上市房企存货量攀至9000亿 资产周转率创新低

2011年04月29日 13:27 凤凰网房产

截至4月28日，129家已披露年报的上市房企2010年末存货总量达9098亿元，同比增长40.4％，创近几年来新高。其中，有100家房企的存货出现不同程度的增长，同比增幅在100％以上的包括绵世股份、顺发恒业、西藏城投、大港股份、京能置业、长春经开、万业企业、华侨城A、华丽家族、中国国贸及中天城投。

以“招保万金”为例，金地集团、招商地产存货分别同比增加12.11％、27.04％；万科增长48.01％，但据万科年报称，截至去年末，在各类存货中，已完工开发产品（现房）仅占4％

高存货的背后是资产周转率的快速下滑。有统计报告指出，上市房企2010年末平均存货周转率仅0.3次，创出十年来新低，低于行业最低迷期2008年的0.31次。

北京中原分析认为：

1：存货上涨，开发商对资金要求上涨。

2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，虽然数据明显上涨。但是主要上涨的城市而二三线城市。而北京等一线城市销售萎缩。这也使得上市公司的库存逐渐开始积压。

2：连续3轮的楼市调控政策已经给市场出现了量变到质变的影响，相比之前两轮调控更关注楼市交易本身。第三轮调控不仅在限购力度上前往未有，直接抑制了过半需求。更是在楼市火爆的命脉——信贷资金上加大调控力度。叠加的几次加息、贷款利率优惠政策取消等使得炒房者利用资金压力大涨。相比第一轮调控前，目前购房的利息基本已经翻倍。限购、限贷、加税、增供等政策叠加作用楼市。

成交量的大幅下跌将明显的影响开发商的销售。而2010年积压的大量土地，在2011年将初步进入开发环节。资金的消耗量将持续上涨。

3：个人按揭贷款首次出现了明显的下降，从09年来的连续几年信贷供应在今年初明显减少，信贷额度的减少明显的遏制了部分投资者的非理性购房，信贷结合交易等政策的调控叠加效应将逐渐出现量变到质变的变化。

在开发商的资金来源中自筹资金及，定金及预收款占比愈来愈高，可见楼市调控需要监管这部分资金的使用。而目前仅北京等少数城市出台了相关规定。

其中占到总资金来源26%的定金及预收款这一项很可能因为成交量的继续萎缩而出现明显的下降。

4：从整体市场来看，从2010年已经出现部分企业的亏损现象，而房价最先降价很可能出现在这部分楼盘中。市场的均价这一水桶往往由中小公司来决定。二季度很可能逐渐开始区域性的价格下调。