是换房划算还是抵押贷款买多一套划算？
1517135房产楼市
flashstone呵呵，希望念过这句百应百灵的魔咒之后各位路过的大侠美妈们能够慷慨出手相助哈~
是这样的，我们之前买了一套房子，但是仓促间买的，不满意，现在孩子一天天长大了，他也有自己的诉求了，我们就想换一套房子住。
如果把现在这套卖了，勉强够凑个下一套的首期的，因为听说不管第一套房是不是卖掉，再买都算第二套要求首付6成。可是如果这样的话，我们可能就要到外面租一段时间房子住，等拿到房款了才可以去看新房子，家里堆积如山的东西转来转区麻烦得很。
所以我们想可不可以把现在这套拿到银行抵押，换得第二套房的首期。我蠢笨的脑袋简单想了一下，假设我们要买一个200万的房子的话，等于说这200万完全都是问银行借的，听说这种抵押贷款法必须10年还清本息，真的是这样吗？如果真的这样，且不说利息了，光是问银行借的这200万本金，我们就一年必须偿还20万，每个月接近要换2万，这是不可能完成的任务，更何况还有利息呢。银行肯这么跟我们操作吗？
请问有没有哪位高人知道我说的第二种情况的银行的处理方法？
还有，到底是换一套房划算还是扛着两套房苦挨划算？
请帮帮我们吧。谢谢各位啦。
2012/07/06
精选回帖
amelie81529楼 本帖最后由 amelie815 于 2012-7-21 01:23 编辑 回复 flashstone 的帖子“看来您是做了这种抵押贷款了是吗？总体来说尽管利率高了一点，还是有着数的吧？是不是像前面mm说的要找中介给手续费才可以办到啊？ ”拿来解决二套房首付不够的问题还是不错的，我们当时给了中介费用的
2012/07/21回复
amelie81530楼“比如10年前问银行贷50万，可能它要利息20万，但是如果房子在手上，那10年后的房价绝对不止涨了20万 ”。这一点我赞同，但是这只能说明贷款买房也值得。至于买完房后是不是提前还款，那就是另外一个命题了。就我而言提前还款，一方面抵押房贷只是解决首付问题，剩下的部分还要走商业或公积金贷款，加在一起贷款额度比较大，提前还贷可以减少自己月供的压力。另一方面，前面已经说过了抵押房贷利率高，上浮20%后差不多年息超过了8%。就现在的金融市场环境，我不觉得有稳妥的投资方式可以保证收益在8个点以上，如果手上有了现金，那还不如先把这个部分的抵押贷款还了还相对划算一点。当然，这是针对利率高的抵押贷款部分，其他的公积金贷款部分我觉得就没有必要提前还了
2012/07/21回复
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hongman:
是否可行？看你的能力，如果家庭年收入五六十万以上，就OK。另外你要打听银行政策，现有这套房可以抵押，但抵押贷款恐怕不能用于购买居住用房，
查看原文如果年收入能有五六十万就不用向银行借钱啦。唉。
我不告诉银行我贷款做什么，它能知道我是去买房么？嘿嘿。
我不告诉银行我贷款做什么，它能知道我是去买房么？嘿嘿。
2012/07/06回复
是否每家银行的贷款政策都不一样？
2012/07/06回复
小猫跑跑:
这位美妈，因为我之前也有过这种抵押房产买第二套的想法，所以找银行、按揭中介都问过，希望可以帮到你：首先，银行是绝对不支持抵押现有房产去够买二套房的，就是说，以这个名义是行不通的，抵押房产换来的资金必须用作消费用途并且提供相应的支撑材料，比如说你去旅游，要旅游机票、**等；你去买车、买商铺、买车位，都要相应的**；以装修的名义贷款则要前后照片对比。。。反正是很严格的，以上这些是我向银行贷款部门负责人了解到的。第二、实在想要抵押贷款，也不是没有门路，可以找加按揭中介，以公司经营或者装修的名义贷款，他们可以从中操作，也许可以贷到，这是我咨询了ZDY之后了解到的。最后，最重要的是，就算找到途径可以贷款，能贷出的金额一般是你抵押房产市值的6成，再多就有难度了，而且信用额度是重复计算的，比如说你抵押了现在的房子，月供五千，然后新买的房子，月供也是五千，那么你在办第二套房产贷款的时候，就要出具两万以上的月家庭收入银行才认为你有能力还款。我知道的就这么多，希望对你有点用吧！
查看原文原来是这样，那看样子我们的想法很难实现了。
谢谢你这么仔细地回复。
谢谢你这么仔细地回复。
2012/07/06回复
RIAN妈:
以前那套房子如果没有贷过款，卖掉后再买是算首套的如果贷过款，卖掉再用公积金贷款，也一样算首套。
查看原文
真的啊？我们太封闭太无知了。呵呵。我们倒是没有用公积金贷第一套，不过要卖掉现在这一套还是有点舍不得，呵呵。穷人不能太贪心。
2012/07/07回复
我以前不知道这些政策，我也以为可以用我们现在的房子做抵押，再供多一套房子呢。看来真是还需要学习。hongman:
5楼正解！你自己不够还款能力，就别想抵押后贷出200万了，RAIN妈的提议倒是可以考虑，有些银行卖一买一可以算首套，趁现在首套利率低，挺划算的！
查看原文利率一降，只怕房价马上又要蹿升了，什么时候都轮不到我们小老百姓受惠。
我们第一套房差不多还清贷款了，只要不是说新贷的款加上不知多少的利息不要在10年内还清，允许像普通购房那样20年什么的，加上第一套房出租的收入，银行那里也许容易审批通过一点。
我们第一套房差不多还清贷款了，只要不是说新贷的款加上不知多少的利息不要在10年内还清，允许像普通购房那样20年什么的，加上第一套房出租的收入，银行那里也许容易审批通过一点。
2012/07/07回复
amelie815:
房屋抵押贷款可没那么简单，首先抵押贷款利率高，我们家办的就要上浮1.2倍。另外贷款可不是想贷多少就有多少哦，经营性抵押贷款利率更高，而且需要公司担保很难操作。装修贷款相对简单，但贷款额是根据房屋估值后的一定比率给出的，例如一个评估价200万的房子，装修贷款的上限可能只有50万左右。所以，要做这个房屋抵押贷款，最好还是想清楚资金缺口，自己的还款能力，最后再做决定
查看原文看来您是做了这种抵押贷款了是吗？总体来说尽管利率高了一点，还是有着数的吧？
是不是像前面mm说的要找中介给手续费才可以办到啊？
是不是像前面mm说的要找中介给手续费才可以办到啊？
2012/07/07回复
flashstone楼10楼amelie815:
就我的亲身体会而言，房屋抵押贷款买二套并不是很划算，但是如果资金缺口不是很多，而且也打算提前还款，那还是可以考虑的
查看原文我有时候稍微算一下。虽然刚一开始觉得好像银行吃了我们很多利息，但是从长远来看，还是我们自己赚了呀。比如10年前问银行贷50万，可能它要利息20万，但是如果房子在手上，那10年后的房价绝对不止涨了20万，干嘛要提前还款呢？
2012/07/07回复
flashstone楼11楼bingdian.piao:
我也一直有这样的打算，看来是行不通啦。我的换房梦啊，难道就这么破灭啦？
查看原文握手握手。
不过似乎还是有办法的，关键看自己能不能狠下心去做。
不过似乎还是有办法的，关键看自己能不能狠下心去做。
2012/07/07回复
flashstone楼12楼小唐88888:
你可以带租约一年卖，把你的卖了之后再买就是首套，贷款首期都是按首套来算的，买好之后再搬家不就得了
查看原文那是不是要遇到好说话的买家才可以？或者人家本来就不是买来自住而是投资的才可以吧？
2012/07/07回复
flashstone楼13楼hongman:
有能力当然直接买第二套，即使房价升一点，好在利率降了，你可以用公积金贷款加商贷混合贷款，房子长远比人民币保值，有能力早买早好。只是我看你好像既不够首付（要抵押第一套房子才够首付），家庭月收入也不是很高，似乎眼下买第二套是不够能力的，再想也没用啊！要不多存几年钱够首付，要不就卖了第一套换个大的。
查看原文等到存够现在付首付的钱，不知那时候的房价又高到哪里去了。。。
2012/07/07回复
