如果是一个完全市场化的投资品市场，泡沫和波动都是非常正常的，任何投资品市场都会产生泡沫和泡沫破裂的循环，如果有做空的工具，可以相对平滑这个过程；但是房地产市场是一个特例，由于限购，大部分人手里面只有一套自住房或者是两套房，一套自住，一套出租，或者一套自住、一套父母住的这么一个情况。市场主流的需求是学区和改善型的需求，所以就形成了小房换中房，中房换大房，或者换学区的一种需求，那么这种市场的路径是这样的：

（1）满足5年社保或纳税的需求的购房人逐年增加，他们的首付一般来讲是双方家庭凑出来的很大一部分积蓄150W，再加上贷款200w左右，去购买首套房。
（2）换房人拿上350W的资金去购买大约600W左右的房产
（3）改善或者学区需求人群去购买800W左右的房产。

在这个过程当中，其实市场的杠杆上的并不算多，因为大家都是以房换房。由于存量房就这么多，学区就这么多，进来的人越来越多，所以在如此严厉限购的背景下仍然房价出现了快速的上涨态势，实际上就是改善和学区需求推动。特别是二胎放开催化了改善的需求这一点，从这次热点区域的上涨态势即可得到应征。

房子就这么多，限购如此严厉的情况下，需求的人多了，自然价格就要上涨，那么你市场无论再怎么调控也无济于事，只能短期以抑制需求为代价调控房价，但这真的对么？随着时间的推移，被压制的需求将在一定时间内大量入市，所以需求的爆发，必将再次推高房价。这不是重点，重点是：限购促成的单边上涨预期让市场空头的消失才是很可怕的一件事情。普通的投资品市场，市场主体在参与的时候，就会自己评估价格上涨和下跌的情况。但是严格限购，造成了人们的一种预期，那就是房价单边长期上涨态势，京沪一直涨，这个市场情况不能按照日本的情况推演。谁会卖掉自己的自住房来做空呢？呵呵了。所以限购长期一定只会推涨房价，因为房产变成了无风险资产。限购平滑了价格曲线，而无法阻止长期上涨态势。因为市场无情，最终价格仅仅决定于供需而非其他，多少外地老板在上社保就是为了买房。