广州楼市又又又又又大震动！

前日，广州市国土资源和规划委员会网站，正式对外发布《广州市规划管理容积率指标计算办法》（下称《办法》）。

新出台的《办法》，自2018年12月1日起正式实行，有效期5年。

在规定发布实施前，已取得设计条件且仍然有效的，其建设工程规划许可、规划验收仍按设计条件核发时的“旧标准”执行。

整个文件并不长，但对各房企和购房者来说，信息量却很大！

一.公摊面积减少 房子实用率增加

通知中规定：消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯配套设施用房、电力用房等不计入容积率面积。

原文：

第四条在核定建筑容积率指标时，下列情形不计入容积率建筑面积：

（一）建筑物避难层中的避难空间、地下公共通道、地下公交站场、地铁站台层、地铁站厅层（除商业设施外）、地下停车库、地下非机动车库、非平战结合的人防工程和地下市政公用设施及地下设备用房等地下空间。

（二）符合本办法规定的建筑公共开放空间。

（三）既有房屋为满足安全疏散、改善垂直交通等而增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等配套设施用房。

（四）符合现行政策法规的规定并经城乡建设主管部门认定的因实施绿色建筑技术而必须增加的建筑空间。

（五）对于规划条件未明确预留充电设施接口比例要求的新建项目，在建设工程设计方案中为满足充电设施接口比例要求而增设的电力用房。

（六）其他法律、法规、规章、上级政策文件规定的情形。

对购房者而言，公摊面积减少，意味着房子实用率增加。

二.“新容积率计算办法”的全新解读

关键词一：架空层

计算类别明确：

住宅、办公、商业类建筑位于建筑物首层的建筑公共开放空间不计入容积率。

定义轻微调整：

★利用架空空间作为建筑公共开放空间的，其层高应不小于4．5米（上版要求是不少于3.6米，要求有所提高）

★架空开敞面累计长度应不小于架空空间周长的40％；

★纯住宅建筑首层除必要的垂直交通空间、入口大堂及设备设施用房外应整层架空。

关键词二：阳台

计算类别不变：

★半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积15％的按其投影面积一半计算容积率建筑面积。

★进深或比例超出规定的，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。

定义轻微调整：

住宅建筑的半开敞空间进深不大于2．4米（上版要求是不大于2.1米）

对于半敞开空间宽度的限制，从2.1米放宽到2.4米，也即是，以后这部分空间对更好用。特别是对于住宅中半敞开的“N+1”空间来说。

三.复式产品将退出楼市舞台

复式产品在房地产项目中，一向备受欢迎。无论是别墅类（别墅、叠墅），还是洋房类（多层、小高层、高层、超高层），在所有档次的住宅中都有它的影子。

开发商充分利用复式的“中空”带来“面积增值”，实现价格和销量双赢，赚得盆满钵满。

但现在，《办法》却明确对挑空部分分为两种情况进行了限制：

1. 套内建筑面积≥144㎡的复式住宅：只能有限度的通过“中空”，实现“面积增值”

★中空率≤30% 且  ≤50㎡的部分，按1.5倍计算容积率，也就是这部分中空所带来的增加面积，只算一半面积。（过往，是全送，且过往的中空率上限是＜35%）

★超出上述“中空率≤30% 且  ≤50㎡”的中空面积，则按2倍计算容积率。（也就是全算建筑面积，失去了提高“附加值”的作用）

也就是这个面积段的复式住宅，在“面积增值”上，最多只能获得25㎡的“附加值”！

【套内建筑面积】≥144㎡的限制，更多针对的是大户型尤其是别墅或叠墅类产品，以后通过“中空”实现“高溢价”的空间将大大受到压缩。

原文：

“套内建筑面积超过144㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑 空部分层高在6米以内的，水平投影面积不大于套内各层平均水平投影面积30％且不大于50㎡的按1．5倍计算容积率建筑面积，超出部分按2倍计算容积率建筑面积。

当其客厅、起居室挑空部分层高大于6米时，超出部分以每2．2米为单位累进增加1倍计算容积率指标。”

2.套内建筑面积＜144㎡的复式住宅：不能通过“中空”，实现“面积增值”了

★对套内建筑面积小于144㎡的住宅，原文中并未提及，难道“小户型”依旧可以按原来的计算办法执行吗？

★但是附件2的表格中，通过“含蓄”的表达，彻底断绝了这个面积段通过中空，实现“面积增值”机会。

以后这个面积段的复式住宅，不再有通过“中空”，实现“面积增值”的可能性了。

近两年，随着地价与房价的不断上涨，一些高地价项目也是纷纷通过复式产品“买一层送一层”的概念拉高项目单价，以该套路成功“出道”。

但从《办法》可以看出，以后这种复式产品，即使是满足小于3%和小于50㎡的规定，也要按照1.5倍计算容积率。“偷面积”将更加困难！

而这一新规，无疑意味着目前广州在售的以下复式产品，将成绝版！