关于房地产的十二个正确逻辑

第一、全国主要一二线城市住宅商品房从去年年底开始到现在的一轮大幅上涨，真正的原因是改善性刚需所致，而不是我们想象的所谓的炒房投机哄抬。这里深层次的关键因素是一线城市和强二线中心城市的房地产供需失衡，在人口越来越向特大城市、一线城市流入的时候，而这些城市的中心三环四环之内却已无可开发的土地了，更已无新楼盘推出，且绝大多数中心城区二手房是锁定筹码的。去年年底中央宣布要大力推进房地产去库存，推出了对房地产宽松的货币信贷和鼓励购房的举措，本意是为了加快三四线城市积压巨大的房产消化库存，但这些政策被不加区别的用于全国所有城市，包括那些根本没有库存的一线中心城市。这种情况下，十几年前买房的人进入到改善性换房的刚需，加上近年新流入的外来就业人口，宽松的货币环境等叠加产生了共振，造成了一二线城市本轮房价在供需失衡的情况下自然上涨，是合理也是正常的。
第二、本次房价上涨并非投机资金推动。根本没有所谓的炒房团参与推动此轮房价上涨。呵呵，我本人从去年七月开始一直到十二月，参加了多场房地产新楼盘认购会，看到认购买房基本上都是真正改善性需求的工薪阶层。我所知道的，其实炒房团这样的投机资金，在最近四年里面都逐步退出了房地产领域，这四年多的时间，全国大多数城市房价是一直在原地徘徊，甚至还有一些城市出现下跌，炒房团最近四五年的收益，连银行按揭贷款的利息都没有跑赢。他们2015年初开始抛房进入股市，成为去年股灾被套在山顶上的主要资金力量。
第三、限购是吹响房价全面上涨的冲锋号。很多人看到国庆长假期间有二十个城市开始推行三套房限购，对第二套房也限贷，就大呼房价要暴跌了，这也太幼稚了吧？最简单的逻辑，凡是限制购买的东西，必是好东西！这种回到计划经济，好比是再次颁发票证限量供应。政府有权限制银行按揭贷款，但没有权利和法律依据来限制市民自由购买房产。限购这种违法的手段在2009年就用过了，到现在已经都接近十年，结果是限购最严格的城市，十年涨幅反而是最大的。说明这十年来高层根本没有研究与分析房地产的战略方向和具体战术问题，更谈不上顶层设计！以限购手段来试图平抑房价是典型的扬汤止沸，其结果反而是抑制了空头，同时造成了对未来压抑需求释放新的预期。后面房价上涨将向目前还未限购的二线到经济超强三线城市扩散，最终变成有房的人舍不得卖，刚需要买房的人会更加恐慌的要急着买。限购会推动未来一年左右时间中国房价全面进入轮涨。

第四、目前中国的房地产杠杆率依然较低。微博上很多的伪经济学者和大V，都在说当前房地产的杠杆率，可以和去年6月股灾前相比，一旦房价下降，杠杆就会破裂，必然是断崖式暴跌。这些人有点智商没有？首付25%就叫四倍杠杆了？真是他们不知道，全球各国里面，中国的房地产首付额度算是最高的，美国早就是零首付了，而纵向比较，中国在十多年前，房地产杠杆比现在高的多！我记得2001年时一成首付比比皆是，有些楼盘都打出零首付的方案。而当前中国房地产的杠杆率是史上最低的，这么高的首付额，足以让任何不还款的人无法轻易放弃。另外国庆期间出台的限贷举措，还只是个别城市地方操作，不是全国性的央行层面，而央行在今年2月初才出台全国性的政策，把首套房的按揭贷款降低到2成。至于说把当前个别城市房地产限贷和去年6月股市清查配资去杠杆造成股灾相提并论，就是真的笑话了，现在房地产提升首付贷款是对以后新购买房产的，以前已经按揭购买房产的还是老政策，而去年股市清查配资去杠杆却是对已在股市里面满仓的存量资金！这两个事情天差地别.......
第五、未来房地产的走势一定是两极分化。既然我们清醒的看到，本轮房价上涨是真正的刚需，而且是改善性需求为主，那么这次房价上涨乃至未来十年的房地产走势，必然是两极分化的。我走了全球数十个国家，看到一个基本规律，就是：任何一个国家，随着经济发展程度，人口必然越来越向超级城市流向集中！日本的东京，俄罗斯的莫斯科和彼得堡，英国伦敦，美国纽约，韩国首尔等，都差不多集中了全国的人口总量的10%到20%的，而在这些国家的超级城市之外，我看到的是三四线小城市的衰落和破败，人口都只剩下老人和失业者。而房价，东京之外的日本第二大城市，房价连东京的一半都不到。所以，中国的未来发展趋势也必然是如此，这是客观的自然社会发展规律。北上深等超级一线城市，房价根本没有泡沫，且依然被低估，特别是上海，房价低于香港是不正常的。次一线城市，天津重庆武汉南京广州成都等，也有机会成为区域性的中心城市，多关注这些城市的人口流入情况。切记住我的一句话：绝对不要在三四线城市投资性购房，省会以下的地级市，除非经济超强的地级市，比如苏州无锡东莞惠州这样的，其他一般情况下都不要在省会以下的地级市更不要说县级市买入房产。一线城市和强二线中心城市与三四线城市两极分化将是未来十年中国房地产的主基调。