踩盘才是价值，我也谈谈广州楼市的涨跌
25054235房产楼市
小刀飞你在暴跌声中网络上又见文说这个周未，广州的保利花城，大都会等日光，花都，黄埔，白云的盘由于定价合理而去量神促，两天就卖掉一千八百套云云，当然可以想象的是必然有人出来指责这是房产商的软文，情况只有她一人知道。我不置可否。但我选择相信那些挤破头的现场图片绝不可能都是农民工房托。而中海誉城连续三天阳光家缘上的过百套网签数据也证明了只要价格微降，成交就不愁，不管你接受不接受，情况就是那个情况。
我说过，其实也是从经济学里得来的，能让房价暴跌并产生拐点的既不是调控也不应是预期什么的，而是经济，只有经济产生危机或衰退才能真正的撼动房价，美日当年的房价下跌都是在经济危机与衰退中产生的。我就更不分析什么国情民众置业理念的不一样了。广州的经济总量十一年来增长了六七倍左右高于中国的平均增速，2002年中国的经济gdp才刚过10万亿，而去年就达到60万亿，六倍，至于房价，这十年来，全国的平均水平也就差不多这个涨幅，集合了全国最优质资源的一线城市略高也是正常的。当然有些人会拿国际租售比来分析中国的房价偏离而忽略了就象股市里只要高增长的股票都有很高的谥价率，中国的房价溢价高些是建立在中国经济一直高速增长的预期里，就是回落到现在的百分之七八也仍是全球最高增长的国家之一，只要经济增长不断，货币也必须要增加发行来对行经济的增长，工资，消费等也自然会增长。这也是预期，所以还是回到那句:只有经济才是影响房价的真正要素。
说些具体的数据，从人口结构看看广州楼市的实际需求，前几天看到统计局的广州人口数据，2014的人口达到了1600万多，而2010年人口普查时是1200万，四年时间人口增长了400万，年均增长100万，而统计中看到外来人口在广州购房48万套，也就是说外来统计人口中的7%左右的人购了房，再仔细看看，到2012年中统计数据中外来人口购房的数据只有32万套，而到了2014年则达到了48万套，也就是说近不足两年的时间外来人口在广州购买了16万套房(包括二手房)，年均超过八万套，这还是在限购的大环境下实现的。而广州平均每年的库存以外来人口加上本地居民的购买比率来说，足以全部消化，甚至供不应求。当然二手房是占据了一部分，但二手房卖出的人以改善型为主，卖出了还是会买回其它的，这两年在限购的环境下投资客已经比较少。
有些人又会说，广州的区域扩大，供地会递增，但反过来，区域扩大，只要该区域能有产业支撑能提供新的更多的就业岗位那么就会有更多的外来人口涌入支撑那个区域的房价，而狭义上的优质资源集中的中心城区核心区区域不会无限扩大，而外围区域的人口中也会诞生精英阶层，当中部分也会想占据核心区域的房子，这就是核心区域房价最能涨也最抗跌的原因。永远如此。这点上，广州的区域扩大与新城基本上都有产业支撑，无论是南沙还是番禺万博还是萝岗的广州原开发区，反而是北京偏远的燕郊等地只是集中了一部分在北京工作而只在远郊新城住的睡城没有什么产业支撑要健康。
说白了一句，拉动经济的三驾马车是投资，消费与出口，在目前的出口不景的情况下，没有谁有抛弃房地产的底气，买房子也是大宗消费，房地产更是促进经济发展投资领域里的一环，如果你是明白人，你就会明白这就是正府为什么没有能把房价调下来的原因，从没真调过或从没执行过，叫做调，倒是08年房价下行时一救市措施马上执行，房价暴涨，11年房价有些下行时数次降准两度降息，房价又重拾升势，这就是现实，需求若在，经济也可行，投资渠道少之下就是你想方设法去压抑了需求总会有暴发出来的一天，中国人中有钱人的比例是不高但因为人口基数大，所以有钱人的数量不少。而就身边而言，屡见手拿一百万余款的人会问:不投资房地产，我能拿这些钱干什么？这也是事实。当然或许十年五年后，人口的迁徙趋于平淡，那或许是另一番境象。
不怀疑房价在如今限贷限购不放松情况下会有更多的促销走量，尤其新的外围区与房价涨的比别处过份的区域，但一旦信贷与正策显出放松的真实措施，房价会马上活跃，你可以不相信，也可以等它暴跌八成省几十年打拼，我只是用自己的方式来判断这个市场，经济能保持增速的话，房价短期回落不影响它长期向上的趋势。
如果你是一个购房的潜在需求者，你必须考虑清楚你为什么要购房？考虑清楚了如果碰上实实在在的打折，10%左右，就买吧。纵然被人讨伐，我也会给你一个不模棱两可的建议。另，谢谢那位内线我说有感触并咨询意见的网友。此帖就是最好的回复。
2014/04/28
全部回帖
hofcm1
饭后吃点花生板凳:
不好意思，网络是非多，如果我们有机会做显示生活的朋友，我一定全文给你。
文章的大概内容是这样的，分析了李生在某个非房领域的投资，然后计算这个领域的回报率，包括香港的和国外的，最后根据李生的投资体量，认为香港市场该领域已经无法容纳这么大的资金，只能寻找海外机会。
写这篇文章的时候，还分析了李生海外改领域的收益率，大概20%左右。也就是说，只要李生能够进入海外的这个市场，他就会抛售旗下的低收益资产。目前，李生手上低收益的资产主要是百佳超市还有内地一些流动性欠佳的房产。
李生抛售房产项目，只能说明这个项目持有的收益率低于他能够投的新项目的收益率，比如不如卖掉项目去投20%的收益率的项目。不能说明李生持有的资产价格会下跌。比如李生想卖百佳超市，但是百佳还是赚钱，只是赚个位数利润而已。
李生下面的公司，从会计角度看，最夸张的收益率有300%，有个较大的子公司收益率40%，新进的项目20%左右。还有大多数很稳健的长线项目，12%左右。
文章的大概内容是这样的，分析了李生在某个非房领域的投资，然后计算这个领域的回报率，包括香港的和国外的，最后根据李生的投资体量，认为香港市场该领域已经无法容纳这么大的资金，只能寻找海外机会。
写这篇文章的时候，还分析了李生海外改领域的收益率，大概20%左右。也就是说，只要李生能够进入海外的这个市场，他就会抛售旗下的低收益资产。目前，李生手上低收益的资产主要是百佳超市还有内地一些流动性欠佳的房产。
李生抛售房产项目，只能说明这个项目持有的收益率低于他能够投的新项目的收益率，比如不如卖掉项目去投20%的收益率的项目。不能说明李生持有的资产价格会下跌。比如李生想卖百佳超市，但是百佳还是赚钱，只是赚个位数利润而已。
李生下面的公司，从会计角度看，最夸张的收益率有300%，有个较大的子公司收益率40%，新进的项目20%左右。还有大多数很稳健的长线项目，12%左右。
2014/04/30回复
伦仔妈咪
妞妈6楼争论的各位，可以看看最近万科毛大庆的演讲 http://xueqiu.com/8699384290/29047027
节选最后的一段：
我们做了一个模型，几乎不敢想象到2030年GDP的增长是由科技转化为生产力产生的，如果不是的，这个国家将比较麻烦。因此，中国房地产的天花板实际上在这18年间，一定是达到的，不要幻想持续发展到2030年，房价可以永远上涨。
最后说一句，我感受到了一丝凉意，对于有些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面，有可能长时间就会这样一直下去，如果这个城市长时间没有人口的导入，经济结构没有明显的变化，几乎看不见这个城市凭什么房价在贵，但这不是北京，北京另当别论，北京这个城市太蹊跷，我也搞不太懂。
节选最后的一段：
我们做了一个模型，几乎不敢想象到2030年GDP的增长是由科技转化为生产力产生的，如果不是的，这个国家将比较麻烦。因此，中国房地产的天花板实际上在这18年间，一定是达到的，不要幻想持续发展到2030年，房价可以永远上涨。
最后说一句，我感受到了一丝凉意，对于有些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面，有可能长时间就会这样一直下去，如果这个城市长时间没有人口的导入，经济结构没有明显的变化，几乎看不见这个城市凭什么房价在贵，但这不是北京，北京另当别论，北京这个城市太蹊跷，我也搞不太懂。
2014/04/30回复
广州第一穷人7楼宝里宝:
把手头的房子出掉就是不支持回归吗？别把经济问题政治化，做商人就是要随时使自己的策略符合市场的情况。
查看原文记者问李生对于香港经济怎么看，李生说支持回归，看好；转身就开始促销快速卖楼。
所以今日他说长期看好，一边又在抛售，就值得想想他到底是看好还是。。。
所以今日他说长期看好，一边又在抛售，就值得想想他到底是看好还是。。。
2014/04/30回复
广州第一穷人8楼广州第一穷人:
李生旗下的资产很多，大部分人都以为老李是单纯卖楼的。查看原文
李生旗下的资产很多，大部分人都以为老李是单纯卖楼的。
老李如果看好，何必抛售，直接将手头的资产抵押，等待升值以后慢慢卖拿回部分现金还债，岂非赚得更多？何必抛售？
2014/04/30回复
宝里宝9楼争论的各位，可以看看最近万科毛大庆的演讲 http://xueqiu.com/8699384290/29047027
节选最后的一段：
2014/04/30回复
广州第一穷人10楼我看到的统计结果是过去4年合计增长了100万的常住人口，年均25－30万，和你的数据有很大出入，请核实，否则 ...
统计局对于广州平均工资的解释
2014/04/30回复
宝里宝11楼记者问李生对于香港经济怎么看，李生说支持回归，看好；转身就开始促销快速卖楼。
所以今日他说长期看好 ...
2014/04/30回复
广州第一穷人12楼宝里宝:
你对很多事情的分析都很肤浅，明显是个圈外人，复制粘贴是你的强项。我的真感受
查看原文好吧，和李嘉诚对着干，他估计有点傻，明知会继续升值都卖，不懂得拿出物业去抵押给银行，日后卖出4，5倍价格再还掉贷款。
2014/04/30回复
饭后吃点花生13楼好吧，和李嘉诚对着干，他估计有点傻，明知会继续升值都卖，不懂得拿出物业去抵押给银行，日后卖出4，5倍 ...
2014/05/01回复
广州第一穷人14楼饭后吃点花生:
你好好研究“抵押”是什么意思，要走什么流程，再来造句吧。
查看原文李嘉诚看好楼市，手头的房可以抵押出去，出租，以租抵贷款，然后等几年后升值再卖出，岂不快哉？
何必在现在“低位”出货？
何必在现在“低位”出货？
2014/05/01回复
41229015415楼每个人的想法，要求不同，出发点不同，看法不同，买房子的价格及地段也不同，预算起点不一样，出手的方式也不一样，买房不再有没有钱，不在年收入多少，只看他是不是真心买房，有没有这个决心，想法不一样决定了一切
2014/05/01回复
饭后吃点花生16楼广州第一穷人 发表于 2014-5-1 21:16
李嘉诚看好楼市，手头的房可以抵押出去，出租，以租抵贷款，然后等几年后升值再卖出，岂不快哉？
何必在 ...
一栋楼的抵押和一套房的抵押有本质的不同。首先，抵押要产权，一栋楼是一个大产权，还没有卖出去，这种抵押谁见谁愁，更何况老李出手的项目都是招商比较困难的，比如西城都荟。评估费天价不说，抵押率是硬伤，几十个亿的抵押，都要上报总行，层层打安全系数，抵押率能有50%就不错，加上评估的时候有所折让，估计抵押到交易金额的40%就不错了。老李在股东会上说，要储备现金，搞大投资，最重要的是现金流。什么大投资？参考买英国输电网那种。这种抵押率有意义？老李卖楼，肯定是楼市不如以前疯狂，但不代表楼市要崩盘。老李有大把投资渠道，你有？老李的生意版块里面，最重要的是能源和公用事业，比如加拿大的石油，香港和英国的电网，荷兰的垃圾处理。接下来比较有前途的是高端零售。人家老李根本就没把大鸡蛋放在房地产的篮子里面，只要房地产的收益低于某个水平，人家就慢慢跑了。李嘉诚的“看好”，跟你理解的看好，根本不是一个“看好”。
这么说你懂了吗？不懂就主动学习，不要随便臆测。听媒体的也不是你的错，建议你“信谣不传谣”。
2014/05/02回复
