njquiet【第一站】老东山初看房
作为曾经的名牌大学理科生，我们在看房前还是相当的做了一番功课的，知道老东山的好学校有东风东、培正、农林下、署前等，东川、文德、朝天等大牌离天河实在太远了，只能望西兴叹了。周末两天(7月28日)正式踏上看房之旅，走了不下5个中介行，看了不下3套房，感受如下：
1、买得起的太破，不破的买不起。到了东山才知道自己穷啊，给我们上了一堂深刻的励志课，迫使我们立马修改了购房目标：从7、80方缩小到60方以下，从20年楼龄延长到30年楼龄以内，从中层调整到只要不是一楼或顶楼都行。
2、不同中介行的口径很不一致。合X这样的大中介行听到我们的预算后，都说没有适合的房子，其中有一家斩钉截铁的告诉我们，如果想进东风东小学只能买锦城、东风、润粤和君悦这4个电梯盘，其它楼梯楼统统有随时调整地段的可能，另一家甚至连我们的电话都没问就客气的送我们走了。小中介行比较热情，介绍的房源也比较多。不知道为啥差距这么大呢，我还没想通。
3、其实买房的人没有想象的多。无论在大中介还是在小中介，我们都是唯一的客人，坐个几十分钟也没有其他人上门，可能是我们去的时间太巧了吧，不能污蔑咱火热的楼市啊。
4、现在管得比较严，据说银行和房产局联网了，想做低首付几乎是不可能的。我已经在琢磨要不要先搞点抵押贷款呢，不知道到时候同时有抵押贷款和二套房贷款行不行，留待下周确认吧。
这两天看的几套都不行，留下电话号码守株待兔了。晚上跟几个朋友吃饭，说起今年的经济形势那是真的不乐观啊不乐观，很多企业倒闭，很多老板休息，浙江的返乡民工潮提前，广东的用电高峰未按预期到来…处处都征兆着今年是不平淡的一年。老公提议下周去看一下天河的学位房，继续奔波吧。
【8.2更新】在多方打击下，我们夫妻俩已经做好打持久战的准备，也找好路子准备增加一下购房预算...但没想到一次不经意的看房，突然将一切导回正轨。刚刚下定的这套房子除了单价较贵外，其他都符合我们的要求：南向小两房、装修保养好、大院管理、省级学位、交通方便。还没有正式完成交易，具体细节就暂不透露了，略谈下我最近几天看房的感受：
1、东山区学位房整体供小于求，卖家和中介的底气都比较足，真的想买，一定要积极主动：不但找大中介，也要找小中介；不但要坐等消息，也要自己上网找找。不过网上的价格大部分是假的，价格最高的那个才比较接近事实。
2、大部分情况下不存在笋盘。前几天我去看了个所谓“笋盘”，正对马路，简直没办法生活，这样的房子再便宜也不能要。用自己能接受的价格，买自己能接受的房子，可能正因为我们都是比较干脆的人，下定才会这么快。
3、最近买房子的人确实比较多，身边很多朋友或者为了改善居住条件，或者为了解决学位，或者为了投资保值，正在四处看房。我个人感觉是由于股市低迷，经济不振，没有投资出路，导致不少家庭这几年颇有些积蓄，在各种因素的促进下在近几个月集中释放在楼市，至于这股浪潮会持续多久，不是神仙难以评价。
【8.12更新】8月1日下定，9日网签，10日递交按揭资料，目前来看进展还比较顺利，提前谈谈这次购房的心得吧。其实这已经不是我们夫妻俩第一次看学位房，前几年陆陆续续都有看过，但是当时经济基础差，囊中羞涩，前景不明，加之二手房总有形形色色的问题，看了几年都不了了之。今年一方面是不能再等了—小朋友明年就要上学，另一方面手上确实有了点积蓄，凑巧7月中旬我们去了一趟杭州，领略了当地的高房价后，回广州买房的决心更加强烈，此时不买更待何时？！结合前几年看房的经验，今年我们从一开始就定下明确的目标：
1、首先选定最适合自己的学校，从学校成绩、规模、课业负担、交通便利性（特指与我们现在这套房子的交通）等多个方面综合考虑，我们选定了农林下小学，对比过程略去不表，父母们的喜好是不一样的，彼此的标准很难统一。
2、其次明确自己的预算，由于我们买的是第二套房，首付就要六成，加之税费、中介费等种种开销，从我们手头的积蓄反推回去，最多只能买150万全包的房子，再增加预算就要抵押现房产或是找亲友借钱，两者都非我们所愿，毕竟房价走势难以预料，6年以后脱手之时，赚也好亏也好，我们都希望在自己可承受的范围内。
3、主动积极的去寻找房源，我们在农林下小学周边的中介都留了电话号码，另外也抽空在网上找了很多房源，不论是真是假，看到合适的就打电话过去问。唯一没有做的就是在妈网上发帖求房，学位房永远紧张，业主根本不愁卖，何必上网自我推销，这一招的成功率我看是很低的。
4、让中介相信你的诚意，中介每天要接触很多信息，如何给他们留下深刻印象，我们用的是最简单的方式，直接对一家比较积极的小中介行说：“我们已经准备好钱了，大概XX万，只要你们介绍的房源合适，我们马上就买绝不犹豫。”后来下定的这套，就是这个中介在业主放盘后第一个通知我们去看，而且是单独看盘，可见在价格合适的情况下中介也是倾向于实客的。
5、只有预算是硬杠杠，其它都好商量。我们夫妻俩的共同特征是懒，看房前我们就约好要找一套装修好的，但是在老城区找一套总价低的装修好的何其之难。所以当我看到这一套时，感觉真是非常的惊喜，虽然风格过时，但材料讲究，实用率高，如果要求不高的话换几件家具就可以直接入住，直觉就判断可以入手。但当时有两点真的谈不下来，一是中介费要3个点，因是独家盘不肯松口，另外20年的楼梯楼单价要去到2.3万，业主也很坚持。我当时算了一下加上税费和中介费总价在预算之内，就没有继续谈价直接下定了，也许我当时不下定，过几天价格会有松动，但更大的可能是被别人抢先买走，没敢冒这个险。
不知道是不是我下定的时候太干脆了，业主这段时间都在后悔卖便宜了，呵呵，幸好业主是守信之人，之后的网签、按揭都很配合，在此也预祝他早日买到属于他的心水房。从我们这次买学位房的经历来看，学位房主要集中在老城区，老房居多，如在预算有限的情况下一次性购买到位，就要清晰自己的目标，明确自己的需求，一旦看准直接下手，其实也没有传说中的那么难。
PS:感谢妈网给我带来的好运气，分享一下我在看房前做的小小功课—部分小学最新竞赛成绩排名：
备注：1.招生班数取的是2012年招生班数，可能和获奖学生那届的班数并不一致。
2.具体每个学校一个班级有多少人数我也不清楚，全部按40人/班算的。
3.数据来源网络，仅作参考，请勿当真。
【8.19更新】之前留电话的某中介这个周末约我去看房，无聊之下就去看了，记录一下房价，供后人研究。
第一套：在港澳中心后面，粤校宿舍，石米外墙，三楼，套内近59平方，框架结构，未补公摊，补后约为64平方。二房一厅，两个房间朝南，厅出阳台朝北，跟前后楼距离很近。基本无装修，厕所厨房极其简陋，还是老式的蹲坑。业主开价155万元，但所有税费、公摊费用等等均需要买家承担，个人觉得这套未明的费用项目很多，风险较大，单价2.4w。（后同一中介说已经降到150万实收）
第二套：在粤剧院大院内，也是单位宿舍，但是楼龄要老得多，还是黄皮外墙的混合结构。此套已补公摊，补后约为51平方，二房一厅，也是两个房间朝南，阳台在其中一个房间外。装修比上套更差。业主开价125万，听中介说已经有买家给了诚意金，想还到118万元，据说业主还没答应，如还价成功，单价是2.3w。（一周多以后有另外一家中介行介绍这套，开价115万，前一个中介不老实啊）
【交易记录】
8.01 下定金，签订三方协议
8.10 买卖双方递交按揭材料
8.31 按揭公司通知公积金贷款已审批通过
9.06 签订正式的按揭合同
9.12 递件+交首付+过户
9.24 领取新房产证（银行马上拿走了）
10.8 放款
12.22 终于交楼了
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