长篇大论就不讨论了，再说MW里面还有亲们亲口说的现实。看两则新闻传递的信息。

第一条

时间：2011年07月17日 14:17:54 中财网  

　　中介发布最新数据显示，2011年上半年广州住宅租赁交投保持供需旺盛态势，租金稳中有升。

　　合富置业数据显示，2011年上半年，广州平均租金为38.5元/平方米·月，同比上涨11.9%。部分需求旺盛、配套成熟的地段租金有较大幅度的上涨，如祈福新邨、江南西、车陂东圃、中山八等，上半年二手住宅的租金环比去年下半年上涨了10%-30%不等。

　　分析人士认为，庞大的租赁需求以及不断上升的生活和经营成本推动租金上调。从租赁需求上看，每年进入广州的外来务工和中高端人才数量巨大，而且每年新增进入广州的大学毕业生在20万人到30万人左右；调控政策影响到部分准买家的购买节奏，以租待售的人增多，等等，租赁需求庞大。从租赁供给来看，这几年除了2009年新增住宅交易量达到9万套，可以判断租赁房源增加明显外，2008年、2010年以及2011年新增住宅成交只有6-7万套，且绝大多数是自住，可以判断这几年租赁房源增加的数量有限。租赁市场的供求矛盾估计比较大。
　　合富置业预计，下半年广州住宅租金走势依然保持稳中有升。不过，虽然近年租金上涨速度较以往加快，但涨幅仍小于售价，租金回报率呈下降的趋势。数据显示，2011年上半年二手住宅租金回报率为3.1%，较2010年上半年的3.5%、2010年下半年的3.4%仍然下降。

第二条，
今年做好三千外来人员积分入户

“外来务工人员都是‘新广州人’，都是广州的街坊，要根据广州市的财力资源，尽可能地为外来务工人员提供积分入户、子女入学、就业指导、技能培训、法律援助等服务，增强外来务工人员在广州的认同感和归属感。”万庆良说，外来人口的问题摆在面前，我们必须正视它，一起研究怎样解决这个庞大群体的服务和管理工作，让这个群体融入广州、成为广州共同的主人，“根据第六次人口普查，广州户籍人口815万，有登记的外来人口713万，估计还有200万左右未登记的，广州的户籍人口与外来人口是一半对一半了。”

上面两则新闻传递了那些信息？

1，广州有户籍人口815万，流动人口713万再加200多万。

不乏许多非户籍人士已购房，但绝大多数非户籍人士是需要租房的。没有房东提高住房，就没有租客的生存空间。大家是相互依存的关系。
不管怎么说，租客即使购房，也得先工作5年10年，那么在此期间“800多万租客”的住的问题只能靠房东。亲们想想，“800万租客”的居住问题，“3-5百万套宿舍”都靠政府的所谓保障房？靠谱吗？

2，租金正在上涨，

不仅是直观感受，统计数据也传递了相似的结论。当然了，许多人拒绝承认“租金正在涨”，更加拒绝承认“租金还要涨”。那么就让事实说话吧。租金涨了还是没有涨，只有自己的银包最清楚。

我认为，2011年，租金热热身，进入起跑线。2012年，租金开始启动，涨多少我不预测，也不大清楚。但我知道，2011年租金这点涨幅根本不算什么。注意两点：

1，北京30年楼龄的一室户（就是一房，3-40平米），还楼梯楼，租金是3000-3500。人家的电梯商品房，两房租金一般都是7000左右。

2，北京的居民收入和广州的居民收入差不多。

广州的租金只有北京的40%，潜力非常大。

回复

一、我觉得潜力最大的房源就是2500左右的两房。

当然，一房的潜力也很大，与2500左右的两房差不多。三房的潜力略低一些。
潜力最大的首选“小两房+楼梯楼+房改房”。现在也就1500-2000。但我这种房源不多。

二、某些人又拿某些“十万分之一”的事情说事

据我所知，连汇景新城的160-180平米的三房现在也就10000多。天河新作的两房也就6000上下。一般的两房（电梯商品房，下同），最好的也就4000，标准租金也就2500-3000。普通一些两房的才1800-2500.我还没见过租金过万的两房。请第一穷人举个例子？

但北京的两房（电梯商品房）基本上正在向8000逼近。最集中的租金价格是5000~8000.

三、从“业主/租客”比数据看，

广州的数据最佳，小于1。户籍人口（800万）比流动人口（900万）少，再加上较大比例的户籍人口也要租房。北京户籍人口大约1200万，流动人口估计有1000万。
当然，广州的租客有很大比例的租客居住在“城中村”，而北京几乎没有大型的城中村。但北京有大量地下室，另外北京“隔断间”（也就是房中房）极其普遍，而广州这一方面要好得多。

我隐约记得一个数据，城中村容纳了大约300万租客，上百万套单间。具体数据我忘记了。

广州户籍人口800万，租客在“商品房，房改房，各类型宿舍，酒店”当中的有600万。
北京户籍人口1200万，租客在“商品房，房改房，各类型宿舍，酒店”当中的有1000万。

可见，广州和北京的租市在结构上是非常相似的。另外，北京和广州的居民收入差不多。

如果北京的租金比广州高20%-30%，我也认了。但没有任何理由北京的租金比广州高一倍甚至两倍。既然北京的两房（电梯商品房）能租到6000，为什么广州只能租2500？我感到非常苦恼。

当然，北京的租金一般是业主包了管理费和暖气费，广州的是实收。但管理费一个月也就数百元，暖气费最多也就数百吧。总体看，北京的租金比广州高一倍。

说起房价，北京比广州高多了。
最奇怪的是北京的房改房与同地段的商品房一般都是一个价。商品房35000的地段，旁边的房改房也差不多是这个价。价格几乎没区别，区别如下

首先就是面积。
房改房大多是50平米做两房。商品房要100以上。

其次是户型。
房改房都是南向，多数还南北同。但商品房则是三梯10户，8户的塔楼。板楼数量也不多，价格比塔楼贵10%-20%。比如两梯三户。

然后是管理费。
房改房几乎没有管理费。垃圾费，保安费还有别的什么费，一户一个月就数十元。但电梯商品房管理费普遍3元左右。

楼价这个东西是变动的，对比租金不合适。要对比，就是以“同样的房子”做对比。区位相似的“楼梯楼，一房”怎么样，“电梯，小区商品房，两房”怎么样。等等。

应该说同样的房子，北京的租金最高，上海略低但与北京差不多。广州的基本是北京租金的40%左右。象北京200万只能买一套“30年楼龄的楼梯楼两房，面积50平米”。租金3500。这个租金价格与广州的“70-80平米的电梯，10年楼龄以下小区花园商品房两房”差不多。当然，两者的楼价也是差不多的。

今后，混北京上海混不下去的高端人士会来广州。尤其是公司内部的调动。因为如果现在没有置业，在北京上海确实要扎根太难了。

在北京上海至今没有置业的高端人士，这样的人很多。与其回老家，不如内部调动或干脆转份工到广州。回老家能干什么？有什么适合的职位？在外面都滚了10几年了。

诚然，年薪50万及以上的职位，包括个人发展的机遇，广州比北京少得多。但是年薪50万以下的职位，同样的职位，北京与广州相差是不大的。虽然北京职位多，但人也多，城区规模也大。广州从人口上看大致是北京的60%。北京的面积虽然比广州大多了，但北京是稀稀拉拉的，广州是浓缩的。我上面说了，从“房东/租客比”这个关键指标看，广州租金市场的结构与北京非常相似。

广州的租金之所以比北京低，主要是商品房市场发育早，个人投资客数量大。广州有全国密度最高的投资客。据统计，30%的广州人是多套物业持有者，再加上规模庞大的城中村提供不计其数的“单间”。可以说，广州的投资客数量也可称作“百万雄师”了。

主要是广州开放10年后，内地包括北京才陆续开放。广州开放之初，在郊区搞了体量庞大的开发。广州投资客以极低价格圈到了大量低成本商品房，包括大量空置房。因此在过去较长时期内，“低成本，低租金”模式得以持续较长的时期。

北京哪有那么多投资客？很少的。商品房开发，低成本的持续期很短。假如广州有10年的低成本持续期，期间投资客得以大量吃货。北京楼市的低成本持续期可能只有3年。投资客吃不到便宜货，没有那么多出租屋。

综上所述，北京的租金在大量流动人口的涌入冲击下，很快就进入高成本平台。而广州由于有比较雄厚的老本依托，因此低租金的持续期较长。

但我感到，广州楼市的低租金时代已经结束了。现在，投资客的数量和出租屋的数量已经跟不上形势的发展，租客的数量急剧膨胀。租金跃跃欲试，步北京和上海后尘进入高成本平台也指日可待。

广州租金低，不是规划差，也不是城中村。关键就是投资客的比例比北京和上海高，出租屋的比例也比北京上海高。

北京和上海，哪有那么多业主有二套房的？有三套房的就更少了。因为北京和上海的楼价起点高，拉升快，99%的老百姓还没明白怎么回事，就已经买不起了。没机会买楼投资。广州起码还有10%的老百姓，或自觉、或不自觉地买到了许多低成本房源，成了投资客。

假如你那个海归同学先在上海入职，估计就是4000。然后跳槽到广州的施耐德，就是8000。有没有工作履历，履历怎么写。这个很重要。想必这个无需多言。所以，你不能用广州3000对比上海10000，也不能用广州8000对比上海4000.

而要用广州8000对比上海10000

至于你举例的上海拆迁户的例子，都是特例。
上海与广州，在没有商品房的年代没有任何不同。因为体制完全一样。不但如此，上海可以说比广州的住房紧张得多。

某些特例，因为比较有新闻属性，留给读者的冲击性较大，印象较深。有多少拆迁户分到10套房？

上海和北京，商品房的起点高，低价的持续期很短。在这种环境下，培育的“可出租房源”的比例就低。我不否认上海北京也有“大量”居民有两套甚至多套房，但再“大量”也不如广州的比例高。因为广州商品房市场在低价区持续了很长时间，培育了“更大量”投资客。

广州确实没有足够高的收入支撑500万以上的豪宅，因为年收入50万以上的群体数量不算多。但500万以下的普通住宅的购买力我觉得是足够的，甚至比北京上海更靠谱一些。

两居6000有，7000也有，8000也有。我又没说租金都是7000.

我说了，北京两居的密集价位是5000~8000。而广州基本上是2500-3000。差距很大。

北京租金高，说到底是“出租屋与租客”的数量比低了，简单地说投资客少了。广州租金低，自然是“出租屋与租客”的数量之比高一些。就是投资客比较多。
当然，我判断，从今年开始也就是2011年，广州租市不再继续保持“低成本，低租金”的固有模式，广州租市将步北京上海之后尘，快速迈入“高成本，高租金”的两高模式。

为什么广州的投资客的比例（或密度）比较高呢？还是因为1995~2005年这10年打的底。但北京上海只有3-5年的时间打底，可能是2000-2005年期间是黄金时期。广州楼市商品化比较早，属于笨鸟先飞。北京上海毕竟是帝都和经济中心，后来居上。

随便找个单位或公司做个调查可知，广州有房出租的职工和雇员的比例远高于北京上海。

租金主要是租客和投资客之间的数量关系决定的，出租屋的品质或城市规划与租金的关系不大。准确地说，同城比较的话有关系，异地比较没有任何关系。比如说“北京的黄皮楼50平米，40年楼龄，大院管理的楼梯楼”，其租金比“80平米，10年楼龄，广州的电梯花园洋房”还要高。你能说房屋的质量与租金有关系吗？

政府的保障房完全是浮云。

800万租客，我算300万被城中村消化，还有500万租客。再有200万被公司，学校和企业的各类宿舍消化。还有300万租客，至少要100万套出租屋。100万套出租屋就是既有的市场规模。也就是我说的“百万雄师”。

政府提供几千或10000套出租屋管什么用？更何况，政府的保障房计划，大家想的都是怎么将保障房变成自己的产权房。用于出租的更少了。再说了，这些保障房要到猴年马月才能投放市场？租金早翻番了。

亲们懂的。

北京上海总部多，这个是事实。所以我说年收入50万以上的人士，北京上海远多于广州。

但是，

首先广州也有华南总部，或大区总部。广州顶级收入群体不算多，高收入群体也是有的。
其次北京上海总部多，那么北京上海的头头脑脑就多，但部门经理和普通职员的收入并不比广州高多少。

假如：一个公司有10个年薪100万的，100个年薪30万的，1000个年薪10万的。那么北京上海有8个年薪100万的，只有1-2个在广州。但年薪30万和10万的，北上广按比例分配。所以我判断，500万以上的豪宅，广州要少得多。但是500万以下的普通住宅广州的购买力足够。

另外，租市更加体现收入曲线。北京上海能看到的租金，广州也应看到，就是时间问题。我强调的重点就是从今年开始“追赶”。

30万的职位还少？我觉得满大街都是，估计你还不了解圈子，或者圈子还不了解你。

履历这个东西，不是单向投递的，也要靠口碑积累，要靠时间。你在圈子里混久了，自然就会发现别有洞天。

另外，广州与北京上海还有不同。广州创业的多，就是自己做老板的比例高。假如一个班30人，10人在北京，10人在广州，其它10人四散各地。10年后你会发现，在广州的10人有2个自己干了，而北京（包括上海）几乎没有自己干的。

对于超出自己“所见和所闻”范围之外的事情，我个人感到，第一反应应该是：可以怀疑，但不要轻易抵触。只有善于吸收新鲜事物，才能跟上时代。只有愿意打听，有好奇心和探索精神，才会发现天外有天，人外有人。

我觉得楼上举的例子很好。如果相信“广州年收入30万以上的机会很少”，我觉得这不是事实。只能说“见闻不多，阅历不够”。