供给端做加法 北京自住房迎来供地潮
2017年04月27日 19:50听报道T中
北京将面向“新北京人” 建立专项分配公租房和自住房的长效制度。从供应结构来看，“限价+自住房”将成为2017年北京土地市场的主流
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北京土地市场本月迎来自住房用地供应潮。近期共有8总土地挂牌拍卖，未来项目除少量商业成分外，均将全部建设“自住型商品住房”。东方ic
　　【财新网】（记者 张欣）北京土地市场本月迎来自住房用地供应潮。近期共有8宗土地挂牌拍卖，未来项目除少量商业成分外，均将全部建设“自住型商品住房”。

　　这8块地及拍卖时间分别是：4月12日平谷山东庄地块，24日石景山地块，25日朝阳、大兴、门头沟地块。27日丰台一地块、顺义两地块。

　　多位房企分析师表示，最近土地市场全面自住房化，体现了北京调控决意在供给端做加法。大量自住房不仅可以从数据上拉低均价，也可以从实际上缓解供需矛盾。

　　自住房全称“自住型商品住房”，是北京2013年针对“夹心层”推出的住宅产品。房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，并限定销售对象及价格。

　　为了进一步满足居民住房需求，今年以来，北京市明显加大了自住型商品住房用地的供应力度。中原地产数据显示，年内北京住房供应量已经达到了87万平米，超过了混合在拍卖土地中商品房住宅部分的面积（85万平米）。

　　4月27日，北京开拍分布在丰台区南苑乡、顺义区仁和镇和顺义区天竺镇的三宗住宅用地。其中，丰台区南苑乡地块用地面积为5.3万平方米，起拍价为23.5亿元；顺义区仁和镇地块用地面积为4.1万平方米，起拍价为8.8亿元；顺义区天竺镇地块用地面积为4.5万平方米，起拍价为13亿元。

　　以上3宗地块的宅地部分须全部建设“自住型商品住房”。丰台区南苑乡地块和顺义仁和地块被河南新筑置业有限公司收入囊中。顺义天竺地块则被北京金隅大成开发有限公司和北京空港科技园区股份有限公司联合体竞得。3宗地块的最终拍卖溢价率分别为：20.3%、37.5%、48%。

　　为何开发商最终拿地的价格还是超过了政府限价？易居研究院智库研究中心分析师严跃进告诉财新记者，虽然自住型土拍限价，但实际有调整容积率等现象出现，进而可获得新的盈利机会。中原地产首席分析师张大伟表示，在近期限房价和限地价导向下，房企也必须选择先拿地后压缩开发成本等做法，预计开发商未来将在成本优势方面展开比拼。

　　4月25日，北京朝阳管庄乡塔营村地块（简称朝阳地块）、大兴瀛海区地块（简称大兴地块）、门头沟区永定镇地块分别出让。最终，北京世纪鸿城置业有限公司、北京国瑞兴业房地产控股有限公司、中铁房地产集团北方有限公司分别斩获上述三个地块。

　　其中，朝阳地块最高销售限价2.9万元/平方米（含全装修费用），土拍楼面价3.18万元/平方米；大兴地块最高销售限价2.9万元/平方米（含全装修费用），土拍楼面价3.01万元/平方米，楼面价均超过销售限价。

　　开发商失之东隅，需收之桑榆。地块出让文件显示：朝阳地块的商办面积占比30%，大兴区地块商办面积占比20%。前述分析师严跃进表示，这部分商业地块没有限价，企业势必最大程度挖掘商业部分的利润空间。

　　另有业内人士分析称，房企热衷于自住房项目拿地还在于政策优惠和保证土地储备。相对于一般商品住房项目，自住房项目有审批绿色通道，银行放款相对快捷，程序简便，资金流转更快，便于企业回笼资金。最重要的是，拿地可以保证稳定、充足的土地储备，而充足的土储也是房企保持市场占有率的前提。

　　1月4日，北京市住建委在官网表示，2017年北京将至少落实1.5万套自住房供地。4月6日，北京宣布，将面向“新北京人” 建立专项分配公租房和自住房的长效制度。从供应结构来看，“限价+自住房”将成为2017年北京土地市场的主流。■