白莲圣上
白莲圣上楼第四章：这样的发展商，能信吗？
书接上回！白莲在前三章介绍了一些发展商在房地产市场低谷中的操盘手段，和一些定价策略和升价策略，这次向各位妈妈再介绍一些个别发展商的卑劣行为，听到了，也不必过分担心，因为这里讲的是个别发展商的行为，而不是所有发展商都是这样。
手段八：釜底抽薪
在接触过的项目中，曾经有一个项目的发展商让白莲“印象深刻”，这个发展商“釜底抽薪”的手段用得又狠又绝！该发展商由4位股东组成，据说与政府及银行的关系是相当“不一般”。该发展商4位股东各出500万元，共计2000万元的资金拿下了土地使用权，然后用土地使用权证在银行抵押贷款1亿元建设楼盘（其实工程款是由承建商垫付的）总价4亿元的楼盘首批低价发售3个亿的货量，由于是低价发售，迅速引起抢购，不到1周3亿货量就发售完毕。随后4位有“背景”的股东通过政府和银行的关系，将3亿元货款从监控账号中悉数取出，每人分得7千5百万，然后换了一台好车带着家人去旅行了。
这个时候你就会问：“那后面的1亿货量的房子怎么办？”引用开发商股东的经典回答：“我们不是还有1亿的贷款嘛！那剩下的价值1亿的房子就是政府和银行的事情了，卖得出或卖不出，工程能不能完工或有没有什么质量问题都不关我们的事了。”这样的楼盘到收楼的时候能不出问题吗？能不打官司吗？不知情的你还敢买吗？
手段九：山盟海誓
很多开发商业经常像一些情场高手一样“骗到你没话说”。开发商在售楼的时候往往会做一些表面的功夫，比如漂亮的楼巴、水景园林、高大的保安人员等等，销售人员还会将一些未来的利好因素和盘托出。但是各位要注意了这些都是不列入合同的，等于是海市蜃楼地向你保证这些东西将来一定会有。但是等到你的钱交了，合同签了，这些奸商可就不那么容易认账了，漂亮的楼巴变成“乡村巴士”、水景园林变成“干枯的池塘”、高大的保安变成“矮小的保安”……这些事情经常发生，这种口头的承诺是不可相信的，就算闹到法院打官司，小业主也是败多胜少。这些山盟海誓最多可以参考，千万不要信以为真。如果你有办法令到开发商将这些写入合同，那又另当别论了，不过这样的合同至今还只是一个“传说”。
[ 本帖最后由 白莲圣上 于 2009-11-16 20:53 编辑 ]
行业人士爆行业内幕！只有你想不到，没有他们做不到！
第一章：没有事是不可能的
“人人为我，我为人人”前段时间白莲讲了有关按揭贷款方面的知识，希望能够对各位妈妈有所帮助，这次白莲会为各位妈妈介绍一些房地产行业的“内情”，以增加各位对房地产行业的了解。无论是自主或是投资，让大家都能够做到知己知彼。
很多人会对房地产这个行业非常好奇，对很多商家的举动不明所以，为什么商家要把楼盘分期推出？为什么这期卖低层？为什么封盘不卖？什么时候升价？什么时候降价？等等问题。外行人看起来很难理解，但是其实这就是行内人所说的操盘手段和生意经。众所周知，在2008年，各个房地产商面对经济危机和中国房地产市场的低谷，他们是怎样来对付买家？怎样安然度过呢？现在白莲就为妈妈说一说商家们的手段。
这是房地产们最普遍的一个做法，其实说起来很简单，一个楼盘有几百乃至上千套房子，不同户型、朝向、楼层，总会分出好坏，在市场走低的情况下，最吸引消费者的是什么？当然是“降价”呀！但是“奸商们”又怎么甘心出血给买家呢？但是不降又无法吸引消费者，于是，商家们往往会从众多户型中找出不好卖的单位和低价单位来进行广告促销，名义上本批推货的价格是大幅下降，吸引了很多消费者，事实呢？封存了好房子和高价单位，均价自然降低了！当各位去到现场，就会发现你们期望的楼层和户型都是选不到的，而经过销售小姐的一番吹虚，你们就买下了他们所说的“降价单位”。
手段二：汤药置换
当第一个手段已经不太灵光的时候，有些商家就会打出一招“换汤不换药”原价10000元/平方的楼盘突然打出广告8000元/平方，够吸引吧！原理简单的不能再简单了，你没注意看10000元/平方的房子是带装修的，而8000元/平方则是毛坯，当你被那个所谓的“降价”广告骗到现场才发现，药还是原来的药，只是汤没有了！而商家们需要的现场人气有了，再经过销售人员的一番忽悠，总能卖出部分房子的，这就是商家的目的，在金融危机这样的市场情况下，能卖出几套已经不错啦！
手段三、手段四、手段五……呢？就请听下回分解啦！总之白莲会在接下来几天为各位妈妈解读，不见不散哦！
第二章：拆穿发展商美丽的谎言
继续“人人为我，我为人人”，今天白莲为各位妈妈讲解发展商一些促销手段，希望各位理解商家是用怎么样的方法来“忽悠各位的！”好吧，大家来看看发展商的忽悠大法！
手段三：羊毛出在羊身上
商家推售房子时，还有什么能够吸引买家呢？那就是——赠送！
赠送1：很多朋友购买会赠送花园、平台的房子，这样的房子，不要以为买到这样的房子就是捡到了便宜，要记住“羊毛出在羊身上”，只要看看单价就明白了，你会发现你的单价比正常单价贵出很多，你以为你自己占了便宜，其实真正占到便宜的是发展商，这些赠送的花园、平台其实你只有使用的权利，而在房产证上是不计入房屋面积的，发展商用一些不用花钱的东西送给你，不止能卖个高价，还要你感觉占了大便宜，你说说这羊毛是出在谁的身上呢？
赠送2：很多朋友买房时是送置业基金、送全屋家电、送家私礼券的，还是那句“羊毛出在羊身上”！几万块钱的礼品，商家只要在单价中少少帝提高那么一二十块钱，就要你感恩戴德地买下他的房子，你说说这不是一笔划算的生意吗？总之要记住，商家是不会吃亏的，送你的东西都是原本属于你自己的。
手段四：自己人搞自己人
这个手段也就是说要你至亲至信的人来搞定你，商家通常会采用赠送管理费的形式来做奖励手段促成成交。首先商家会找出已经买了房子的买家，告诉这些业主，只要介绍人来买楼就可以赠送管理费给介绍人，因为商家非常熟悉这些业主的心理：
1.没在这买房子的人会说这里的房子不好，尽量去挑毛病，而已经买了这里房子的业主就会到处去宣传他的房子有多好；
2.已经买了房子的业主想得到更多的优惠，比如小额奖金和管理费一类的好处；
3.这些人买了房子后一定会到处跟亲戚朋友说自己买了以个多好的房子，并希望能与自己为邻。
发展商通常每套房子的宣传成本一般要几千元/套，而且经常会花费了很多宣传费用而没有成交。而赠送2-3年的管理费也就几千元，成交了才奖励，不成交就不用奖励，这样划算的成交手段，各位朋友，你说商家是“奸”？还是“精”呢？
这次就先介绍到这，各位妈妈想知道更多的商家内幕，请继续关注。
[ 本帖最后由 白莲圣上 于 2010-1-6 00:18 编辑 ]
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来支持白莲圣上
傻猪班纳
乐丫丫
看到白莲两字就进来了，呵呵，白莲圣上何方人士，莫非也是以湖北某地名而命名？我公司名也是这两字
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四季怡然
