转一下黄奇帆对楼市的一些观点
19885房产楼市
梦想去流浪1、14亿基本上是人口的天花板，人口到了拐点。
2、城市化率已经65%，相当于欧美国家的75%，因为中国的城市化是农村的中青年人抽出来了，再要增长也就五六个点的空间，到头了。
3、老龄化已经21%，预计2035年会到30%，死亡率会增加，对房子的需求少了，会退出来很多房子。
4、到2020年为止，中国的房地产商手中建好的房子一年以上没有卖掉的有6亿平，中国老百姓买下来闲置的房子有20%。90年后新建并且卖掉的商品房有300亿平方米，其中有60亿平米是闲置的。
5、中国目前人均住房2019年统计48平米，2020年已经到了50平米，欧美发达国家人均50就是天花板。40年前我们人均是5平米，现在是50平米，已经到了天花板。
6、房地产的年度投资，2000年是1亿平米，到了2010年10亿平米，到了2017年17亿平米，17年间，每年建房子的数量涨了16倍，也是到了天花板了。中国以外的其他国家2020年新建房子面积20亿平米，中国20%的人口，新建房屋面积占46%，几乎一半。而且现在中国人均住房面积已经50平米了，没有那么多的需求。
7、中国的土地价格和房产价格20年基本上都涨了20倍，翻了四翻。
8、大规模的危旧房改造、城市旧城改造、基础设施建设也差不多了，没有这个需求了。
9、城市的学校医院也到头了，现在大学过剩了。1980年我们大学在校生占地人均只有10平米，教育部当时定了个制度，大学在校生人均学校用地50平方，现在整个中国3000多所大学在校生人均50评分已经达到了，所以也不会再扩张，也不会变成4000所大学，所以教育公共设施也到头了。
10、房地产金融，国内的房地产商负债率高达90%，也到了天花板。欧美国家房地产商负债率基本上都是控制在50%，香港的只有40%。目前我们注册的房地产商9万多家，美国的只有500家。
2022/06/10
guilcd
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