【小编踩盘】万科欧泊78、95平米二三房，小学学位，吹风价1.6-1.7万/平米，够“刚需”吗？

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程灵素只看楼主

有妈友发帖询问万科欧泊楼盘的情况，为了让妈友更详细地了解楼盘情况，小编决定，去实地踩盘，看看这个楼盘到底如何。

小编从体育中心地铁站出发，30分钟左右到达地铁3号线大石地铁站，然后坐地铁接驳8号线，大概20分钟后到达官塘西站，下了公交车就能看到万科欧泊。先来看看万科欧泊的规划效果图。

图中所显示的就是近期推出的B1-B4栋

楼盘效果图

【楼盘位置及交通】

万科欧泊位于广州市番禺区兴南大道368号，属于华南板块。

楼盘附近主要交通干道为：兴南大道、汉溪大道、观景路等。小编踩盘时看到有许多公交车在楼盘附近停靠，所以坐公交车出行的话，会比较方便。地铁交通方面，万科欧泊到地铁3号线大石站需要坐20分钟的地铁接驳公交车才能到；销售人员称楼盘距3号线汉溪长隆地铁站仅需5分钟，不过小编在地图上看到，汉溪长隆地铁站距楼盘的距离与大石地铁站远近差不多，感觉5分钟可能到不了吧。不过，万科欧泊距未来规划建设的地铁7号线鹤庄站、官塘站很近，7号线建成之后，楼盘附近的交通状况将会有很大的改善。

楼盘附近的公交车：788、302A、番17、番53、番56、番75、地铁接驳线8号

地铁3号线大石站

地铁接驳线8号线大石站

地铁3号线出口处的接驳线公交车站场

2012/11/12

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程灵素楼沙发

【楼盘产品】 北向二房朝马路南向三房望花园吹风价1.6万-1.7万/平米

万科欧泊首推的是B1-B4栋二三房户型

万科欧泊实景图

万科红郡前身为新光城市花园，而万科欧泊是万科红郡在千万级别墅售罄之际新推的洋房组团，11月3日开放样板间，主推二三房小户型，目前接受诚意登记，交纳3万元的诚意金，开盘时可优先选房，另可享额外95折的优惠。

据负责给小编讲解的销售说，项目首期推B1-B4栋，32-34层高，两梯六户，户型呈镜面，共三个户型，分别为78.7平米的两房、93.2和94.8平米的三房，三房户型均带主人套房。在户型设计上，万科欧泊遵从万科一向的风格，使用率略多于8成，户型方正，较为紧凑实用。

楼盘新货主要针对刚需买家，所以吸引了城中一批买家前来参观。但是销售GG根据周边楼盘价位，预估了一下万科欧泊开盘后的价位，二房预计1.6万/平米，三房1.7万/平米，如此的价位对于刚需家庭来说，似乎不够“刚需”。

楼盘样板间入口处

样板房设于B1栋4楼，每层为2梯6户设计，销售GG称每户公摊面积大概在20平米左右。走出样板间的电梯，小编感觉楼道内的空间很狭窄、局促，楼层过道若2个人同时通过就有些拥挤。一层2梯6户，相比其他楼盘的电梯配置，可能稍有些不足。

【户型】

万科欧泊本期户型主要有78.7平米二房，93.2平米和94.8平米三房。

04\05单位二房户型

78.7平米二房户型

二房面积为78.7平米，户型方正，厨房呈U字型，空间非常大，客厅和两个卧室也较大。厨房较大，餐厅显得有点小，厨房与餐厅之间隔着一道承重墙，而且从入门处到餐厅的走廊过长，稍显浪费。虽然两房户型整体设计不错，但并不吃香。因为二房全部为北向，朝着兴南大道，噪音和粉尘污染非常严重。由于样板间两房的阳台被封住了，小编在楼盘现场并没有感觉到特别大的噪音。

三房户型

03\06单位 93.2平米三房户型

01\02单位 94.8平米三房户型

相比二房单位，三房单位更受热捧，户型方正、功能划分较为合理。主卧套间带独立卫浴，全部为南向，望小区花园，有阳光，有景观。而四个三房户型中，01\02单位的三房户型景观和采光最好，带入户花园。而03和06单位的三房户型通风效果较好，无走廊设计，但餐厅会被01\02单位遮挡到，采光一般。此外，03\06部分房间窗户朝向兴南大道，会有一些噪音和灰尘影响。

销售GG说万科欧泊带精装修出售，但是没有具体说明装修标准，小编从交楼标准的样板房上看，厨房虽然带了橱柜，但是并没带消毒碗柜，不太方便，自己再买消毒碗柜会比较占空间。

2012/11/12回复

程灵素楼板凳

【楼盘配套】

1.学位：番禺市桥中心小学（红郡分校）+小区内幼儿园
对于学位资源稀缺、一位难求的番禺区来说、万科红郡所带的省级小学市桥中心小学学位是比较可贵的。在楼盘沙盘上，小编看到市桥中心小学与楼盘的距离较近，步行的话可以控制在10分钟以内。另外，楼盘自己带有一所幼儿园，“小学+幼儿园”的学位配套，解决了家长们的“学位之忧“。

石桥小学和区内幼儿园

2.生活商业配套：有待完善

当询问楼盘生活配套问题时，现场的销售给了小编一张宣传页，看着这张宣传页，小编不禁感慨：一切尽在”规划”中，目前现实与规划还不在一个次元！

万科欧泊360°生活圈示意图

小编踩盘时感觉，在大型商业配套上，万科欧泊并不缺乏，毗邻华南板块最大的万博商圈、万达广场和天河城，从楼盘销售中心就能看到不远处正在建设的万达SOHO广场。但是，在基础生活配套上，万科欧泊却极为缺乏，周边无便利店、超市和菜市场等，项目销售中心门前是一块堆满黄土的空地，兴南大道的另一边则是一块长满野草的荒地，周边显得非常荒凉。

楼盘销售中心门前的黄土堆，也可看到万达广场，两者目前真可谓”隔土相望“

楼盘一楼厅堂未来会成为商业中心

东星海鲜大酒楼和东星大酒店

楼盘路对面的店铺

楼盘斜对面的官塘村

楼盘附近的天鹅湖农庄

2012/11/12回复

程灵素楼4楼

【楼盘环境】
万科欧泊小区内部的园林绿化较好，幽静舒适，与小区外围的繁闹形成了较大反差。楼盘B栋与A栋相对应，合围成一个区内小花园。小编感觉楼盘本身的环境还是相对较好的，绿化率较高。万科欧泊的内侧为万科红郡前期推出的别墅项目。

万科欧泊入口

万科红郡别墅区

区内环境

区内环境

小编踩盘时发现，万科欧泊楼盘就赤裸裸地站在车流穿梭的道路旁，中间没有一点屏障，目测楼盘与兴南大道的距离大概5米左右。所以对于面朝兴南大道的二房户型，噪音和灰尘影响会比较大。另外小编从车站走到销售中心过程中，发现兴南大道上泥头车接连不断经过，噪音非常大，而且带来一阵阵粉尘浓雾。如果打开面朝大道的阳台或窗户，噪音和粉尘污染严重程度可想而知。另外小编还看到楼盘旁边有许多高压电缆经过。

楼盘附近有许多运沙石的车辆来来往往

楼盘旁边的大道正在施工：大风起兮尘飞扬~~

楼盘销售中心门前有一个很大的土堆

楼盘与南兴大道的距离很近，面朝大道的房间会比较吵，灰尘较多。楼盘离高压电缆较近

万科欧泊正在施工中的工地情况

楼盘周边道路比较破旧，小编看到有些路段正在施工维护

正在维修的道路

楼盘旁边的一个警示牌

2012/11/12回复

程灵素楼5楼

【周边楼盘】

1.广州雅居乐花园

小编从万科欧泊走到雅居乐花园用时6分钟左右。相比万科欧泊正在推的楼盘，小编感觉雅居乐花园的环境更好一点。虽然雅居乐花园也是在道路旁，但与道路之间的距离相对较远，而且中间有水池和绿化带做屏障，除了一栋临近施工道路的洋房外，其他楼座受噪音和灰尘的影响较小。

雅居乐花园

水池与植物起到了很好的屏障作用

雅居乐花园入口处

离兴南大道较近的楼座

雅居乐花园受道路施工影响较大的楼座

2.番禺万达广场

万达广场位于番禺迎宾大道万博中心以东，汉溪大道以北，兴南大道以南，与万科欧泊遥遥相望，小编站在欧泊销售中心门前就能看到不远处身裹绿纱的万达SOHO，两个楼盘之间隔着一个大大的土堆。

据了解，万达广场二期B4栋公寓式写字楼已经于11月3日推出，有两栋公寓，共有900多套单位，为33-86平方米的单间和两房单位，其中更以33-64平方米的单间为主力户型。其产品带装修均价1.5万/平米，面积最小的33平方米单位总价才50万元左右，而且不限贷不限购，带车位，车位只租不售。

相比万科欧泊，万达广场的优势主要在于产品总价低，但万达的商业地块40年产权，可能有些不敌万科欧泊的70年产权。

妈网小编苏星河之前也有去万达广场踩盘，欲了解详情可移步：

【小编踩盘】番禺万达广场公寓吹风精装价1.4万/平，大客整层选完才到散客选，开售未定

番禺万达广场效果图

番禺万达广场销售中心

不远处的番禺万达广场

【小编评盘】
   现场的销售GG告诉小编，万科欧泊目前正在诚意登记中，已经有大概300户左右下了诚意金。小编踩盘时，也看到有许多人陆陆续续去看房。小编在样板间遇见一对来看房的夫妻，他们对三房户型比较感兴趣，认为二房临近大路，噪音比较大，而且灰尘很多，另外，他们也不时询问销售B栋对面的A栋什么时候发售，相比目前正在推的B，A栋的户型较好，安静，景观很好。
   优势
   1.带省级小学学位，另外小区内自带幼儿园，教育资源较好；
   2.多路公交车经过，交通便利，更可享受未来7号线所带来的便利；
   3.小区内部环境较好；
   4.周边规划建设的大型商业设施较多，未来生活较为便利；
   5.道路通达，适合有车一族，附近有华南快速干线、新光快速干线以及迎宾路城市主干道。

   劣势
   1.周边生活配套缺乏；
   2.周围目前正在建设之中，环境质量较差，短期内不便于居住；
   3.临近大路，中间缺少屏障，噪音和灰尘污染严重；
   4.1.6-1.7万元/平米的吹风价，见仁见智；

5.楼盘旁边有高压电缆经过。

2012/11/12回复

程灵素楼6楼

【楼盘样板间美图放送】
楼盘样板间设在B1栋4楼，2梯6户。

儿童房

交楼标准

欲了解更多信息，可进入妈网红房子万科欧泊楼盘库
http://house.mama.cn/Loupan-Index-index-lpid-321-sitetag-gz

2012/11/13回复

毛毛虫要过冬7楼

程灵素:

目前，离万科欧泊最近的新盘为广州番禺万达广场和华南新城。其中番禺万达广场在售商业公寓产品，均价1.5万/平米带装修。华南新城在售大户型复式和别墅，均价2.6-2.8万/平米。另外，华南板块元老级大盘广州雅居乐花园与万科欧泊相邻，虽然目前已是二手房，但开放已有十年，小区相当成熟，也是万科欧泊的竞争对手之一，广雅二手房不同楼龄价格存在差距，总体价格在1.2-1.7万/平米之间。小编从万科欧泊走到雅居乐花园用时6分钟左右。相比万科欧泊正在推的楼盘，小编感觉雅居乐花园的环境更好一点。虽然雅居乐花园也是在道路旁，但与道路之间的距离相对较远，而且中间有水池和绿化带做屏障，除了一栋临近施工道路的洋房外，其他楼座受噪音和灰尘的影响较小。[图片]雅居乐花园[图片]水池与植物起到了很好的屏障作用[图片]雅居乐花园入口处[图片]离兴南大道较近的楼座[图片]雅居乐花园受道路施工影响较大的楼座万达广场位于番禺迎宾大道万博中心以东，汉溪大道以北，兴南大道以南，与万科欧泊遥遥相望，小编站在欧泊销售中心门前就能看到不远处身裹绿纱的万达SOHO，两个楼盘之间隔着一个大大的土堆。据了解，万达广场二期B4栋公寓式写字楼已经于11月3日推出，有两栋公寓，共有900多套单位，为33-86平方米的单间和两房单位，其中更以33-64平方米的单间为主力户型。其产品带装修均价1.5万/平米，面积最小的33平方米单位总价才50万元左右，而且不限贷不限购，带车位，车位只租不售。相比万科欧泊，万达广场的优势主要在于产品总价低，但万达的商业地块40年产权，可能有些不敌万科欧泊的70年产权。妈网小编苏星河之前也有去万达广场踩盘，欲了解详情可移步：【小编踩盘】番禺万达广场公寓吹风精装价1.4万/平，大客整层选完才到散客选，开售未定番禺万达广场效果图[图片]番禺万达广场销售中心[图片]不远处的番禺万达广场现场的销售GG告诉小编，万科欧泊目前正在诚意登记中，已经有大概300户左右下了诚意金。小编踩盘时，也看到有许多人陆陆续续去看房。小编在样板间遇见一对来看房的夫妻，他们对三房户型比较感兴趣，认为二房临近大路，噪音比较大，而且灰尘很多，另外，他们也不时询问销售B栋对面的A栋什么时候发售，相比目前正在推的B，A栋的户型较好，安静，景观很好。 1.带省级小学学位，另外小区内自带幼儿园，教育资源较好； 2.多路公交车经过，交通便利，更可享受未来7号线所带来的便利； 3.小区内部环境较好； 4.周边规划建设的大型商业设施较多，未来生活较为便利； 5.道路通达，适合有车一族，附近有华南快速干线、新光快速干线以及迎宾路城市主干道。 1.周边生活配套缺乏； 2.周围目前正在建设之中，环境质量较差，短期内不便于居住； 3.临近大路，中间缺少屏障，噪音和灰尘污染严重； 4.1.6-1.7万元/平米的吹风价，见仁见智； 5.楼盘旁边有高压电缆经过。

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诶，楼盘旁边貌似看到高压线？！

2012/11/13回复