在于离地铁站只需步行10分钟，而且周边生活配套齐全，因而吸引了不少白领租住。现时同类型单位月租金已经由去年800元上升至目前1000元，出租回报率为4.8%。
中原地产陈少缓表示，相对有实际需求的自住客，天河北的投资客入市更为慎重。因为天河北的楼价较其他区域要高，投资客如果不是一次性支付楼款，商业贷款则需支付五成首付和提高贷款利率，入市门槛提高了不少。以购买天逸名都38平方米的单间为例，总价约75万元。投资客如果是一次性付款，投资门槛也不算低；如果是选择按揭付款，首付需支付37.5万元，假设买家是采取商业贷款，分20年等额还款，月供差不多也要3000元。
满堂红唐小姐认为，目前对于投资客来说，虽然租金上涨，但回报率依然不算乐观。如一个侨诚花园 (论坛 新闻)的电梯楼物业，58平方米总价58万元，目前租金可去到1800元/月，对比之前平均涨了300元/月，但回报率仍达不到4%。若是长线投资，建议考虑类似晓港 (论坛 新闻)湾 (论坛 新闻)的20~30平方米小户型，总价在18万元左右，租金也可达1100元/月，回报率达7.3%。
合富置业陈铁军表示，该类型投资型的购房者占目前成交比例的三成左右。70平方米以下的中小户型较受市场欢迎，另外，学位房也是投资的一大热点，很多投资者在购入学位房并在使用了学位后，把物业放租。
2010/07/05
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liyifan4楼还是那个比喻，即便如今的局面是懒猫给耗子做伴娘，也不等于耗子偷东西是对的，或在没法换只猫前，追打讨伐耗子的行为和言论是错误的可笑的。
只要愿意修正错误，亡羊补牢，哪怕把漏洞补小一点，都永远比继续敞开羊圈仍人宰割要强，死得晚一点。
只要愿意修正错误，亡羊补牢，哪怕把漏洞补小一点，都永远比继续敞开羊圈仍人宰割要强，死得晚一点。
2010/07/07回复
珊瑚虫85楼qqmm123:
我所表达的意思是：无论如何方法唱空与唱多，在网上的言论无法左右市场（正如老H的言论无法改变现状）。因为说者不是LD或者名人，而看者（听者）也不是笨蛋。实际的通胀压力会无孔不入，会挤压至工人工资及房租，房租守不住当然会升。房租升通胀加，楼价当然相对坚挺。对楼价坚挺的预期会迫令卖家更加坚守旧价。双方都没有错。因为都基于不同立场。但立场也会因妥协而改变，正如HK的何俊仁。假若通胀加剧估计版主会从不拒绝看变成常看了。假若政策大变估计楼主也会急卖了（除非楼主以很低价位买入）。假若我是ZF我已经忙于应付影响民生的四面通胀，而影响中产的楼价。（已有喉舌讲要等第几季后再议了）
查看原文着这位妈妈讲，楼价就是这样涨的？通胀加房租？去年通胀了？房租涨了？
你翻翻旧黄历，那次楼价涨跌不是党的一句话？
现在党说话了，自己不舒服又不听了？
网上聊天不是要决定市场。而是不吐不快而已。
你翻翻旧黄历，那次楼价涨跌不是党的一句话？
现在党说话了，自己不舒服又不听了？
网上聊天不是要决定市场。而是不吐不快而已。
2010/07/07回复
liyifan6楼看过的房子，撩下了3个月，最近中介来打电话说野猪愿意谈谈了，似乎我还的价格虽然比开价直杀了10%野猪有松动的意向（其实相对周边而言，野猪已经没开高价了）
当然有个不差钱的价格依然坚挺，但这个社会总有真的想卖的，愿意成交的，只有成交的数据才能支持价格体系，而不是开价。
KFS开到3W5W当然也可以，让买得起的群体买去咯，总有住浅水湾的富人，总有肯花12W住西湖边的群体，与我无关就是了
当然有个不差钱的价格依然坚挺，但这个社会总有真的想卖的，愿意成交的，只有成交的数据才能支持价格体系，而不是开价。
KFS开到3W5W当然也可以，让买得起的群体买去咯，总有住浅水湾的富人，总有肯花12W住西湖边的群体，与我无关就是了
2010/07/07回复
广州第一穷人楼7楼原帖由 <i>liyifan</i> 于 2010-7-7 10:20 发表 <a href="http://www.gzmama.com/redirect.php?goto=findpost&pid=30264219&ptid=1685215" target="_blank"><img src="http://www.gzmama.com/images/common/back.gif" border="0" onclick="zoom(this)" onload="attachimg(this, 'load')" alt="" /></a><br />
我其实觉得在通涨和经济增长的大环境下，房价和租金伴随着整个社会的货币增量和消费力水平这2年来，即便每年增长达到10%也是合理的适配的稳健的。在这点上即便是和DEMI斑竹认为只要中国经济发展还有上升空间就可以长 ...
中国去年放了4万亿刺激计划出来.
今年,区域振兴计划里面,各省的目标都在万亿以上.
那么会有几多资金流入房市呢?
中国货币增量,是不低于30%的.
2010/07/07回复
