房子 涨了，为什么 地产股 跌得一塌糊涂 ？
334912房产楼市
wo794936154白酒和新能源是炒作最激烈的板块，涨幅均近100%，市场一片欢腾迎新年热闹气氛。
惟有房地产、保险、银行三大板块逆势而行，保险和银行我就不多说了，今天想跟大家谈谈房地产股。
据Wind数据统计，2020年，房地产板块下跌9.8%，跌幅为零。
除龙湖、绿城、中交、建发国际四家房企上涨外，其余均下跌。
如保利和万科这样稳健的老地产商，下跌幅度仅为一个位数已算是不错的表现，多数跌幅在20%-40%之间。
暴发后全球大放水，不少人看好楼市，而且今年楼市全年表现都不差，我之前就说过，今年全国房价破万，也算是创纪录了。
北上广深以及大多数新的一线城市都有不错的增长，这也是很奇怪的，为什么2020年的房价会再创新高，而地产股会下跌？
股票与房地产的投资逻辑仍有差异。
房地产价格的上涨和下跌更重视当前城市的基本面，土地供应和供给等等。
而且股票市场除了看中公司业绩，预期也非常重要。
首先看看房企的业绩，事实上，房企的盈利水平下降，已经成为行业的普遍趋势。
根据第一财经统计，至少有25家A股上市房企在前三季度陷入了亏损。
与此同时，中小型企业房企出现亏损，龙头企业面临“增收不增利”的困境，毛利率下降。
到2020年10月底，部分A股上市房企公布了三季业绩，其中有21家百强房企的第三季平均毛利率为28.0%，较去年同期下降13.5%。
可说是大幅度下降。
尽管今年房价有所上涨，但土地价格也在慢慢上涨，速度比房价还要快，尤其是在热点城市。
据国家统计局公布的土地购置面积和成交价格，1-9月全国土地均价为每平方米6206元，同比上涨17.2%。
据社科院预测，2020年1-11月全国房价涨幅仅为5.8%左右，明年仍将保持在5%左右。
在房价上涨赶不上地价上涨的时候，也就意味着开发商的利润空间被压缩，再加上许多地方的新房限价，其实就是政府让开发商给老百姓输血(603883，股吧)。
对热门城市的房东而言，房子是赚钱的，但对房企而言，房子就不那么赚钱了。
2018年，房地产行业上市公司净利润约6636.62亿元，同比下降3.33%。2020年上半年，房地产行业的平均净利润率再次下降至13.35%，房企能够赚的钱越来越少。
以前我也曾报道过，到2020年有一千多家房企跑去卖猪，其实就是房企想拓展新的出口，寻求新的盈利模式。
重新审视预期
今年可以说是房地产行业最惨淡的一年，一直受到压制，不敢抬头做人。
今年初暴发，房企基本揭不开锅，裁员裁员，资金链断裂破裂。
好吧，熬到年中，谁知8月底出台的“三条红线”，基本上就是房企的融资端，也进一步影响了行业的发展预期。
据贝壳研究院统计，今年房地产债务本来就很严重，2021年房企到期债务规模(不包括将在2021年发行的超短期债券)预计将达到12448亿元，同比增长36%，历史上突破万亿，直接融资1.2万亿元。
2021家房地产企业还没有开始贷款，但要偿还的债务已接近2020年全年。
可以想象，房企的偿债压力有多大，至少在未来的几年内现金流将会十分紧张。
另一个2020年的最后一天，中央银行发布了新的“两条红线”，这也直接导致了2021年第一个交易日，地产股几乎全线飘绿。
尽管看起来似乎与银行有关，但实际上，说到底还是房地产业，它又一次影响了房地产业的发展预期。
并且从宏观层面上讲，随着城市化进程的推进，以后住宅的发展空间将越来越小。
由这些年的销售面积来看，在过去10年里，房地产业是一片蓝海，催生了数以千计的房企，蛋糕越做越大，每个人也都可以分到一杯羹。
但这些年来，情况发生了变化，房地产的蓝海似乎即将终结。
与近年来全国房地产销售面积相比，2017-2019年销售面积并没有明显增长，今年前11个月全国新建商品住宅销售面积为15.1亿平方米，预计全年情况与2019年基本持平。
全国新屋销售面积连续几年下滑，房地产业见顶趋势明显。
对这个房企来说，生存环境日益逼仄，以后的竞争恐怕会越来越激烈，甚至走向内耗。
房地产企业短期利润下滑，长期来看，预期不好，地产股下跌是情理之中的。
虽然地产股下跌，但并不妨碍房价照样上涨，但随着房地产市场见顶，楼市分化也将愈演愈烈。
各城市的表现各不相同，我星期三分析了一线城市，二线城市之后将逐步推出。
2021/01/09
全部回帖
小曾9527沙发ldw498934190:
赚是肯定会赚的。我想表达的意思是他们只赚一次，后续的钱都是卖家的跟地产公司无关。现在市场上房价火热，但是新房没有垄断市场，地产公司是没有全部垄断利润，所以股价不高吧。
查看原文房地产公司赚钱的逻辑不是高卖低买，而是高运转高流通，房地产公司本身在购地，建设上就是高杆杠运转，年代久远前开房地产公司几乎等同空手套白狼，一个项目下来从建设到销售控制在一年以内对房地产公司来说就是赚，时间超了既要还银行贷款，这边项目的支出又极高
2021/01/14回复
ldw498934190小曾9527:
房地产公司赚钱的逻辑不是高卖低买，而是高运转高流通，房地产公司本身在购地，建设上就是高杆杠运转，年代久远前开房地产公司几乎等同空手套白狼，一个项目下来从建设到销售控制在一年以内对房地产公司来说就是赚，时间超了既要还银行贷款，这边项目的支出又极高
查看原文你说的前半部分我认同，可是一年以内建设到销售，不太可能吧？所有工序按照规定来，肯定弄不完。
2021/01/14回复
