广州细则出台后，对首次置业、改善型和投资型的影响

广州细则出台后，对首次置业、改善型和投资型的影响

“新国八条”关于限购的分类表

置业类型	买房者类型		可否买房	置业条件
首次置业型	有户口		√	首付3成在部分银行仍可享受优惠利率
	没有户口但社保纳税等已满足规定年限		√	首付3成在部分银行仍可享受优惠利率
	没有户口且社保纳税等未满足规定年限		×	租房等待满足社保纳税规定年限再购房满足购房规定年限
改善置业型	有户口	已有1套	√	首付6成，基准利率1.1倍
	有户口	已有2套或2套以上	√	先卖后买但购房时名下房产不得≥2套
	没有户口但社保纳税等已满足规定年限	已有1套	√ ×	先卖1套，再买1套但购房时名下房产不得≥1套
	没有户口但社保纳税等已满足规定年限	已有2套或2套以上	√ ×	先卖后买但购房时名下房产不得≥1套
	没有户口且社保纳税等未满足规定年限	已有1套	×	社保纳税满足规定年限后先卖1套，再买1套但购房时名下房产不得≥1套
	没有户口且社保纳税等未满足规定年限	已有2套或2套以上	×	社保纳税满足规定年限后先卖后买但购房时名下房产不得≥1套
投资置业型	有户口	已有1套	√	首付6成，基准利率1.1倍
	有户口	已有2套或2套以上	×	先卖后买但购房时名下房产不得≥2套
	没有户口但社保纳税等已满足规定年限	已有1套	×	先卖1套，再买1套但购房时名下房产不得≥1套
	没有户口但社保纳税等已满足规定年限	已有2套或2套以上	×	先卖后买但购房时名下房产不得≥1套
	没有户口且社保纳税等未满足规定年限	已有1套	×	社保纳税满足规定年限后先卖1套，再买1套但购房时名下房产不得≥1套
	没有户口且社保纳税等未满足规定年限	已有2套或2套以上	×	社保纳税满足规定年限后先卖后买但购房时名下房产不得≥1套

这里15个小类

被打×禁购的有10个小类

每个小类按占比5%计算

国八条打掉50%的群体

[ 本帖最后由我的公积金于 2011-2-13 00:55 编辑 ]

2011/02/12

全部回帖

d-day沙发

请教:老公名下有1套房;老婆没有房.

现在老婆自己去买1套房,这套房算第1套还是第2套房?????

2011/02/13回复

我的公积金楼板凳

lin111:

请教：假设这种情况算第二套的情况下又买了房子（此时名下就真正只有一套了），然后又想再买，那此时又算第二还是第三套？

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贷款一次买房子A卖了

买房子B按第二套不卖名下一套

又要买房子C

从房管局的角度看是二套可以一次性付款买

从银行的角度看算三套不给贷款

2011/02/13回复

我的公积金楼4楼

d-day:

请教:老公名下有1套房;老婆没有房.现在老婆自己去买1套房,这套房算第1套还是第2套房?????

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第2套房

2011/02/13回复

邵小宝妈妈5楼

好详细的分析，赞一个公积金！

2011/02/13回复

宝贝的爸爸6楼

我的公积金:

广州细则出台后，对首次置业、改善型和投资型的影响“[url=http://baike.house.ifeng.com/doc/25924][/url]”关于限购的分类表置业类型买房者类型可否买房置业条件首次置业型有户口√首付3成在部分银行仍可享受优惠利率没有户口但社保纳税等已满足规定年限√首付3成在部分银行仍可享受优惠利率没有户口且社保纳税等未满足规定年限×租房等待满足社保纳税规定年限再购房满足购房规定年限改善置业型有户口已有1套√首付6成，基准利率1.1倍已有2套或2套以上√先卖后买但购房时名下房产不得≥2套没有户口但社保纳税等已满足规定年限已有1套√×先卖1套，再买1套但购房时名下房产不得≥1套已有2套或2套以上√×先卖后买但购房时名下房产不得≥1套没有户口且社保纳税等未满足规定年限已有1套×社保纳税满足规定年限后先卖1套，再买1套但购房时名下房产不得≥1套已有2套或2套以上×社保纳税满足规定年限后先卖后买但购房时名下房产不得≥1套投资置业型有户口已有1套√首付6成，基准利率1.1倍已有2套或2套以上×先卖后买但购房时名下房产不得≥2套没有户口但社保纳税等已满足规定年限已有1套×先卖1套，再买1套但购房时名下房产不得≥1套已有2套或2套以上×先卖后买但购房时名下房产不得≥1套没有户口且社保纳税等未满足规定年限已有1套×社保纳税满足规定年限后先卖1套，再买1套但购房时名下房产不得≥1套已有2套或2套以上×社保纳税满足规定年限后先卖后买但购房时名下房产不得≥1套这里15个小类被打×禁购的有10个小类每个小类按占比5%计算国八条打掉50%的群体[ 本帖最后由我的公积金于 2011-2-13 00:55 编辑 ]

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这个表做得不错，很直观。

2011/02/13回复

小笑笑的妈妈7楼

我的公积金:

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很好奇GJJ同学是做什么工作，如此执着、用心，工作绩效一定不错吧

2011/02/13回复

叶子05718楼

像我这种，有户口，本来有一套，卖了的，算什么呢？

2011/02/13回复

我的公积金楼9楼

叶子0571:

像我这种，有户口，本来有一套，卖了的，算什么呢？

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对房管局而言再买算首套不限购

如果之前那套有贷款

再买对银行来说算二套

没贷款则算首套

2011/02/14回复

林好小姐10楼

贷过一次,还清,买第二套房,也贷过,还清,同时卖掉了第一套房了,手上只有一套不欠贷款的房,现想再买房,广州户口,可以买吗,能不能贷上款,贷五成还是七成.

2011/02/14回复

kingwangsb11楼

林好小姐:

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和你情况一样，同问。

2011/02/14回复

我的公积金楼12楼

广州确定：

1、十区增城从化两市全限购

2、2年内的1年以上纳税证明才能购房（以前的年份不行）

3、二套房首付不低于6成（包括公积金贷款）

4、与北京等地以家庭持有房屋套数认定不同，广州拟继续采取认房又认贷的方式确定家庭房屋套数。

广州十区两市全限购住房二套房首付不低于6成

2011年02月19日03:12 大洋网-广州日报

　　昨日，广州市政府常务会议原则通过了“新国八条”的落地细则。在备受关注的限购范围上，从化、增城两个外围的县级市已经明确，将在细则正式公布之后纳入限购范围，这也意味着广州全市十区两县级市范围都将限购。

　　而随着广州新政细则出台在即，记者昨日就发现，不少从化、增城的楼盘都加大了宣传推广力度，有楼盘发短信宣称本周末就是无限购的“末班车”，以催促买家入市。记者联系相关开发商的内部人士，该人士却表示其实并未收到从化、增城要限购的信息。“我们也不清楚政策会否把从化增城纳入限购范围，发这些短信只是一种促销手段。”这位内部人士称，无论限购范围是否扩大，下一步开发商都将把更大精力放在商业物业的经营方面。

　首付比例

　　非户籍高层次人才限购一套住房

　　记者昨日从广州市即将出台的《关于贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》中了解到，广州市已经制定了系列政策措施，以促进广州房地产市场平稳健康发展。

　　限购1套住房：其中明确要严格落实国家住房限购措施，合理引导住房需求，在一定时期内，暂定对在本市(含市辖十区和从化、增城市)已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　暂停在本市向其售房：对在本市已拥有2套以及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。境外机构和个人购买商品住房的，严格按照国家有关政策执行，违反规定购房的，不予办理房地产登记。

　　对符合《中共广州市委、广州市政府关于加快吸引培养高层次人才的意见》有关高层次人才条件的非本市户籍人员，限购1套住房。

　　信贷政策：意见中提出，要认真配合、协助各商业银行严格执行差别化住房信贷政策，对贷款(包括住房公积金贷款)购买第二套住房的，其首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　限购范围

　　从化增城将纳入限购范围

　　据悉，由于去年的广州限购令并没有把增城和从化两个县级市纳入限购区域，两地的楼市呈现出风景这边独好的状况。阳光家缘数据显示，去年广州限购令出台后，在其他区域成交量大幅下降的时候，增城的月度成交量仍然保持在1000套以上。网签均价更是从去年10月的6553元/平方米升至今年1月的8271元/平方米。而从化今年1月楼市的网签量为944套，比去年9月的661套增加了43%，均价也从去年9月的6187元/平方米升至今年1月的6651元/平方米。由于将被纳入限购范围，近期增城和从化的楼盘都加快了推货节奏。

　　“从化、增城纳入限购后，部分‘投资客’将遭到‘冻结’，成交量也会出现下滑。”戴德梁行策略顾问部董事黎庆文分析，从化、增城两地楼市的买家除了一部分为当地的自住客以外，其余绝大多数为带投资性质或度假休闲性质的周末房买家，主要以广州市民为主。

　　套数认定

　　房屋套数认定拟认房又认贷

　　记者从房地产业内人士处获悉，与北京等地以家庭持有房屋套数认定不同，广州拟继续采取认房又认贷的方式确定家庭房屋套数。满堂红研究部对2010年四个季度及今年1月广州二手住宅市场买家购房次数作了整理，发现二次或以上购房的客户比例在去年第三季度达到最高的18.4%，但在去年“10·15”限购政策出台后，二次或以上购房者的比例回落到第四季度的15.1%，该比例在今年1月为16.4%。

　　“信贷收紧将令购买力大打折扣，只要银行可以和房管部门实现联网，认房又认贷确认家庭房屋套数的方式完全可以做到。”满堂红研究部周峰分析，在执行二套房首付六成的地方细则后，至少有15%～17%的准二手客户受到影响，而一手楼市受影响比例应在30%以上，前期成本明显增加。而由于“认房又认贷”等于给已拥有两套住房家庭“卖一再买一”关上了大门。但地方细则在短期内仍难以改变广州楼价持续高位震荡的格局，只有在存款准备金率再累计上调1到2个百分点，开发企业难以从容申请到足够额度开发贷款的情况下，一、二手楼价才会在相互影响下出现“短期顶部”。随着政策迭出，房价将极有可能在今年“十一”前后见顶回落。

　　土地出让模式

　　部分商品住宅用地

　　出让或配建公租房

　　昨日，记者从房地产业内人士处获悉，广州将探索双限双竞的土地出让模式，还拟探索在商品住宅用地的出让中配套建设公租房。

　　“北京、上海在商品住宅用地配建问题上都规定了具体明确的比例，这不失为增加公租房供应的有效办法。”广州大学房地产研究所所长陈琳分析，今年中央已经明确全国要建设1000万套保障性住房，此前中央出台的新国八条已经显示如果房价继续上升，中央的保障力度有可能会进一步加大。“保障房建设要真正落到实处，比资金更为重要的是土地供应。”陈琳分析，只要土地落实了，资金问题完全可以通过投融资手段解决。而广州未来在商品住宅用地要求配建公租房的过程中，要考虑如何能够在相应项目内保证楼盘档次和管理水平，既分散布局又能实现一定程度的混居，对保障房建设提速是一大利好。

　　征税力度

　　加大对存量房征税力度

　　广州新政细则中，除了按照中央要求对购买不足5年的物业按照全额征收营业税外，还特别强调要加大应用房价评估技术以加强对存量房税收的征管力度。

　　广州二手楼市多实行“实收”制，营业税增加的成本实际上转嫁到买家身上。合富置业分析认为，新政后营业税增幅较大，交易成本大幅增加，短期内对市场产生一定影响：买家消化政策会产生一定的犹豫，估计短期之内5年内次新盘的交投会有所减少；增城、花都、南沙、从化等一手住宅供应量大、一手楼价不高的外围区域影响会相对较大。

　　而加大应用房价评估技术加强对存量房税收征管力度之后，对于二手买家的最直接影响也会是增加购房成本，不过龙斌认为，税收并不是影响成交的关键因素，最多只会令买家短期观望，他坚持认为，从目前的市场状况看，影响二手楼市的关键因素仍然是经济情况、供求关系、通胀以及房贷、限购等政策。

　　外地人购房纳税证明从1年增加至2年，此项政策要比北京的5年宽松。中山大学教授杨卫华认为，外地人购房纳税证明从1年增加至2年，没有在本地工作的外地人要获得纳税证明的难度加大，去年“10·15”新政实施时，实际操作上可以通过向税务机关“补税”以获得纳税证明，但杨卫华指出，税务机关不会再出具2年的纳税证明，而且“补税”的成本也加大了。

　　二手楼价：

　　全年涨幅将明显缩窄

　　至于房价，中介普遍认为难以下降。总体来说，广州细则对二手供应和需求都有压制。二手价格会保持在窄幅上升趋势，到今年6月、7月到顶，若届时信贷依然收紧，有业主就会考虑降价出售，届时房价会有所回调。全年来看，二手房价将有10%~12%的升幅，但已经比去年三成多的升幅要低得多。

　　龙斌认为，“新国八条”将会对约两到三成的二手买家产生不同程度影响，对四成以上的一手买家产生实际影响，新政对一手楼市的实际影响要大于二手楼市。由于政策力度空前，预计短期内会对买家的心理产生极大的影响，整体一、二手市场将会进入观望和消化期。

　　市场预测：

　　一线城市楼价

　　今年或降一成

　　昨日，国家统计局发布了《住宅销售价格统计调查方案》实施后70个大中城市的首份住宅销售价格变动情况数据。国家统计局数据显示，与去年同月相比，70个大中城市1月新建商品住宅同比价格上涨的有68个城市，下降的有2个城市。其中，涨幅超过10%的城市有10个。而有60个城市的环比价格则保持继续上涨的态势。

　　瑞穗证券首席经济学家沈建光表示，昨日，央行又再宣布从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，符合预期。央行此举主要出于两点考虑：一是，对冲流动性压力；二是，作为遏制通货膨胀的努力。另外，频繁上调存款准备金率也是紧缩政策的重要体现。我们维持原有判断，当前经济政策的重心已经转为对抗通胀风险和打压房价泡沫，政策趋紧步伐可能快于市场预期。

　在“新一轮房地产调控政策更加严厉”、“房地产税试点逐步深入”、“新一轮货币紧缩周期启动”、“房地产商资金链趋紧”、“保障房供应充足”以及“当前房价实为过高”的六大重压之下，尤其是在加息和房产税试点的措施下，中国的房价将出现拐点。

　　沈建光预计，2月份我国房地产市场交易量仍旧低迷，房地产价格会趋于温和。今年全国房地产平均价格至少下降5%，一线城市至少下降10%。

[ 本帖最后由我的公积金于 2011-2-19 12:00 编辑 ]

2011/02/19回复

我的公积金楼13楼

林好小姐:

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广州细则出台认房又认贷

贷款两次了不能买了

2011/02/19回复

我的公积金楼14楼

广州限购细则购房阶段认房贷款阶段认贷

2011年02月20日03:08 大洋网-广州日报

　　新国八条广州细则

　　有望下周三前施行

　　本报讯 (记者李婧、赖伟行、严利)记者昨日从广州市国土房管局相关负责人处获悉，“新国八条”广州细则在市政府常务会议获原则通过，进行些许修改后有望于下周三(2月23日)前公布，并从公布之日起实施，届时国土房管部门将进行详尽解读。开发商资深人士预计，“新国八条”的严格实施或会令房价有10%~20%的下跌。

　　对于众所关心的限购问题，到底是认房还是认贷？昨日，市国土房管局相关负责人表示，购房阶段实行认房，即“市民可卖一套买一套，就是说现在有两套房的市民可以先卖一套再买一套”；但购房贷款阶段银行仍然实行认贷，也就是说“有两套房的市民卖了一套又买一套，虽然手中只有两套房，但如果银行记录查到他做过两次房贷，那么，对于市民新买的这一套房按照第三套房贷政策执行”。

　　同时，对于“新国八条”在各地的严格落地实施，广州一大型开发商负责人表示，无疑会令楼市“速冻”，“政策执行到年底的话，房价有10%～20%的下跌都不奇怪”，他笑言“今年我们可以放假了”。

2011/02/20回复

LIP2815楼

非常详细，赞一个

2011/02/20回复

小小琳妈16楼

进来学习了。

2011/02/20回复

luna71917楼

有户口，以前用过公积金贷款买过一套，现已经还清，想卖了换大的，请问：
首付是几成？
是否还可以申请公积金贷款？

2011/02/26回复

我的公积金楼18楼

luna719:

有户口，以前用过公积金贷款买过一套，现已经还清，想卖了换大的，请问：首付是几成？是否还可以申请公积金贷款？

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按二套的待遇首付六成利率1.1倍

2011/02/26回复

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