程灵素广州首套房认定标准是什么？
在外地名下有房的，再在广州买，算首套吗？
外地房子还清贷款和不还清贷款是否有区别？
税费和房贷对“首套”的认定是否有不同？
在广州买了商业公寓是否计算套数？
很多麻友都会问上述这些问题，憋急，看完本文你就清楚啦~
先来看两个概念：
认房：
以房管局档案馆查册的《个人名下房地产登记情况查询证明》为认定标准。
未注销的居住住房（不包括商铺、车位）纳入家庭已购房套数计算范围。
所有的住房，包括商品房、经济适用房、限价房、宅基地、集体土地所有权住房等查房产情况显示用途是“居住用房”或“住宅”的均纳入家庭住房套数计算范围。
商住两用房不计算家庭住房套数。
认贷：
以人行征信系统查到的《个人信用报告》为认定标准。未结清贷款的居住住房纳入家庭已购房套数计算范围。
重点来了：
目前，广州市对于”认房“和”认贷“的实操是：
”认房“只对广州市范围的住房，计算家庭住房套数（即外地的不纳入计算范围）；
”认贷“是查询全国范围内是否有未结清贷款的居住住房（注意未结清贷款和居住住房两个要点缺一不可）。
而”税费“和”贷款“对于首套房的认定标准是：
“税费”：以住建部门的查册为准。即税费的首套房认定标准是认房不认贷。（这意味着，即便在外地名下有房，再在广州购买一套房，只要属于广州市首套房，都可享受首套房的契税优惠。）
“贷款”：以人行征信系统的报告为认定标准。即贷款的首套房认定标准是认贷不认房。（换句话来说，在外地名下有房，并且贷款未还清，即使在广州首次购买一套房，也不能享受贷款首套房优惠；而在广州市购买了公寓，贷款同样未还清，再在广州购买一套房，属于首套住房的话，可享受贷款首套房优惠。）
PS：契税享受首套优惠即为：房子90㎡以下按房子总额1%计算，90㎡以上按1.5%计算（若为二套即均按房子总额3%计算）
贷款享受首套优惠即为：商业贷款和公积金贷款均按首付3成计算（若为二套即按首付7成计算）
好了，看到这里，大家对文章开头的疑问是不是都有清晰的答案了呢？为了加深大家的理解，羊楼君再来列举几个案例~
案例1：在佛山市全款买房1套，再在广州买1套住宅
答案：广州该套住宅税费享受首套房优惠，贷款享受首套房优惠
案例2：在佛山市名下有1房，贷款未还清，再在广州买1套住宅
答案：广州该套住宅税费享受首套房优惠，贷款按二套计算
案例3：在佛山市贷款按揭买房1套，目前贷款已还清，再在广州买1套住宅
答案：广州该套住宅税费享受首套房优惠，贷款享受首套房优惠
案例4：在广州市全款买商业公寓（产权40年）1套，再在广州买1套住宅
答案：广州该套住宅税费享受首套房优惠，贷款享受首套房优惠
案例5：在广州贷款买商业公寓1套，贷款未还清，再在广州买1套住宅
答案：广州该套住宅税费享受首套房优惠，贷款享受首套房优惠
案例6：在广州全款买住宅公寓（产权70年）1套，再在广州买1套住宅
答案：广州该套住宅税费按二套计算，贷款享受首套房优惠
案例7：在广州贷款买住宅公寓1套，贷款未还清，再在广州买1套住宅
答案：广州该套住宅按税费按二套计算，贷款按二套计算
PS：商业公寓不影响住房的首套认定，但是若商业公寓未还清，则其贷款的流水和月供会影响住房的贷款收入证明和liushui
希望能帮到大家哦~
羊城楼市
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