论坛上讨论最多的问题就是该不该购房。包括很多人困惑于租金回报远低于贷款利率和理财产品回报,为何还很多人前赴后继的买房。决策需要有数据支持,在下就用一个简单的数学模型来帮助大家决策。
===========不想看长文就直接看这个简要分析好了====================
不喜欢看数学分析,可以直接看简要结果:
购房的收益率=租金回报率 + 房价涨幅率 - 交易费率 - 资金成本率
租金回报率大概是1.5%
交易费率按持有8年出售,大概是0.5%
资金成本率等于贷款利率和自有资金的回报率的加权平均,首套房3成首付并享受85折优惠,平均资金成本大概是3.95%
所以,只要你认为房价年平均涨幅率高于3%,就可以购房。否则,就持币观望。
另外的启示是,如果决定购房,为了最大化收益,除了看租金回报率,还要看房产未来的年平均涨幅率。例如老破旧的学位房,也许租金回报率高,但如果期望的房价涨幅率较低,可能反而不划算。
===========详细分析=================
首先确定一些数据作为分析的基础,这里都是指每年的回报率。房产是多年的投资,但我们只是要决策,那么只要比较年平均回报哪个更优就可以。
自有资金回报率是指手上现金不购房,用于其他投资渠道的回报。这里我们用目前主流银行理财产品回报率3.5%/年来计算。
贷款利率是指房贷的贷款利率,我们按目前5年以上贷款,4.9%,再按85折计算为4.17%每年。如果公积金会更低,如果二套要上浮10%就更高。
首付比例,按可以享受首套,30%首付计算。但是我们这里按35%计算,原因是无论是一手或二手房,除了房款外还有一些按揭费用,物业基金,契税等。如果我们购买一套房,价格480万,那么首付要144万,但购房人还要支付税费20万。在我们的计算中,房产总价计算为480+20=500万,首付为144+20=164万。164/500=32.4%,首付比例是要达到32.4%,为了简便计算,我们按35%算。
租金回报率:房产年租金收入/房产总价。目前的租金回报率大概是1%-2%,我们按每年1.5%算。
交易费用:购买二手房,大概需要支付1%个人所得税,1.5%契税,1.5%中介费,共计4%,我们假设房产平均持有8年出售,那么摊到每一年的交易费用大概是0.5%
房价涨幅率,指房产价值每年的上涨率,这个非常难估计,我们先来看看在3%的涨幅下,购房与不购房的回报哪个高。
房产总价:包括支付给开发商/卖家的价款,加上相关税费。如果购买房屋后进行装修,相关价款可以加入房产总价。
自有资金 回报率 | 贷款利率 | 首付比例 | 租金 回报率 | 房价 涨幅率 | 交易费率 | |
3.50% | 4.17% | 35% | 1.50% | 3% | 0.50% | |
房产总价 | 首付 | 贷款额 | ||||
5000000 | 1750000 | 3250000 |
持币不购房情形下自有资金回报=首付款*自有资金回报率
=61,250
购房情形下回报=房产总价*(租金回报率+房价涨幅率-交易费率)-贷款额*贷款利率
=64,475
可以看出,在上述比较中,只要房价年涨幅率高于3%,购房就比不购房合算。
由于每个人的情况不同,是否可以提炼出一个公式来给大家做辅助分析呢?
从上述的计算,我们可以总结为,只要以下公式大于0,那么购房就更为合算
房产总价*(租金回报率+房价涨幅率-交易费率)-贷款额*贷款利率-首付款*自有资金回报率
我们把这个公式后半部分再变化一下:
房产总价*(租金回报率+房价涨幅率-交易费率)-房产总价*(贷款额/房产总价*贷款利率-首付款/房产总价*自有资金回报率)
括号内的部分,即(贷款额/房产总价*贷款利率-首付款/房产总价*自有资金回报率),在财务上称为加权平均资金成本率。简单来说,当一个人用自有资金支付首付,并向银行贷款来购买房产时,它要考虑两个方面,一是自有资金投入购房损失的机会成本,二是向银行贷款的成本。自有资金成本通常低一些,向银行贷款成本通常高一些。如果用于购房的资金自有资金比例多一些,这个加权平均资金成本率就低一些。如果用于购房的资金贷款比例高一些,这个加权平均资金成本率就高一些。
这样的话,我们的公司就可以大大简化:
房产总价*(租金回报率+房价涨幅率-交易费率)-房产总价*加权平均资金成本率
房产总价*(租金回报率+房产涨幅率-交易费率-加权平均资金成本率)
最终结论,购房还是不购房,只要看一下公式的结果是否大于零:
租金回报率+房产涨幅率-交易费率-加权平均资金成本率
其中:加权平均资金成本率=首付比例*自有资金回报率+贷款比例*贷款率
是不是特别简单?
我们看看刚才的例子:
首先计算 加权平均资金回报率=(3.5%*35%+4.17%*65%)=3.9355%
1.5%+3%-0.5%-3.9355%=0.0645%
所以购房合算
再换一个人,他要用70%首付和30%贷款,而且,贷款利率上浮10%,他的加权平均资金回报率是
(3.5%*70%+5.39%*30%)=4.067%
1.5%+3%-0.5-4.067%=-0.067%
所以对这个人来说,购房是不合算的
当然,这两个例子都是在房价年涨幅3%的情形下,如果房价年涨幅只有2%,那么这两个人购房都是不合算。而如果房价年涨幅为4%,那么这两个人购房都是合算的。
以往常常有人困惑于租金回报远低于贷款利率和理财产品回报,为何还很多人前赴后继的买房。其中最大的问题就是没有考虑房价的涨幅。希望以上公式可以给大家一个参考。以上只是一个简化的模型。贷款利率,理财产品回报都是动态变化的。自有房产与租房的体验不同。投资房产租房也要考虑管理成本。日后可能出台房产税,持有房产的成本,等等...考虑不周之处,请大家批评指正。