据广州市住房和城乡建设委员会网站数据显示,截止到12月14日,天河新建商品房可售房源仅有1595套。 按 ...
穗东花园,凤变冰炒家盘重灾区(公证委托,装修一下立即转卖那种)
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据广州市住房和城乡建设委员会网站数据显示,截止到12月14日,天河新建商品房可售房源仅有1595套。
按照天河区11月新房去化速度,仅能够支撑3.4个月。
7月份因阳光家缘网站调整暂无数据
这对于已经三年无宅地出让的天河区来说,货量如此少也属正常。而且,今年截止到目前,广州已挂牌土地上仍未有天河宅地出现。
11月中旬,乐居君曾汇总过广州各区二手房源均价,越秀区以52367元/㎡高居首位;天河区以47851元/㎡紧随其后,海珠区亦破40000元/㎡。
天河二手成交冷市 各榜单排名稳定
同样是近日,2018年11月广州市中介促成二手住宅新增放盘面积数据出炉,新增放盘面积继续下滑;另外,11月广州市各区中介促成二手住宅签约数据显示,广州中心城区二手住宅成交在签约宗数、签约面积及环比下降方面,均不敌外围区域。
中心六区二手成交数据中,海珠、白云及天河位居签约宗数前三甲,海珠、天河、白云位居签约面积前三甲,越秀、白云、天河、黄埔的签约面积环比下降幅度依次递增,均超30%。而中心区十大活跃板块中天河区仅有天河北板块上榜,45宗的签约宗数占据天河区326宗签约宗数的1/7。
乐居君觉得,天河区在各大数据榜单中着实“霸道”了些!
不过,这时候仍旧挂牌的二手房源,看来是铁了心要售出!客户成交宗数下降,反而是为执着抄底的买家提供了更多选择。
置业天河,三大热门板块以外有无空间?
众所周知,天河区位处广州新城市发展中轴,拥有具有强大人口集聚和辐射的商务办公区珠江新城,发展潜力仍然处于上升期。天河区内部,珠江新城称王,天河北教育热度不减,东圃版块也甚嚣尘上。
然而,当更多的人聚焦于天河上述三大热门板块时,乐居君认为,如果能看清自身需求,适当反其道而行之,在天河区置业定居也不是没有可能。从地段优势、配套质量上看,天河公园周边,尤其公园东及公园南,或许是可以给予关注的焦点片区。
从城市规划大格局上看,天河公园以南经员村,便与琶洲广州国际金融城隔珠江而望;天河公园连接黄埔大道与中山大道,占地70.7公顷,被广州市规划院评选为广州市8条经典跑步去处之一,错过了2018年广州马拉松的小伙伴可以每天来这里打卡,备战下一次马拉松;天河公园站,总建筑面积达7.86万㎡,相当于2.3个公园前站、3.3个杨箕站,是目前亚洲最大的在建车站,也是未来广州地铁十三号线二期、十一号线、二十一号线三线换乘站。
除此以外,片区附近还拥有暨南大学附属第一医院、中山大学附属第六医院、广州市天河区中医医院、广州市第四十四中学、广州市第113中学、天河软件园等配套,更有公交贯通南北。
综合而言,政务、医院、交通、教育、公园等配套完备,地铁开通后,房价还会有一定程度的上浮空间。
目前,天河公园附近在售的新住宅盘有新世界·天逸五期,129-295㎡三至五房,对外释放均价约85000元/㎡。129㎡入门房源剩余3套,142㎡入门房源剩余1套样板间。
二手房交易冷淡 市场博弈心理作祟
不过,如果不是壕,一手房市场还是听听价格感慨下就好。二手楼市或许会有新的际遇。
乐居君走访天河区棠石路附近的二手房门店,询问天河公园片区二手房源成交客户特征,多为非刚需人群,或是不差钱的壕主,或为子女入学购置,或者看中未来地铁潜力,或者看中当前可观的租赁市场。中介点评说,此片区除了房源楼龄较长、部分房源没有电梯以外,基本没有太大硬伤。
中介称,天河公园东门附近二手电梯房均价在5万元/㎡左右,楼梯房主流均价3.5~4.5万元/㎡不等。从成交数量上来看,几家中介门店二手房月成交套数悬殊比较大,少则五六套,多则二三十套。此种成交,相比以前也是有明显下滑。目前,步行仅需3分钟便能走完全程的棠石路,沿途分布有中原、链家、裕丰等四五家中介门店,可以想象之前二手房市场的火 爆程度。
2018年下半年,一手二手市场相比以前均有明显趋冷,二手房市场比一手更为冷淡。二手房主大幅降价吸引买家,买家又因市场下行持观望态度。中介表示:卖家“能卖多不卖少”与买家“买涨不买跌”之间的矛盾,一定程度造成了买卖双方的僵持局面。与市场博弈,拉长交易时长,这显然是不利于双方成交的。
从已成交二手房源的买卖双方分析,卖方急售、适当降价、见好就收可以吸引不少买家,或者买家明确自身需求并果断决策、及时出手,一项交易才会较为顺利地达成。当然,此种交易是针对置换或刚需买房客户来说的。倘若买房为投 资方,达成交易的意愿也会打些折扣。
下行楼市 二手笋盘报价跳水
中介告诉乐居君,广州市四十四中学附近的一套99㎡的二手教师宿舍,以460万元的价格成交。此房源最初报价600万元,至成交时已经直降140万元!而买方同时认为460万元的价格很合适。如此,交易达成。
无独有偶。据乐居君了解,棠石路有一笋盘房源也在着急出手:101㎡三房两厅两卫,南向,过五唯 一,目前底价350万元。
中介表示此房源具有明显的价格优势。乐居君也有关注到中介门店里的笋盘价格,同样350万元左右的预算,能够买的住房面积不足90㎡;而101㎡的房源,对外报价超400万元。
此房源位于9楼,目前是一梯两栋的楼梯房;不过据了解,房东已签订加装电梯的协议。目前,该房源被房东出租,101㎡的三房被分隔成一间一室一厅和四间一室一卫,利用率高,年租金估计有10万元。房源视野开阔,阳台处可眺望天河公园;房型也比较方正;房源上面即是天台,可以实现大件衣物晾晒、绿色菜园种植、露台无烟聚餐等功能。
房东称,如果客户是首套刚需的话,通过适当贷款申请,首付只需50万元就可拿下。
相比于20年的楼龄,乐居君觉得,这套房源对于自住的刚需或者改善一族来说,值得考虑抄底。毕竟,小区环境安静,周边街区商肆也比较多,生活成本也不算高,教育氛围也可以,全市老旧小区微改造也在有序推进。
乐居君走访周边小区,房源楼龄都差不多。中介称,楼龄相对短一些的小区有海景花园,但小区价格5.6~6.7万元/㎡,面积区间为126㎡~174㎡。
阳光酒店旁边的建筑即为海景花园
乐居君还发现,虽共享同一个天河公园,但片区二手房价还是有些明显差距。公园西门小区二手最低单价也超5万元/㎡,公园东门附近二手房均价4万元/㎡左右。据相关人士统计的11月天河区各二手房价,上文所提的急售笋盘,位于天河鸿运花园小区,房价处于天河区较低水平。
中介一致表示:买房这事因人而异,预算与需求很难达成完全匹配;二手房购买更是需要明确核心需求;意向市中心的刚需自住买家,若对房价下跌期望过多,可能会错失购房良机。
目前,广州市旧改如火如荼,员村板块珠江以北的程界西村,旧改标准不低于潭村。中介称,与潭村同属于地铁5号线的员村,也有想要参与旧改的愿望。
倘真如此,员村旧改势必会搅动周边房价,黄埔大道以北的天河公园东难逃影响,但恐怕就不再是现在的房价了。
不过,房地产市场向来风云诡谲。作为成年人,牵涉大额资金的房屋买卖交易这事儿,还需要自己充分考量和斟酌。