房住不炒背景下的刚改策略分析（萝岗/科学城/区府中心区）

房子是用来住的，刚改的根本需求是生活品质的提升

所谓刚改就是刚需改善型，房子作为投资的价值取向在房住不炒的政策环境下在逐渐弱化，逐步回归到房子作为家的居住属性。所以，刚改选房的第一策略就是对生活品质的提升。生活品质提升其实是非常多因素综合影响的结果，例如周边教育配套、交通便利程度、生活采购方便性、医疗配套、公共活动空间等等，很多人买房说到配套就仅仅想到教育、医疗、交通、商场，但其实还有个极其重要的因素就是小区定位，或者叫区块定位。区块或小区的定位主要分为上车型、刚需型、刚改型、高端型和豪宅型，以萝岗/科学城/区府中心区为例，上车型主要是万科金梦、长岭居等地块，刚需型主要为东荟城、品秀星樾、万科城等，刚改型为宝能文化广场、奥园华府、香雪山、保利罗兰等，高端型为鼎峰、科城山庄、富春山居。不同层次的定位所带来的小区或区位住户、消费、公共配套是完全不一样的。一个简单的例子，一个期望住在珠江新城的人，在中华广场是很难买到合心意的商品的；一个习惯了在市民广场散步的人，是很难忍受出小区就是工厂或城中村的感觉的。与邻居之间，与物业之间，定位错位的日常交谈和氛围根本不能靠买房省下的一点点钱来弥补，更别说不同小区配套学校生源素质。

房子作为商品，升值的最大驱动是区位配套和需求集聚

无论如何房住不炒，房子仍然是属于一类非常典型的商品，市场流动性是商品升值的最大驱动。什么才能带动市场流动性呢？楼主认为最大的因素就是区位配套和需求集聚。这也是基于第一点分析而来的，在房产市场不断发展的未来，用来提升生活品质的区位才是房子未来的升值依靠。萝岗/科学城/区府中心区经历20年发展，近10年的变化是有目共睹的，其影响力已不是用广州市或广东省来衡量，尤其在这次疫情折射下，科学城的高端产业发展，高端人才集聚得到了国家的认可，附近出勤、来往、居住的人员，无论是数量还是质量，已经不怕跟任何一个地方比对了。

房住不炒背景下，规划政策是最大的指引，也是唯一增值保障

房住不炒折射的是房地产高质量发展，换句话说就是精准投资，发展核心区位，压降概念炒作，缩小泡沫空间。在这个大背景下，规划政策，尤其是明确的规划政策是刚需改善的最大指引方向，也是唯一的增值保障。购房已经过了随买都赚的年代，想要房子能保值、增值、甚至还有点投资收益，那就需要花点脑筋。今年3月，广东省委全面深化改革委员会印发的《广州科学城创新发展行动方案》，作为粤港澳大湾区国际科技创新中心核心区块的萝岗区府/科学城，是目前广州东进战略乃至粤港澳大湾区发展的最明确规划。

经济环境转变中，刚改机会稍纵即逝

今年疫情的影响，经济市场收到较大冲击，国家以新基建为代表强力刺激经济恢复，重新营造未来发展引擎，科学城的规划建设也被明显加快，各项公共配套设施、重大项目受各级政策指引快速推进。很多人觉得受疫情影响会造成房市疲弱，但满足政策背景，满足发展趋势的区位，市场会迅速火热，刚改机会可能不会停留太久。

2020/06/02

全部回帖

qisally楼沙发

帮住先生:

既然都刚改了，也算是有点资产，也应该有家有口了，建议是不是考虑换到中心市区好一点，旧一点小一点都行，毕竟很快老人要看病，孩子要读书。一点建议。

查看原文

主要还是看个人的匹配程度，如果在番禺或海珠上班，我觉得完全没必要来科学城刚改了。另一方面是生活环境的宽松舒适，和交际圈的同阶共融，不管对小孩的成长还是老人的幸福来说，才是根本上的解决措施，心宽自然生活顺，这也是刚需改善的目的吧，同时刚改也是一种对未来的期盼和发展的追求。但无论什么观点，其实都是看实力，能在珠江新城或者东山拥有宽松的生活环境绝对不考虑其他的。